打开朋友圈，是不是觉得全佛山的人都在抢房？
看到那些铺天盖地“佛山二手迎来最猛涨价潮”、“房东连夜涨价”的新闻，我只想狠狠啐一口——呸！全是鬼扯！
你们说的涨价，涨在哪儿了？涨在中介的朋友圈里？涨在自媒体的标题里？还是涨在自己的梦里？
我自己的房子，挂了大半年了，调了三次价，一次比一次低。来看房的倒是不少，可个个都想来“捡漏”，开口就是砍价10万、15万。
上周有个买家看完挺满意，结果转头就发来一个比挂牌价低12万的报价，还附了一句：“现在行情就这样，您考虑考虑。”
考虑？考虑个锤子！
再看看身边的朋友，也是各有各的惨。
城市广场板块的万科金御华府，一套165㎡中楼层4房，挂牌一年多，降价100万终于卖出去了！
千灯湖的东海花园，一套87.76㎡三房两卫的房源，挂牌1376天，挂牌价从300万价降到119万，现在还没卖出去呢！
你们管这叫涨价？！
那些所谓的涨价房源，不过是房东挂了一个高价试试水，挂一个月无人问津后，自己又悄悄降回来。
所以，别再跟我们说佛山二手房涨价了！
PART 01
惨！佛山二手量价同比齐跌
来，我们直接上数据——
今年3月份，佛山二手房成交5297套，环比2月的确大涨99.51%。
乍一看这个数据，确实振奋人心。
但别急着喊“要爆了”。看看去年3月，佛山二手房成交5381套。
今年同比去年下降1.49%，虽然数量不大，但真有那么点尴尬了。
更扎心的是价格。
今年3月成交均价7730元/㎡，环比上升有什么用，同比下降太狠了，跌幅11.25%！
这样一对比，今年佛山二手房成交量相比去年还是有一个不小的差距。
其实说白了，2月份有春节假期，本就是楼市淡季，3月份佛山楼市数据好于2月份，是消耗春节以来积压的需求，环比大涨本就是理所应当的事情。
再加上，“学位房”这一刚性需求。
顺德、三水、南海多个镇街发布2026年学位预警，3月份距离今年入学报名仅剩一个多月，时间紧迫，学位紧缺。家长们得在3/4月搞定房产。
传统学籍锁定月，刺激刚需客群纷纷出动，今年也不例外。
据中介透露，虽然改善型需求一直不低，但成交最快最多的还是刚需产品。
所以说二手房成交回归常态，这是事实。但要说二手房涨价，则是言过其实。
当然，从大的方向上看，楼市确实也有向好方向发展的信号。
佛山房价，正在走出一条前所未有的“k型”分化线。
PART 02
“以价换量”基调仍在延续
讲真的，佛山3月二手成交量冲高，这一“量”的背后，是房东不断下调挂牌价，买方议价空间扩大所驱动的“以价换量”。
现在的房东们，早就认清了一个现实，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
他们从过去的“死扛不降”到用真金白银的让利，换来了市场的短暂回暖。
比如桂城的江南名居，一套165平的三房，业主早期挂牌268万，期间无人文津，业主连续三次调价。最终以216万成交，总降幅达52万，相当于打了8折。
越秀星汇云锦，一套40㎡一室一厅的房源，挂牌价60万，最后还是得调价两次52.6万成交。
中介告诉我们：这类型的房源只要一降价，看房人数开始增多。要是价格大降，成交周期就会缩短。
这种“割肉”确实换来了成交量。
陈村这边，早期我们就已经说跌无可跌，目前不少二手房还是可以砍价。
时代星英御岛一套146平5房户型，2021年那会业主或许是为了试探市场，豪横挂牌450万。2022年，还涨价到466万。
后面一直降，到了2026年，业主直接调价至230万。
你以为这就结束了，还没呢！业主买入时还砍价44万！
中介和我们吐槽：现在买家一上来就砍价。小区同款户型成交价160万，他要155万，房东让到153万，他还想150万，简直在搞心态。
这些是调价可以成交的，有些是已经大幅调价但还得等有缘人。
大沥的恒大悦府，105.52平三房户型，2024年开始挂牌，至今调价降至134万，处于乏人问津状态。
不仅是刚需盘河老旧小区，高端盘也是如此。
中海千灯湖一号，一套291.5平5房户型，近半年调价4次了，关注房源人数只有13人。
小区建面约136.8平房源，近半年调价至368万了，目前还在挂牌榜上。
写在最后：
很明显，佛山二手房还是处于“以价换量”的时代，也就是说成交量上升本质上是因为房子更便宜了。
冷静下来想想，这当然是好事情，对于刚需者来说用更少的钱买到房子。
只要不是炒房，自住永远是早买早享受。
但我们需要注意的是，与价格形成鲜明对比的是，房东们的心理预期正在发生微妙而重要的转变，溢价空间开始锁紧。
优质学区房议价空间已经从去年的8%-12%收窄至3%-5%。
核心板块有房源率先回暖，千灯湖保利花园二期一套43平的户型，对比去年成交价涨了13.5万。
虽说是个例，但我们要明白，前期的“笋盘”基本消化完毕，剩余业主多是非急售型，不再愿意进一步让利了。
所以，现在的捡漏时机，我们不要错过！
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