今天咱们来聊聊租售比，因为现在租售比是越来越高了。
最近58同城研究院公布了3月份的最新租售比数据：一线城市平均达到2%，新一线城市2.7%，二线城市3.1%。从这里就能看出来，现在的租房回报率确实处在持续上涨的通道，而且大家也越来越看重租售比了。
原因就是，当下房地产处在下行周期。放在以前楼市上行的时候，其实很少有人关心租售比的回报问题，所有人眼里只有房价上涨带来的差价。可现在市场不一样了，增值预期没了，甚至买房可能还要亏钱，大家自然就开始看重相对稳定的租售比现金流。因此，租售比也就成了衡量房子值不值得买的一个关键指标。
也正是因为这样，很多人把合理的租售比，当成楼市筑底的一个重要依据，现实也确实如此。
比如这两年，各大城市的老破小成交比重明显提升。这可不是因为老破小品质有多高、户型有多棒，本质原因就是老破小的价格跌得足够多，租售比变得相对合理。很多人一算账，发现买房和租房的成本差不了太多，甚至用公积金贷款的话，成本会更低，所以很多人就干脆入手买这样的老破小，道理其实就是这么简单。
所以说，把租售比当做判断楼市筑底的指标，是有一定合理性的，但我们一定要看清楚，它只是筑底的一个指标，不代表房价马上就要上涨。
目前租售比之所以快速拉高，很大一部分原因是，房价下跌的速度远超过了租金下跌的速度，这是一种典型的被动型上涨，而不是租金主动大幅上涨带来的。
当房价跌到一定临界值，租售比变得划算了，确实会刺激一部分人进场，市场也有了企稳的基础，但租售比高不代表反弹。要想真正迎来上涨，必须有租金的配合。也就是说，房价跌到位了，租金同时在上涨，就像现在回暖的香港楼市一样。
过去几年，香港的房价虽然在下跌，但租金整体还是保持上涨状态，一涨一跌实现双向靠拢，导致租售比越来越高，甚至已经超过了房贷利率，房价才有可能真正起来。
因为租金上涨，本质上反映的是大家的经济预期有所转好，愿意在居住上花更多的钱。收入预期稳了，房价又经过一轮合理调整，租售比更加合理，买房的人才会真正多起来。尤其是当租售比超过房贷利率的时候，房价上涨的可能性才会被彻底放大。
所以大家千万不要搞混，看到租售比高就认为房价要大涨。筑底和上涨，还是两个概念、两个不同的阶段。
并且最近我也看到，有不少人开始抄底高租售比的老破小，这里也必须提醒大家，一定要谨慎。
如果你是纯自住，租售比合理，相当于长期持有，把自己当成长期租户，用来当婚房或者解决孩子上学问题，这可以理解，也能接受。但如果是投资，尤其是贷款买多套，风险真的非常高。
因为投资房地产需要综合考量，不能只看租售比这一项。如果只看租售比，同样位置的公寓，租售比甚至能达到住宅的1.5倍到2倍，可为什么现在公寓卖不动？根本问题不是公寓交易税费高，而是流动性太差，太难变现了。
公寓虽然有稳定的租金现金流，但想真正套现离场，很难出手。老破小虽然比公寓好卖一点，但当下依然是典型的买方市场，想快速成交还得以价换量，依然有不小的价格压力。
总的来说，老破小的租售比不错，租金能够覆盖一部分月供，纯自住是可以考虑的。但只要沾上投资，现在的房地产依然有风险，而且最大的风险就是，楼市还没有真正完成止跌回稳。一旦房价继续下跌，亏损幅度可能会远远高于你拿到的那一点租金回报。
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