大家好，我是地产高富帅。
这些年地产江湖风云变幻，国央企厮杀惨烈的另一面，是行业持续内卷叠加组织架构频繁调整。
业绩，成为地产人唯一的通行证，各大房企的一把手也开始躬身入局、亲自下地看项目。
不管是如今的单盘主义，还是数字化营销热潮，变的是基调，改的是手段，但不变的本质是——房子真的不好卖了，客户真的更难“伺候”了。市场正在将房企逼向自我革命的最后一关。
这些年地产圈高管流动已经习以为常，但是营销人的动静还是最大的，这背后，无关职场权谋，而指向一个更深层的本质问题：营销人，还能撑多久？
昨天，龙湖集团官宣重大人事任命：原地产航道营销一把手范燊正式卸任，这位90后营销男神告别龙湖，这也预示着龙湖地产营销正式换帅。
90后营销男神的“光辉”
在近五年时间内，龙湖地产出身的营销人始终是各大房企挖猎的重点，一方面是龙湖营销体系的含金量，更加还是龙湖人骨子里的这股拼劲。
要知道，在龙湖人眼里，“内卷”已经不是一个贬义词，这家房企的基因就是内驱力与文化驱动，加上多年体系建设的成功，从而奠定了龙湖在如今江湖的地位。
在top房企阵营营销一把手里面，龙湖应该是唯一一家启动90后选手的，90后也已经成为这家房企的主力军。
范燊，出生于1990年，本科毕业于复旦大学，学霸气质在他身上得到凸显。2011年毕业后他作为绽放生加入龙湖集团，开启营销职业生涯。
第一个职场路程来自龙湖上海公司，从一线销售顾问做起，后来调任龙湖厦门公司提拔为项目营销经理，此后又回归龙湖上海任渠道负责人。
期间，也有快一年的时间，范总曾经转战万科厦门公司，在当时二进宫来说也算是比较少见。
2017年，范总晋升龙湖青岛公司营销总监，后来又担任副总经理兼投资与营销负责人，在龙湖这一时期提拔速度明显加快。
再后来几年，范总再次调任总部与西安公司担任营销中心数据运营负责人与城市副总。
2021年，龙湖地产营销体系大变革，并成立四大营销战区，范燊被任命为华中战区营销负责人，统管西安、武汉、长沙、郑州、江西等地区的营销管理工作。
由于出色的业务能力，2022年范燊调去龙湖郑州任事业部总经理，2023年再次晋升为龙湖胶东公司总经理。
这一时间节点，作为营销人来说，能在这个阶段跻身城市总序列，在行业中实属少见，足见其一线战绩之扎实。
2024年初，龙湖启动组织架构调整，南京公司与合肥公司合并、胶东公司与济南公司合并，范总则再次调任龙湖地产航道营销中心总经理。
可以看到，范总作为当年龙湖地产营销“四大金刚”之一，短短几年在营销，投资，综合运营管理方面积累了丰富的实操经验，这也再次印证，龙湖在人才培养与梯队建设上，依然走在行业前列。
轻开发，强经营，龙湖集团的彻底转型
范总的离职，其实小编并不惊讶，地产航道作为龙湖核心航道之一，这几年不管是投资规模与城市布局都在持续精简，单独设立营销一把手已经毫无意义了
与重资产投资持续减弱的同时，龙湖在代建领域的增量已经走到了行业前列，可以预见，其开发板块的未来，必然锚定在代建赛道上。
从近半年龙湖组织调整的方向来看，龙湖地产航道与代建航道的职能合并是大势所趋，特别是在总部，研发与投资已经率先合并。
在地产城市公司布局方面，未来仍然不排除还会持续合并，这种经营生态已经不仅仅是房企战略转型，是关乎未来生存问题，对此，龙湖的态度已然坚定。
从行业走向来看，存量时代早已经来临，大资管方向是如今行业讨论最多的议题，而经营性业务的可持续发展，正成为头部房企转型的共同焦点。
在龙湖集团身上，早就有了资管的标签，2025年，龙湖集团经营业务更是再次迎来业务增长，这背后，正是龙湖敢于“换道前行”的战略勇气。
这几年民企团灭的核心原因，其实不仅仅只是因为市场下行，其根本原因还是企业导向还是在卖房子，没有资产运营的思维是最可怕的。
就在上周，小编看到一组数据，龙湖集团发布了2026年1-2月经营数据，其中地产航道销售44.5亿，而经营性收入直接飙升到了47亿。
这是什么意思呢？简单理解就是：经营性收入超过开发业务销售额。那什么是经营性收入，什么是开发业务?
经营性收入指的是：比如购物中心的租金、物业费、广告费、公寓租金、代建等等，运营和服务业务。
开发业务指的是：这个好理解，就是，拿地-盖房子-卖房子-赚差价。这一单一简单粗暴的业务形态如今确实已经很难有较大突破了。
因此，大家看起来龙湖地产的排名似乎在降低，每年地产销售额似乎都在下降，但这实则是转型的“双刃剑”——主动求变，必然伴随规模阵痛。
在如今地产业务整体呈现利润走低的情况下，龙湖集团主动收缩开发规模、优化资源配置，是应对周期的理性选择。
反观大资管赛道，龙湖的经营性收入却在稳步攀升。这才是它真正憋着的大招——一个不显山露水、却足够厚重的战略底牌。
不仅如此，经营型业务的高毛利是遥遥领先，比如龙湖运营业务毛利率约77.7%、服务约30%，2025 年上半年贡献约40 亿元核心净利润，有效对冲开发端亏损。
对比之下，龙湖集团开发业务的毛利率在2022-2024年分别为17.9%、11%、6.1%，至2025年中期进一步降至0.2%。
这也不难理解，如今行业盈利王者早已经从中海地产变成了华润置地，华润置地与龙湖集团具备完全相同的发展基因，也是真正能够穿越周期的王者。
下一个未来
在经历了这几轮发展周期，龙湖集团作为民企阵营的中流砥柱，始终在坚持转型，这份笃定仍然值得行业尊敬。
在如今增量赛道被国央企主导的一二线城市中，龙湖的星光确实已经暗淡不少，但是在聚光灯以外的存量赛道，龙湖已经走在了行业前列
地产圈可以没有其他房企，但是绝不能没有龙湖。
龙湖用二十年时间构建的商业运营、长租公寓、物业管理等“资管”能力，如今成为了穿越周期的护城河。
聚光灯久了也会有暗淡的时候，只有真正拥有了可持续发光的“真内力”，才能真正笑傲江湖与不败之地。
今天就聊到这里，有对龙湖地产有分享的朋友，也可以留言讨论。
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