周末至今，对上海地产的讨论热度比较高，主要是因为几个数据：
上周六，也就是前天，上海二手房网签量是1585套，创22年以来的单日成交新高；
今早统计出来的数据，上周单周，上海累计二手房网签7732套，刷新近5年新高；
按照目前的推测，算上今天和明天，3月合计的二手房成交会在3.1万套，将会是最近10年的所有3月份里，仅次于2016年3月和2021年3月的第三高。
我个人觉得，要考虑到几个事实，综合来看：
1、上海的外环内放松限购政策，是2月25日落地的，咱们此前聊过《》，因此，这无疑释放了一波增量需求；
2、3月的3.1万套成交，看似很多，但相比去年3月，也不过是同比增7%而已，下图，也就是说，去年也有小阳春，关键是小阳春之后，能否稳得住。
3、最最关键的在于，这几万套的成交结构很有意思，据统计，今年1-2月，上海的二手房成交中，300万以下户型的成交占比是56%，而3月份，300万以下的成交占比攀升至了70%以上，换句话说，主要是低总价的房子的成交，迅速提升，而这和第一点的政策放松，其实是能对应起来的——简单来说，就是政策放开后，低价房被释放出来的需求，扫荡了一圈。
4、一个价格层面的事实是，下图，成交套数火热的情况下，上海的二手房挂牌价，是继续环比下滑的。
5、要理解这些释放出来的需求，扫货的心理，也得从“低利率时代”的视角出发——截至2月，上海的二手房价格同比跌幅是-6.2%，而据统计，房价跌完后，现在上海地区老破小二手房租售比在2.45%左右；而与此同时，与去年同期相比，存款利率、保险预定利率、理财业绩比较基准，这些投资端的无风险利率都在下行，而公积金贷款利率等信贷利率也在下行，因此，对很多人来说，就变得值得下手了（信贷成本接近租售比，那不如用租房的钱交利息；而固收类投资品种的收益也和租售比差不多，买理财的性价比也不高了）。
6、现在上海的房地产市场，需求呈现哑铃型结构，哑铃两侧的需求是比较明确的，一方面，高净值客户的需求是确定性的，因此上海的新房价格环比、同比都还可以，且豪宅市场去年开始就很不错了；另一方面，就是上述提到的，300万以内的购房需求，也在下跌后，被激发出来了。
但是，关键是，中间的价格带上，很难继续向上传导，也就是说，卖了300万的房子的人里面，继续够一够，去买500-600万的房子的人，比例不高，这里核心就是对未来收入预期的判断。
而且，现在还出了一个新的问题，这部分人群，很多都是未来最容易被AI取代的第三产业从业人员。
总结一下，个人对地产市场的几个长期趋势观点哈，不一定对。
1、分化是大的趋势，城市间的分化，新老房源的分化，房屋品质的分化，区位的分化，等等，而从总量来看，很难看到需求的整体抬升，这是人口结构决定的。
2、“住好房子”也是长期趋势，住的开心、住的舒心，本身就是一种7*24小时的高额且无法替代的回报，近期有个挺重要的事情——湖北多地的“住建局”（住房和城乡建设局），率先更名为了“住房和城市更新局”，《》，其实就是说，商品房发展了20多年后，房地产从“增量开发时代”进入了“存量更新时代”。
3、有一套房，还是有一定必要的，参考日本的经验，随着人口的老龄化，未来租房市场里，老年人大概率会在租房市场被歧视（担心你噶在里面，包括新版的《殡葬管理条例》今天正式施行了，未来禁止住宅专门用来存放骨灰，本质上都是因为“死人”这事儿会让房子折价），因此，想要一辈子租房，且还租的很舒心，也是有风险的。
4、即使很多房子由于价格到了低位，房东惜售，流动性冻结，跌不动，但也可能横盘很久，不一定能跑赢无风险利率，这就导致从大类资产的角度看，其性价比，不一定比得上其他生息资产和优质股权类资产。
下图，是我星球里每月定期更新的，沪深300指数/北上深二手房周挂牌价的走势图，比值越高，说明股权类资产的表现相对更好。
我个人的想法是，未来更合理的做法，是有一套房，然后在能承受波动和回撤的情况下，将大部分资金，投资在优质股权类资产上——当然，优质股权的定义在于，合理的估值+合理的业绩增速，而优质股权的筛选，是动态的过程，这也就是基金经理、投顾主理人们提供的价值了。
当然，如果你风险偏好不满足的话，最好的方式，就是一套房，然后直接多做存款、保险、理财等低风险品种。
多聊几句市场的热点哈。
1、A股，今天有两个亮点。
其实昨晚，在展望《》中，咱们都有提及。
第一，是大类资产的负相关性，在逐步回归。
大家也记得，3月伊朗冲突发生以来，黄金和油价往往是反向的走势，也即油价涨了股票跌，而股票跌的时候，作为避险资产的黄金也跌，这里很大一部分原因，是由于流动性冲击，我们也解释过。
而从上周五开始，下图，在油价冲高的过程中，股市下跌，但黄金同步反弹，对权益资产起到了对冲的效果。
而与此同时，黄金股和有色板块也同步反弹，黄金股ETF华夏（159562），上周五涨2.5%，今天涨3.7%，累计反弹6%，领涨全市场。
第二，是中国资产的韧性，继续显现。
下图，是截至16点，伊朗冲突以来，全球主要股指的表现，其中，A股和港股的跌幅都在7个点出头，和美股（标普500期货）接近，而日韩股市今天同步暴跌后，累计跌幅正接近此前的最大回撤。
近期比亚迪的业绩说明会，说了一个数字
油价推高下，公司在澳大利亚、新西兰、菲律宾等地一天销量相当于以前2周的量，今年150万台销量有信心，甚至还会更高。
真特么是国运啊（以下非雅迪广告）。
2、债券，今天有个小作文。
下图，是今天各个30年国债的日内变动，其中，框出来的25特6很奇怪，其他的券都下行了2bps以上，只有他，基本没动，今天下午一度是唯一上行的。
据说，是某农商行此前在控盘，最近被打到止损了。
3、今晚的一则公告。
今晚美的发了年报，净利润同比增14%，关键是同步公告，要通过自有资金和中行顺德分行的贷款，回购65-130亿。
这大概率是这一轮，央行的回购增持再贷款政策推出以来，A股最大的一笔贷款回购了，真的牛逼，明天重点关注下资金走向。
4、表韭基金投顾的跟投操作。
无。
下图，本周的星球精选，供大家参考，都是干货，最近适合保持好合理的反脆弱姿势后，多看少动。
求赞、在看。
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