二内晋最近新盘不少，正好楼市话题不大，每个楼盘水一篇，先来这个新榕亦川，目前少有还做四代宅的新盘。
楼盘规划
新榕亦川：备案名（亦川公馆），地处：晋安区连江中路以西，光明港北侧。
项目占地约25亩，2栋高层四代宅、7栋7-15层小高层住宅，合计195套，主打建面：165、178、190、200平，以及个别顶复。
从产品定位来看，项目是高低配设计，起步165平，这也是占比最大的产品，小高层主打得房率。
与云行一样，顶楼都做了复式设计，首开主推3栋洋房。
土拍情况
2024年3月30日，新榕以底价6.75亿竞得宗地2024-02号红星社旧屋区及周边旧改出让地块，成交楼面价18562元/㎡。
土地面积：24.79亩，容积率：2.2以下（其中商业建筑面积不多于2500平方米），建筑限高： 80米，可建设立体生态住宅。
分析：2024年的第一场土拍，关注点在高宅地块全部上架，除了建总拿下多幅外，新榕也拿下一幅，即新榕云行，当天还拿下一幅地块即新榕亦川。
地块容积率2.2，限高80米，体量不大，这是一个相对不错的指标条件。
地块可以做四代宅，只不过这几年能做的基本都不做了，也只有新榕还在做。
这幅地块，新榕并未全做，而是采取高低配，高层做四代宅，主打景观，低层做洋房+小高，主打得房率。
虽然指标不错，但是地块面宽偏窄，加上这种设计，导致的结果是项目没有什么社区空间，洋房还没有架空层，做花园赠送给一楼，整个公区空间稍显一般。
从面积定位来看，起步165平，面积段并不低，目前改善市场，起步基本是130平左右。
这种面积段，再搭配不出彩的公区空间，以及新榕自身还没有代表作，总得来说，做刚改面积太大，做改善产品又感觉不够看，有点压力。
户型情况
165平：四房两厅三卫，1T2，电梯双开门设计，保留了一定的私密性，算是不错的设计，少有的做了双入户的设计，北侧是佣人房，不过这个产品的定位，还是做800库更合适，入户之前把杂物放进去，体验感不错。
从户型设计来看，安全牌打满，主流的四开间朝南，搭配小高层的得房率，主卧也做了L型开窗，餐厅面宽够大。
缺点有个卫生间是暗卫，客厅尺寸相对不够亮眼，客卫北侧有个小阳台，略影响隐私。
此外，由于没有架空层+一梯两户的设计，一层的入户存在楼梯影响进出，自己感受。
区位情况
项目位于晋安区二环边，南侧即光明港，南侧楼栋有一线景观，距离世欧广场、台江万达1公里左右，购物休闲尚可。
周边没有地铁，稍显遗憾，项目北侧紧贴加油站，是一大硬伤。
此外，南侧虽然是光明港，但是还有高压电线，略影响视野体验，高层四代宅设计在项目东侧，离主干道较近，噪音粉尘影响略大。
自身的楼栋排布，虽然容积率不高，但是整体的间距一般，特别是两栋四代宅，背后那栋看不到景还有采光影响。
项目周边是连辉新村，新一年晋安区的规划的连潘旧改，一旦隔壁拆迁，规划是很大隐患。
如果拆迁慢，未来交房后都要赶上很长的工地期，此外非南侧的洋房，后面是否会被隔壁旧改的新楼遮挡，都是疑虑。
综上，整体来说，项目主打就是光明港的景观+二环内的区位，缺点就是地铁、划片等都不出彩，还有加油站、主干道等影响，只能说有利有弊。
价格情况
项目目前首推的三栋洋房产品，毛坯备案均价4W，42套，预计售价3.5W左右，参考周边：
1、榕发锦珹大观：超高层改善盘，去年毛坯成交均价3.2W
2、首融府：次新改善盘，二手均价2.9W
3、阳光城檀境：次新安商盘，商品房精装二手2.4W
分析：对比周边的次新二手，以及目前二内晋的新盘去化情况，项目首推的洋房，优势就是新规高得房率。
如果按照3.5W计算，165平就要580W，加上装修成本，至少要620W以上，这个预算目前项目还是不太能支撑起来。
如果按价格对比，项目预计在3.2W左右，由于产品偏大，个人预计要到3W左右，总价500W。
至于后续的高层四代宅，190平、200平，总价即便是600W起步，估计南侧看光明港的要到700W以上，配合装修成本，800W入住。
这个预算可选项并不少，比如海哥的灯塔隐翠。
项目的整个设计，看不到能支撑这个总价的理由，只能说地块不差，但是还是做太大了。
主打得房率的产品，做刚改迎合地缘，可能更利于去化，奈何现在的部分国企，不做标杆都不罢休。
楼盘总结
项目位于二内晋，优势在于洋房高得房率、户型设计不错，南侧有一线光明港景观，库存不大，劣势在于产品段偏大，地铁、划片资源不够凸出、有加油站等不利因素，自身产品力与总价存在偏差。
对于地缘客而言，无非是关注去化，目前市场对洋房的偏爱度还是比较高，只不过供应不会停，买的也是期房，目前的市场去化也摆在眼前。
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