01
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
总价约30万元一套房，再次出现了！
此前，林里板块的阿尔勒，确实有这样的低价二手房，但也只是少数案例。
然而最近，总价约30万元的二手房成交价，出现在三江商务区。
尽管三江商务区中行政区划上不属于市区，但瓯江两岸已形成事实上的一体化、同城化。
从距离来讲，从三江商务区到市中心，比阿尔勒所在的林里，近太多了。
鹿城广场对望三江商务区
出现总价约30万元二手房的小区，是立体城·江御（备案名为中鼎商业中心），也就是瓯越大桥边那两座分别高约191米、211米的超高层双子塔。
立体城以住宅为主，但江御是商办性质物业，大部分以LOFT公寓形式销售，分割为建筑面积约52-80㎡的小产权进行销售，层高约5.38米。
2020年，该项目开盘时，除极少数低价房源外，多数房源总价在约65万-100万不等。
立体城·江御
尽管该项目是商办性质，但实际上也有不少人买来住。毕竟就当时热辣滚烫的楼市而言，这么便宜的房子实在太少了。
其中，一部分业主来自市区灰桥、洪殿一带，本来住在“老破小”楼梯房，仅仅想以低价住上电梯房，离原有生活圈也不远。
还有有一些年轻的刚需购房者，因商品房太贵，“老破小”又看不上，选择了这里。
当然，这里也有投资客，但他们不指望涨价转手，而是用来收租。
立体城·江御及周边商务楼
一般来讲，这些LOFT房源很少在二手房市场上挂牌出售，但如今大量江御业主有出售意向，且已成交了多套。
且成交总价大多集中在30万元左右，明显低于其他零星成交的LOFT公寓。
那么，出现这种情况，到底是什么问题？
02
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
事实上，早在2024年年底，江御交付时，就曾遭到900多位业主拒绝收房。
立体城·江御及周边商务楼
江御的问题有很多，最严重的问题在于，该项目的每一台空调室外机，是多户业主共用的，大多为8-14户不等共用一台。
这些空调室外机由开发商安装好，集中放置在几个避难层，通过预留冷媒管至户内。
也就是说，这8-14户业主，需平摊同一台空调室外机所产生的电费，包括待机状态下仍会产生的电费。
当然，如果未来空调室外机若需维修，费用也需由这8-14户业主平摊。
空调室外机实景
这样的空调室外机设置，后续存在一系列潜在问题，成为这些业主拒绝收房的主要原因。
而少数接受条件、愿意收房的业主，安装了与室外机匹配的空调，启用后发现，他们需承担这8-14户业主共有室外机所产生的整体电费，非常高昂。
在900多户业主拒绝收房的情况下，待其他业主入驻（住）、平摊电费，更是猴年马月。
如果业主要自行安装独立的空调室外机呢？全玻璃幕墙的外立面，没有安装的条件。
据说，有业主贴着窗户装了独立的空调室外机，但这也意味着，少一个可使用的窗户，并占用了室内空间。
江御外立面实景
除空调问题外，不少业主对于楼幢的消防等问题，也存在疑虑。
03
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
此前，商办产权物业的首付为50%。若非办理按揭，购房者需在建筑结顶节点之前，缴纳剩余50%房款。
因江御所存在的一系列问题，不少业主拒绝缴纳尾款。
而开发商方面，也并未对业主提出的一系列问题进行整改。
在此情况下，不少业主都有将房源挂牌出售的意愿，已缴纳的首付款认亏，购房者仅需缴纳后续50%房款及税费。
立体城
然而，除少数低价房源外，多数房源总价都在七八十万，甚至更高。
也就是说，二手购房者若买这些房源，还需缴纳三四十万房款，高于当前二手房市场价。
因此，这些仅缴纳50%房款的房源，在二手房市场上是几乎卖不出去的。
以总价约30万元成交的，基本是业主已全款缴纳的房源，普遍亏损五六十万元，甚至更多。
也有业主为了摆脱这套房源及带来的一系列麻烦，缴纳了约40万尾款，再以约30万元出售。
立体城·江御及周边商务楼
近年，因市区及瓯江北岸安置房建设过量，当前二手安置房价格普遍非常便宜。
三江商务区部分二手安置房，单价仅需约5000-7000元/m²，五六十万元总价都有机会买一套小户型。
即便立体城的住宅，如今刚需类二手房，也普遍不足15000元/m²，甚至有些低楼层仅10000元/m²出头。
立体城·江御及周边住宅
既然连住宅都这么便宜了，商办性质的LOFT公寓，客群自然就少了，价格只能继续走低。
而面临空调等一系列问题的江御，价格只能更低。
04
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
三江定位为商务区，在土地出让时附带了大量商办面积，但开发商出于利益最大化，均将其改造为类住宅。
同时，因三江商务区不属于市区，不受最小分割面积影响，就出现了一大批LOFT公寓，成为温州类住宅规模最大、布局最集中的区域。
三江商务区建筑群
其中，仅江御就有近1800套LOFT公寓，再加上同属立体城的汇江庭、永嘉世贸中心，合计已交付2600多套LOFT公寓。
同时，国鸿中心有6幢小高层、高层将打造这类小面积公寓，也将形成庞大的潜在供应。不过，这些建筑目前停工已久，这些小面积公寓短期内不会供应。
除了上述小面积公寓外，温州1号、国鸿中心、瓯越江城等，都有完全按住宅设计的商办产权类住宅，或真正的商业大平层。
当商办物业大多建成了类住宅，再加上在产业导入方面的缺失，三江商务区最终成了三江商住区。
三江商务区
事实上，在温州拥江发展、杭温高铁开通背景下，三江商务区的区位条件非常优越，发展潜力非常大。
遗憾的是，在城市建设、房地产开发、资产运营时，因种种原因而留下了一系列问题，导致三江商务区的发展未达预期。
当然，经过十多年开发建设，在江御所在的立体城这一片，因其高密度、高入住率、多底商等特征，底商大体开满，再加上瓯越江城开了农贸市场，居民基本生活需求能得以满足。
只不过，在周边底商规模庞大的情况下，当江御LOFT公寓的一系列问题未能解决，入驻（住）率难以提升，影响了底下的一站式社区商业，如今仍有不少商铺空置。
立体城部分底商现状（上下滑动查看更多）
至于此前运营失败的立体城购物中心，被新希望转手后，如今正在改造中。
接下来，这座更名为三江启的商业综合体，改造之后能否成功运营，尚待继续观察。
热门跟贴