近期，URI城市租住观察到，上海二手房市场中，总价较低的老旧小户型住宅正在掀起一股集中收购热潮。
从个人投资客的入场，到资管机构的主动寻源，再到地方政府的试点收储，不同主体的资金与行动正同时指向同一类资产——上海核心区房龄较长、面积较小、总价较低的“老破小”。背后的原因到底是什么？本文我们就一起来分析研究。
01
现象
多方入场“扫货”上海老破小
市场方面：瑞银在2026年3月发布的一份调研报告（ChinaandHKProperty：Property/ConsumerTour:Stilladowncycleforresidential）显示，在上海二手房交易中，总价200万元以下房源的成交占比已从2024年1月的35%上升至2026年2月的49%，大幅提升了14个百分点，且在2025年的11月和12月，这一比例甚至达到50%。
其次，老破小价格已跌无可跌，安全边际高，像虹口杨浦同济旁的密云小区、鞍山八村学区房仅100-200万，浦东世纪大道竹园新村一房更是从500万腰斩至250万，下行空间有限，相比高价房动辄大额亏损，入手低总价小房子本质是楼市消费降级，风险更可控；同时购房门槛极低，以竹园新村为例，如今200万总价首付最低仅几十万甚至可零首付，利率降至3%，租金基本能覆盖月供，可当作理财产品博反弹，即便不满两年抛售，增值税也仅四五万，试错成本小，等市场明朗后可随时置换。
▲图：瑞银：人民币200万元及以下住宅交易占上海二手房成交比例从2024年1月的35%上升至2026年2月的49%
机构方面，URI在近期走访中发现，部分资管机构及银行亦在市场上积极寻找符合标准的“老破小”资产，且希望能够整栋收购。虽然目前尚未有公开落地的交易案例，但这些机构早已有收购意向，并一直在市场寻找合适物业，表明专业金融机构正在将此类资产纳入配置视野。
政府方面，2026年2月上海官宣了浦东、静安、徐汇三区将启动试点，收购符合条件的小户型二手住房，改造后用作保障性租赁住房。3月份已有收购行动实质性进展：徐汇区已明确将小木桥路13号和15号、日晖六村部分楼栋、东安路240弄等建于1990年之前的“老破小”纳入首批收购名单。
综上，我们可以确认目前的市场现象：从个人投资客、到资管机构和银行、再到政府，不同主体的资金正在指向同一类资产标的——上海建筑年代较久、总面积小、总价较低的二手住宅。
02
动因一
租金回报率驱动下的经济理性
我们过去普遍认为“老破小”处于二手房住宅市场食物链的最底层，为何现在此类资产的成交占比高达上海市二手房市场的近一半？
URI城市租住认为其中原因有二：一是纯粹的经济诉求，二是经济诉求叠加民生诉求。
从经济诉求看，人人心中都有一个“账本”：随着二手房价格持续回调，部分老旧小户型住宅的总价已降至相对低位，租金回报率随之显著抬升，也就是常说的“跌出性价比”：
在瑞银的报告中提到，上海优质地段的老破小购买需求呈现上升趋势，得益于其约2.6%的租金收益率（即租售比）。目前主流四大行一年期定存利率为1.1%，两相对比，核心区“老破小”的租金收益率已超出存款利率逾150个基点。
URI城市租住还整理了上海10区租金回报率，显示全市二手住宅的平均租金回报率主要分布在1.65%-2.04%区间内，而瑞银报告中提及的“老破小”租金收益率可达2.6%左右，这恰恰是核心区老旧小户型住宅被各方资金关注的核心原因。
03
动因二
保障房筹建与城市更新双驱动
在个人与机构基于经济诉求而入场的同时，政府出面收购则体现出更为复合的考量，经济诉求之上，还需要实现一定的民生诉求：
过去上海保租房项目多位于中外环甚至更远区域，职住分离、远距离通勤的问题突出。上海三区收购的内环内“老破小”经改造后，能够以低于市场价的租金供应给新市民、青年人，使保租房真正走入中心城区，推动实现职住平衡。
在此基础上，我们试图想得更深一层，即政府能够通过持续分散收购符合规定的老破小替代大规模的拆迁。这一安排的经济逻辑在于：通过分散收购替代大规模拆迁，政府可显著降低现金支出压力，待收购房源连片形成规模后，再择机统一改造，其财政成本与执行难度均低于传统的统一拆迁模式。
进一步看，政府收购老破小并非孤立动作，而是上海新一轮城市更新棋局中的关键行动。根据2026年上海市政府工作报告，今年上海将深入实施城市更新行动，推动城中村改造提速扩容增效，全面启动整体改造项目，全力做好村居民征收安置，完成20万平方米旧住房成套改造。
URI城市租住认为，在政策持续加码支持的基础上，随着收储规模扩大，上海核心区老旧住房的存量盘活将进入提速期，城市更新也将从“大拆大建”转向“微更新”的精细化模式。
04
思考
公寓资产或成未来资金避风港？
当前宏观投资环境呈现两大特征：一是无风险利率持续走低，一年期定存利率已降至1.1%；二是优质资产稀缺。
在此背景下，上海核心区老破小以2.6%左右的租金回报率、稳定经营产生稳定现金流的预期受到资金追逐并不意外。那么，在此时入场投资老破小是否真的是资金的“避风港”？
在投资中向来流动性、安全性、收益性三者难以兼得，将上海核心区老破小/公寓产品代入这一框架分析，URI城市租住得出的结论是，此类产品呈现“中收益+中安全+中偏低流动性”的组合特征，判断其投资价值需要兼顾三个维度的均衡性。
尤其值得注意的是在流动性方面，对于个人投资者而言，房屋买卖是一件成交周期较长的交易，快速变现能力偏弱，入场需要谨慎再谨慎；不过对于机构而言，通过大宗交易退出或发行保障房REIT，能在一定程度上改善流动性，事实上保障房REIT的顺利发行，是机构加速进入该市场的原因。
综上，上海老破小正在遭遇各方“扫货”属于客观事实，这类一线城市、核心区位、具备稳定运营预期的资产，以“低流动+中安全+中收益”的组合特征，在当下的环境中呈现独特的配置价值。
从投资者角度看，对于能够接受中低流动性、追求稳定现金流的长线资金来说，此类资产在当下确实具备一定的避风港属性；但对于追求高流动性或短期套利的资金，则并非合适选择，加之老旧物业本身存在明显硬伤，用于公寓投资也隐含较大风险。公寓运营本质上是精细化管理，并非人人都能做好。行业赚的多是辛苦钱，若缺乏专业知识与基础运营经验，很难真正把公寓项目运营成熟、做出效益。
所以，“避风港”并非普适属性，不同项目在收购之后的表现可能千差万别，投资决策仍需基于对具体标的进行审慎研判。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:韩晓
内容复核:山楂美式
运营编辑:树懒
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