这两年，关于老房拆迁的消息在朋友圈里此起彼伏，
有人笑称，靠拆迁翻身？
还有人兴奋是不是又要复制当年的一夜暴富？
但更多人是冷静下来后终于意识到，这次风向已经变了。
如果你拿十年前的思路来看，今天的市场很容易踩坑。
01.“拆迁回来了”？其实是城市在“动内部手术”
说是拆迁回来了，其实更准确的说法是：城市开始做内部调整了。
政策层面已经讲的很明白：新增建设用地原则上不再给房地产，新增用地要和“盘活存量”挂钩。
说的简单点就是：不再往外扩，而是往里动刀。
所以说，大家看到的拆迁变多，本质上并不是扩张，而是内部进行优化。
而且更关键的是，拆迁规模其实早就被“锁死”了，住建部此前发布的通知文件中，就已经明确一个重要的信号是：原则上城市更新单元或者项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
翻译成人话就是：100套房子里最多拆20套。
那剩下的80套怎么办？以改造、加固、提升为主。比如更新外立面，更换管道，加装电梯等等。
就是说，绝大多数老房子都不会进入到拆迁，意味着从此那种“等等就能拆”的时代彻底结束了。
02.城市的目标，已经彻底变了
如果你再往深了去看，就会发现一个更大的变化：城市的目标变了。
以前是：卖地赚钱→ 拉GDP → 城市越大越好
现在则变成了：修补功能→ 降风险 → 城市越稳越好
用一句话来总结就是，现在的城市目标已经从土地财政变成了空间运营，所以这一次的拆迁并不是为了赚钱，而是为了解决与民生相关的三件事：
1. 解决居住安全问题
2. 提升城市功能
3. 优化城市结构
03.哪些房子会被拆？
可以肯定的讲，不是所有的老房子都有机会，真正会被优先处理的大概有六类：
第一类：被规划“压住”的房子。比如，城市规划地铁高铁，或者拓宽道路，规划公园学校等等，只要老房子被覆盖在这些范围内，那么一定会拆。
第二类：危房和预制板房。这种老房子主体结构已经严重损坏，继续居住就会对财产和人身带来安全隐患，尤其是2000年以前建造的预制板结构住宅，这种房子一旦被认定为D级危房，住着不安全，基本就是强制处理。
第三类：核心地段的“低效房”。这种老房子虽然在核心地段位置比较好，周边配套也完善，但房子质量太差，和周围的环境格格不入，像这种影响城市面貌，可能带来安全隐患的老破旧，未来一定会被重构。比如北京老城区的老破旧房，质量差影响居住，拆除是迟早的。
第四类：城中村和棚户区。这一类房子因为环境杂乱，基础设施差，消防隐患更大等问题，近几年来各地都在加速推进，逐步被改造为：保障房、公共设施、养老社区等。
第五类：挡住公共资源的房子。比如挡住了学校扩建，占用了医院用地，像这种房子，即使再新也没啥用，毕竟功能优先，拆除也是必然。
第六类：彻底修不好的老小区。我老房子已经存在严重的结构损坏，已经无法通过修缮改造来解决基本的居住问题，比如怎么修修补补都改变不了老房子品质差，漏水问题持续，这种老房，与其浪费时间去修修补补，就不如直接拆除。
04.最关键的变化：拆迁不再让你暴富了
既然谈到拆迁，那么具体怎么补偿呢？
目前，主流补偿方式有两种：
一种是：房票安置。这是目前各地主流的安置房，就是给你一张房票，然后你拿着发票去指定的开发商那里买房，
这种安置方式背后的逻辑很清晰：去库存、稳房价、防资金外流。
但它还有一个底线：补偿虽不会低于市场价，但也别幻想一夜暴富。
还有一种就是原拆原建，就是居民自己出一部分钱，政府再补贴一点，然后把老房子拆除，直接在原址上建新房。
对于拆迁户来说，你得不到钱，但可以得到一套更好的房子，比如原来房子得房率只有70%，重建后得房率提升到90%，房子的布局会更现代化，居住体验会明显提升。
但自己也得出钱，并不是白送！
可见，现在的拆迁，已经从“赔钱”变成“出钱”。
而且，拆迁不再是说拆就拆，门槛变得非常高。很多项目都要求100%业主同意，哪怕只有一户不同意，拆迁项目也推动不了，而且还不允许随便加面积。也就意味着，拆迁变成一个“集体工程”。
总之，这一轮拆迁补偿的本质已经彻底变了，以后的拆迁不再分钱，而是升级住房品质。
05.怎么判断你家的老房子会怎样？
可以用三个问题来对号入座：
①如果你手上的房子已经变成了危房
那么不用想，这种会列入优先被处理的范围，尤其是核心区的老房子，时效会更靠前。
②如果你的老房子刚好卡在核心地段，或者正处于规划节点，那么就有机会列入到改造序列。
③你的房子有没有“修复价值”？如果主体结构还没有损坏，没有出现地基下沉、墙体开裂等无法修补的情况，那么大概率只是改造。反之修不好，就只能拆了。
总之，未来的老房子，关键已经不是“拆不拆”，而是——你的房子，还有没有价值。
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