第四轮房地产行情已经彻底来临，但是呈现“结构化”的特征，注定受益者是极少数地区与群体，和很多人无关
文\丁彦皓-可信财商
一、央媒最近两天集体密集唱多房地产的关键就是配合中央的预期管理，统一舆论，诱导各路资本形成共识，集体密集涌入房地产市场，推高房价
3月16日，国家统计局发布2026年2月份70大城市商品住宅销售价格变动情况的数据显示，10个城市的新房价格环比上涨，比1月份增加5个，2个城市的二手房价格环比上涨，2个持平
一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平，北京、上海以及杭州均上涨0.2%，广州持平，深圳下降0.3%
南京、长春以及宜昌的新房价格环比上涨0.3%，领涨全国，其中杭州新房价格上涨0.2%，同比上涨2.7%
北京二手房环比上涨0.3%，涨幅领先，上海二手房价格环比上涨0.2%，终结自去年5月后连续9个月的下跌，近10个月首次环比涨幅转正
3月16日，《求是网》发表《持续做好稳预期工作》的评论员文章，关于房地产主要强调四点，即
1、 将预期管理定性为宏观经济治理的重要组成部分
2、 房地产等行业正经历深度调整，导致企业增利、居民增收面临一些困难，居民消费信心和民间投资活力不足，将房地产定性为中国经济的病根，接下来就是按方抓药，人为推高房价
3、 房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，房地产市场健康发展事关经济社会发展大局和人民群众切身利益，要准确把握房地产市场出现的新情况新问题，以更有力更精准的举措持续稳定房地产市场
4、 主流媒体作为党中央精神和党的方针政策的重要宣传阵地，要坚持正确舆论导向，创新经济宣传话语和方式，有效开展热点问题引导，理性辨析各种声音，唱响中国经济光明论
基于此，各大央媒集体报道，且一致唱多房地产，其实，央媒最近两天集体密集唱多房地产的关键就是配合中央的预期管理，统一舆论，诱导各路资本形成共识，集体密集涌入房地产市场，推高房价
房价就是个货币现象，只要有增量货币持续涌入，自然会推高房价，央媒集体唱多房价，其实就是向社会释放这一信号
二、房地产是中国经济的支柱产业，万业根基，必须扩张，目前中央对房地产行业实施了四大鼓励政策
目前中国房地产的基本面依然具有极大的提升空间，不但有大量的增量与改善型需求，而且这一轮盘活存量与城市更新将会极大地提高房地产的基本面
尤其目前中央对房地产行业实施了四大鼓励政策，即
1、直接人为喊停房地产供给，人为降低供给，改变供需平衡，最终人为推高房价
2、取消各类限制性措施，释放各类需求，人为提升供给，改变供需平衡，最终人为推高房价
3、通过降低首付、贷款利率以及提升公积金贷款额度等措施加大金融支持的力度
4、利用人民币汇率升值的历史趋势，顺势取消限制国际资本的政策，鼓励国际资本进入中国房地产市场，形成增量需求，改变供需平衡，最终人为推高房价
房地产产业链之长，波及之广是其他行业所无法替代的，妥妥的万业根基，一旦房地产产业链收缩，其关联产业必然受波及，最终冲击就业与相关产业的发展
中国社会70%的财富沉淀在房地产领域，一旦房价下跌，必然收缩社会资产负债表，遏制消费，延缓了高科技产业的迭代
尤其通过土地财政能够将民间的财富收归地方政府，缓解政府的财政压力，能够发挥地方政府的的经济带动效应
房地产是中国经济的支柱产业，万业根基，必须扩张，但是一直以来对待房地产的视角“运动性”的特征，在支柱产业与牛鬼蛇神之间游离，犹如“尿壶”，严重的冲击了中国经济的发展
三、目前中国的房地产已经从曾经的急速扩张演变为盘活存量与有限扩张同频的精细化发展
自2021年以来，房地产面临行业周期低谷、美联储加息以及人为调控过度三大不利因素冲击，最终导致其近乎休克，严重的冲击了经济的发展，社会一片哀鸿
但是，目前无论是房地产进入第四轮上行期，还是中国经济急需房地产的拉动效应以及扩张社会资产负债表，政府都在全力的人为推动房价的上涨
只是目前中国的房地产已经从曾经的急速扩张演变为盘活存量与有限扩张同频的精细化发展，导致这一特征出现的因素有二，即
1、 中国的房地产市场已经进入“结构化”时代，很多地区因为人口持续净流出，已有的存量房产已经严重过剩，根本没必要再开发
2、 政府急需对前期发展的沉淀实施出清，盘活存量，让闲置、低效、批而未用的土地以及通过城市更新，提升存量房产的基本面与使用效率
四、目前上海、深圳一带的房地产具有基本面与估值的“戴维斯双击”双重获利机会，政府又通过各种措施全力人为推高房价
资产价格的发展必须基于基本面的演变，决定房地产基本面的因素有三，即
1、 所在地区的产业附加值
2、 人口与资本的净流入
3、 基础设施的投资与完善
随着中国经济增量财富的创造从曾经劳动密集型产业演变为高科技，也无形中衍生出两大特征，即
1、 产业分布从曾经的全国布局逐步向上海、深圳一带“聚集”
2、 产业红利的分配也从曾经的普及性向极少数群体“聚集”
人口与资本是追随者高科技产业“聚集”的脉络流动，最终长三角与珠三角，准确的说是上海与深圳一带成了人才与资本的持续净流入区，与其他地区形成零和再分配，让其成为净流出，最终冲击了基本面
另外，目前中国基建的投资首先是顾及效率，然后再考虑公平，对经济发达地区的基建投资远超欠发达地区，总体的发展思路是基建首先要支撑经济的发展，做大蛋糕，然后再顾及区域平衡发展
事实最近20年，长三角与珠三角的基建投资规模远超其他地区，无形中推高了当地的房地产的基本面
由此得知，长三角、珠三角，尤其是上海、深圳一带的房地产基本面持续稳步大幅提升
另外，经过五年多的深度调整，这一地区的房价与各项指标倒数第一的甘肃地级市不相上下，具有极大的估值套利空间
也就是说，目前上海、深圳一带的房地产具有基本面与估值的“戴维斯双击”双重获利机会
而在这一背景下，政府又通过各种措施全力人为推高，尤其是释放各类需求、卡死供给，改变供需失衡，鼓励各路资金进入房地产，金融支持，让房价货币化，最近又通过舆论诱导，使各路资金形成共识，鼓励其密集型涌入，共同推高房价
五、在“结构化”的特征下，叠加这一轮诸多政策的力度是2008年的10倍之上，最终必然会让上海及其周边附属城市的房价创历史新高
2月，一线城市的房价已经企稳回升，《求是网》明确发文要求稳定预期，这就意味着第四轮房地产行业已经进入上行期
如果这一轮上升依然是个波动，未能够形成预期，财政补贴住房按揭贷款利息这一终极大招必然会及时出台，总之一切行为的终极目的就是人为推高房价
这一轮房地产行情有四大特征，即
1、 受基本面的影响，呈现“结构化”，仅上海、深圳与部分核心城市成为红利的获益者，其他地区是个旁观者，甚至牺牲者
2、 受基本面、估值、供需失衡以及金融四大利好支持
3、 全面对国际资本开放，叠加人民币汇率升值、美联储降息以及中东石油美元的大规模涌入，最终形成国际资本推动的房价上涨
4、 盘活存量、城市更新以及人为推高房价相辅相成
这一轮房地产行情最大的获益者更多是基本面持续提升的城市，基本面走衰的城市更多是维持居住属性，所投资的潜力极为有限
在“结构化”的特征下，叠加这一轮诸多政策的力度是2008年的10倍之上，最终必然会让上海及其周边附属城市的房价创历史新高
房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2025年
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作者简介：
丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教
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