再一次等了个寂寞。
3月的LPR又没降，天津的房贷利率也没等来下调。
不仅如此，还有银行对二手房做“低评”。
房贷，正在给楼市拖后腿。
3月20日，央行发布最新一期的LPR。
结果让很多翘首以盼的买房人，再次失望。
5年期以上LPR，依然趴在3.5%，岿然不动。
这是自去年5月以来，LPR连续10个月维持不变，着实让人意外。
天津的房贷利率，也只能定格在3.1%（LPR-40BP）。
说好的进一步降低购房成本呢？
似乎是在给楼市复苏踩刹车。
房产除居住属性，逃脱不了金融属性。
当房贷利率低于租金回报率，房产的“正现金流”属性才会显现。
价值将重新被市场认可，快速稳定预期。
正如老破小，因为租金回报率普遍在3%以上，低于房贷利率，所以才“疯狂”。
如果能大幅降息，对于稳定房价、阻止抛售能有更明显的效果。
没降息，倒不是政策转向，也是基于现实考量。
❶银行降不动
银行息差已降到1.42%的历史低位。
3%的利率几乎是生死线，天津的银行指导利率在3.1%。
这边存款利息还在降，那边贷款利息让利空间也有限。
❷开年楼市火爆
3月正值小阳春，很多城市的成交量都创新高。
刚公布的统计局数据也一片向好，一线城市二手房领涨。
火热的氛围，似乎削弱了降息的紧迫度。
房贷利率没能让买房人省点钱，银行的“小动作”也在拖后腿。
据买房人反映，银行正在对二手房做低评。
什么是低评？
比如成交价100万，银行评估机构只给评90万。
按首付15%算，本来能贷款85万，现在只能贷76.5万。
8.5万的差额，需要买房人补齐到首付里，变相提高首付。
也就是，低评低贷高首付。
对手中现金有限的人来说，又增加了买房的初始成本。
以前楼市火热时，银行为抢业务，能把80万的房子评到100万。
“高评高贷”让不少人实现了零首付买房。
那时银行胆子大，因为房价一直涨，即便断供，银行收走房子也不亏。
现在反向操作，银行怕跌，重新评估抵押物的安全性。
低评是为了设置安全线，只不过压力转移到了买房人身上。
其实大可不必，国内的银行是可以无限追偿的，低评的操作太保守了。
问题来了，3月楼市强势开局，今年还需不需要政策刺激？
小阳春看起来还不错，一派“三年最热”的繁荣景象。
但就拿天津来说，实际成交结构中，70%都是买学区房。
属于阶段行情，等报名季结束，楼市会回归平缓。
如果站在全年的角度考虑，现在正需要政策助力，乘胜追击。
让这股由学区点燃的火苗，顺势持续传导热度。
只能说，市场有市场的需求，但银行有银行的顾虑。
现在眼睁着利率被“卡住”，限制类政策基本出尽。
还能有什么实打实的利好政策呢？
今年两会上，有人提出两个稳楼市的建议，比较落地。
一个是，既然无法全面降息，可以采取定向贴息。
比如，针对首套房、多子女家庭的房贷利率给予补贴。
南京3月20日刚出台6条新政，“卖旧买新”给予贷款总金额1%的贴息。
已经有城市搞起来了，天津大可“抄作业”。
另一个是，提高房贷抵个税的额度。
共同点都是不用银行降低基准利率，也能让买房人少还点月供。
据了解，天津今年或有落户政策出台，将带来增量买房需求。
稳楼市的政策，还是可期待的。
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