近日，穆迪下调越秀地产公司家族评级。

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一、评级调整的核心事实

2026年3月6日，国际评级机构穆迪（Moody's）发布公告，对越秀地产股份有限公司（00123.HK）及其相关实体进行了一系列评级下调。

1. 主体评级下调：越秀地产的公司家族评级（CFR）从“Ba1”下调至“Ba2”。

2. 债务工具评级下调：

◦ 其中期票据计划的高级无抵押评级从“(P)Ba1”下调至“(P)Ba2”。

◦ 由其担保的Westwood Group Holdings Limited的中期票据计划及债券的有支持高级无抵押评级从“Ba1”下调至“Ba2”。

3. 展望调整：将各实体的评级展望从“负面”调整为“稳定”。

二、评级下调的主要原因

穆迪助理副总裁兼分析师Daniel Zhou指出，此次下调主要基于以下两点核心判断：

1. 高杠杆水平将持续：穆迪认为，越秀地产的杠杆水平在未来12-18个月内将保持高位。其去杠杆进程慢于预期。

2. 盈利疲软期延长：在房地产行业下行周期中，公司盈利疲软期被延长，这持续对其盈利能力构成压力，是去杠杆慢于预期的主因。

三、导致评级下调的经营与财务背景

评级调整的背后，是越秀地产在行业深度调整期所面临的严峻经营现实。

• 盈利出现断崖式下滑：2026年1月23日，越秀地产发布盈利预警，预计2025年度权益持有人应占盈利仅为0.5亿至1亿元人民币，较2024年同比暴跌约90%至95%；核心净利润预计为2.5亿至3.5亿元，同比下降约80%至85%。这已是公司自2023年以来连续第三个年度盈利收缩，且降幅持续扩大。

• 销售增长乏力且近期加速下滑：

◦ 2025年全年，公司实现合同销售金额约1062亿元，同比下降约7.3%，未能完成1205亿元的年度销售目标，在克而瑞行业排名中位列第九。

◦ 进入2026年，销售下滑态势加剧。2026年1-2月，公司累计合同销售金额仅约71.06亿元，同比大幅下降约44.6%；其中2月单月销售额29.05亿元，同比下降约53.3%。

• “规模”与“利润”显著失衡：公司呈现出“千亿销售额、不足亿利润”的极端局面，折射出房企在行业下行期以价换量、利润空间被极致压缩的普遍困境。

四、评级展望调整为“稳定”的依据

尽管下调了评级，但穆迪将展望调整为“稳定”，主要基于以下积极因素：

1. 业务基础坚实：越秀地产凭借其业务基础，实现了优于整体市场的销售表现，这有助于公司逐步稳定其信用指标。

2. 流动性保持良好：穆迪预计越秀地产将保持良好的流动性。

3. 强大的母公司支持：公司将继续获得强大的母公司——广州越秀集团的支持。穆迪在评级中已体现了因母公司支持而带来的两个子级的提升。

五、公司的其他重要动态

与严峻的销售和盈利形势形成对比的是，公司在土地储备方面依然表现强势，这或许也反映了其长期战略与短期现金流之间的平衡考量。

• 逆势重仓拿地，刷新地王纪录：2026年2月25日，经过243轮、近9小时的激烈竞价，越秀集团以236.0365亿元的总价成功竞得广州天河区马场地块，溢价率26.6%，住宅可售楼面价约8.5万元/平方米，刷新广州住宅楼面单价纪录，成为广州“新地王”。此举彰显了其深耕核心城市的战略定力。

• 财务基本面依然稳健：根据公司公告，尽管盈利下滑，但2025年经营性现金流净流入超过100亿元，年末现金及受限存款结余超过400亿元，资金储备充足。债务结构持续优化，融资成本降低，且“三道红线”指标均保持“绿档”。

总结而言，穆迪此次下调评级，是对越秀地产在行业长周期调整下盈利能力和去杠杆速度不及预期的即时反应。而“稳定”的展望，则承认了其作为广州龙头国企所拥有的扎实基本盘、稳健的财务缓冲垫以及强大的政府背景支持，这些因素构成了公司抵御行业风险、等待市场复苏的基石。