2025年的物业行业，不好干。空置房攀升、收缴率下滑、物业费降价潮蔓延、关联开发商的历史包袱尚未出清——
多重压力叠加下，整个行业都在经历一场耐力考验，而就是在这样的环境下，万物云交出了一份逆势中仍见韧性的成绩单。
3月20日，万物云发布2025年度业绩。全年营收372.7亿，同比增长2.7%，在行业整体承压的背景下保持了稳健。
而更值得关注的是另一组数字：剔除开发商相关业务影响后，万物云营收同比增长8.4%，核心净利润同比增长11.1%。
这两个数字为什么很重要？因为它们代表的是万物云"自己挣的钱"——不靠关联交易输血、不依赖开发商资源倾斜，纯粹靠市场化经营能力实现增长。
在涛哥看来，万物云这份年报，回答了一个行业普遍性的问题——当地产开发的高光褪去，物业公司靠什么独立行走？
万物云给出的答案，是三道算术题。
1
减法：把“舒适区”做小
这几年，物业行业已经形成一个共识——
谁能更快、更彻底完成经营的独立，在不依赖关联开发商情况下仍然保持增长，谁就能更早进入下一个发展周期。
道理并不复杂。在过去十年，中国物业行业的繁荣，本质上是开发商高周转模式的附属品。开发商造房子，物业公司接盘管理，关联交易撑起收入，这个模型在上行周期里近乎完美。
但行业转向后，物企和开发商之间复杂的关联业务，从"助力"变成"难题"——应收账款收不回来，空置新房管理成本还得照付，却没有对应物业费收入。
面对这道行业共性难题，万物云选择的策略是——主动做减法。
2025年，万物云持续关联交易收入降至22.4亿元，同比下降35%，占总收入比重从2021年的19.2%一路压降至6%。
换句话说，万物云每赚100块钱，只有6块钱跟关联开发商业务有关，对母公司的经营依赖度已经降到了很低的水位。
对比行业里不少物企动辄两位数的关联交易占比，万物云的独立性，在头部上市物企中已属前列。
把关联业务"滤镜"摘掉后，万物云的真实底色更清晰：非开发商业务全年收入347.2亿元，同比增长8.4%；核心净利润17.1亿元，同比增长11.1%。公司真正的增长引擎，已经是市场化、非关联的业务板块。
当然，主动做减法，一定会伴随成长的阵痛。关联业务收缩意味着一部分"现成收入"没了，短期报表不会太好看。
这就像一个人下决心戒掉不健康的饮食习惯，短期体重可能波动，但长期身体一定更健康。万物云的选择是把"虚胖"减掉，让经营底盘变得更纯粹、更扎实。
朱保全在今年致股东信里，引用了李宗盛的一句词——"该来的我不推"。
减法从来不好做，因为减掉的是曾经最熟悉、最舒适的那部分，但万物云想的很清楚：
行业进入新阶段，能放下"舒适区"的人，才有资格谈未来。
2
加法：存量时代的增长源
做减法需要勇气，做加法需要功力。万物云的加法怎么做？先说基本盘。
万物云有一类业务叫"循环型业务"，通俗理解就是那些年年会续约、持续产生收入的基础物业服务：业主每个月交的物业费，商企客户每年续的管理合同，都属于这一类。
2025年万物云循环型业务收入334亿，同比增长8.5%，占总收入比重攀升至89.7%。也就是说，万物云近九成的收入来自这种"细水长流"式的稳定业务，这是经营的安全垫。
这个安全垫背后，是万物云持续推进的"蝶城战略"——
在一个个城市片区内做高密度项目覆盖，形成区域规模效应，再在这个高浓度底盘上叠加社区增值服务。截至2025年底，万物云已经构建了690个蝶城，覆盖约一半在管项目。
蝶城不是一个概念，而是一套经营逻辑。打个比方，如果一家物业公司在一个片区只管一个小区，那它干什么都是"从零开始"；但如果同一个片区管十个小区，那装修队可以共享、维修师傅可以就近调配、房屋经纪可跨小区匹配——运营成本被分摊，服务效率被放大，衍生业务也有了土壤。
数据很直观：2025年，万物云房屋修缮业务收入同比增长67.1%，研选家自营装修新签约金额同比增长26.6%。在武汉自管小区的二手房交易市场，万物云市占率已提升至35.7%。蝶城正在从"铺底盘"阶段进入"收果实"阶段。
住宅市场的拓展上，万物云同样有看点：全年新增362个住宅物业服务项目，其中247个来自存量市场获取。在这些存量项目中，有51个是通过"弹性定价"模式拿下，占比约两成。
弹性定价是万物云在物业费降价潮中走出的一条差异化路径——物业费不再一口价，是根据服务内容和业主需求灵活组合。
它不是简单的降价妥协，而是把"你要什么服务就付什么价"的逻辑引入物业行业，让业主有选择权，也让物业公司有合理的利润空间。
在非住宅市场，万物云旗下万物梁行2025年续约率达到90.85%，在竞争白热化的商企物业赛道保持了很强的客户黏性。
同时万物云切入能源管理赛道，全年新签52个能源管理项目，贡献约6780万元并表收入——这条"第二增长曲线"虽然体量尚小，但打开了从传统物业服务向资产运营服务延伸的新空间。
减法做的是"瘦身"，加法做的是"健身"。蝶城战略、衍生业务、弹性定价、能源管理，这些加法都正在围绕核心底盘有机生长。
3
乘法：AI应用的未来潜力
如果说减法解决的是"轻装上阵"问题，加法解决的是"找到新增长"问题，那万物云在AI和科技上的投入，瞄准的是一个更长远的目标——
用技术撬动效率，让今天花的每一分钱，在未来产生倍数级回报，这就是"乘法"的逻辑。
先看已经兑现的成果。
2025年，万物云行政开支同比下降近2亿元，降幅约10.1%。这个数字在物业行业里面非常罕见。
要知道，物业是典型的劳动密集型行业，人工成本高、管理费用刚性强，在规模还在扩张的前提下能把管理费往下压，说明效率提升是实打实的。
怎么做到的？万物云通过自研的AI平台，上线超过1400个AI智能体，让大量原本需要人工处理的审批、报表、风控、客服等中后台工作由AI来完成。
朱保全在业绩会上说得很实在：AI的价值首先在于中后台提效，物业归根结底是人对人的服务，一线保安、保洁、管家面对业主的温度感不可替代。AI让人回归更有温度的服务，但不等于裁员。后台那些重复性的流程性工作，正是AI最能发挥作用的地方。
而万物云在科技上更有想象力的一步棋，是"灵石"。
灵石是万物云自主研发的一个不动产AI"大脑"，装在边缘服务器里，部署到项目现场，可以带来安全、环境、通行、资产管理、能源管理等各方面的提质增效。
它能做的事情，是把原本大量靠经验、靠人盯的工作——比如设备巡检、能耗调控、安防监控——变成AI自动执行的标准化流程。
目前万物云已在全国66个城市、783个项目部署932台灵石。拿万物云总部所在的深圳创智云中心来说，最直接的效果是，部署灵石之后，每平米能耗降低了36.5%。
据了解，灵石区别于目前市面上大部分楼宇智能化系统的有两点：
第一，不卖，只租。客户花小钱就能持续享受最新的技术升级，万物云也获得了稳定的持续收入，一次性买卖变成了长期合作关系。更重要的是，灵石覆盖的项目越多、积累的运营数据越厚，它就越“聪明”，符合AI进化的逻辑。
第二，不造机器人造生态。不少物业企业都开始造机器人，但万物云选择了一条不一样的路径，不直接生产机器人，而是依托灵石构建机器人生态，独乐乐不如众乐乐。
事实上，看一家物业公司的科技投入是真落地还是讲故事，只需要看两件事——有没有提质增效，有没有形成可复制的商业模式。
这两个条件万物云2025年都初步具备了，当这些前置投入在未来覆盖更多项目、渗透更多场景，科技对业务增长、竞争力提升和利润率回升的撬动，将迎来真正的"乘法效应"。
结 语
朱保全在今年致股东信里做了一个判断：
物业行业正处于"战国时代"，未来企业数量会从十万量级精简到万级水平。
涛哥看来，物业行业集中度提升才刚刚开始，而在这轮漫长的洗牌中，能留在牌桌上的，一定是那些把减法做到位、把加法做扎实、把乘法做出来的公司。
万物云这份年报，是一个行业样本——它展示了一家头部物企如何在地产高光褪去后，一步步建立起独立行走的能力。
关联交易压降到6%，循环型业务占比接近九成，AI驱动管理费下降超一成，物业底盘上长出修缮和能源管理新业务，这些都是几年来持续调结构、练内功累积的成果。
行业下半场的竞争，不再比谁背后的开发商更强，而是比谁能真正靠自己的经营能力、服务能力和科技能力站稳脚跟。
万物云的加减乘法，也是整个物业行业必须学会的算术。
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