撰文 | 花姐
出品 |楼花网
每一个楼花，都是独一无二的。
子弹飞了半个月。
北投栖澐湾给出了一份差不多定性的成绩单：
网签91套，去化率37%。
这份成绩，看起来还不错。但，波澜不惊。
大家都很清楚，北投置业拿下栖澐湾地块，已过去了两年零十个月。
原本，当下应该是到了交付的日子。
没有对比，就没有伤害。
同在通州的中海玖树满和，今年3月12日领证，至今已网签332套、均价5.15万元/平米、去化率70%。
两者的反差，是市场问题，拿地问题，还是产品问题呢？（北投栖澐湾更多信息，加花姐微信：louhuar007）
对于北投栖澐湾的表现，花姐有两点看法：
1、开发时间过于漫长
在这过去的1000多天里，北投栖澐湾经历过领取规划证、施工证、预售证，再到调规、改名。
推倒重来之后，有了阳台赠送，将之前的证件全部注销了，直到2026年3月28日，才重获预售证。（详见《情人节那天，这个楼盘注销旧证》）
2、项目人事变动
北投栖澐湾的项目公司为北京北投宏象房地产开发有限公司，是北京北投置业有限公司的全资子公司，目前的法人是屈晨——北投置业总经理。
北投置业是北京国资委旗下的二级企业，法人林海燕。
去年8月，北投栖澐湾调规时，出现了人事变动，李国辉出任总经理，曹山山卸任。
经历如此“折腾”之后，难免挫败了北投栖澐湾的士气，且让外界对它，有了些许信心不足。
不过，北投置业十分尽力，不惜代价调规，让栖澐湾的产品，尽量搭上好房子的班车。
它的户型南向有内嵌式阳台，半赠送，全封闭；北侧全送封闭设备阳台；侧面和南面送飘窗。
但，即便如此，购房者的信心能否回来，还值得商榷。
新官上任的李国辉，选择了栖澐湾降价出货。
在花姐看来，这是一聪明的做法，先收回现金流，才是王道。
查看网签记录，北投栖澐湾的售价，为3.63万元/平米。
这个价格，到底意味着什么？
花姐来给大家分析一下：
1、拟售单价至少下降1万元/平米
在2025年1月，北投栖澐湾（云帆汀澜）西区六栋楼495套房源，拟售均价在5.32万-5.68元/㎡区间。
而重新领证后的它，拟售价3.96-4.63万元/㎡。
2、实际缝差仅有1万元/平米
北投栖澐湾拿地时的楼面价，约2.57万元/平方米，销售指导价5.5万元/平方米。
按实际网签价3.63万元/平米计算，房价与地价的缝差，仅为1.06万元/平米。
这意味着，北投置业在栖澐湾身上，应该不赚钱。
来看看它西北3.8公里处的金隅花溪云锦，目前的网签价为5.25万元/平米。
两者一对比，价格悬殊了1.63万元/平米。
根据以上两点，北投栖澐湾的账就很清楚了：
一是，25.9亿元的拿地成本，外加三年来的资金成本；二是，每平米仅有1万元的缝差，能否覆盖建安、装修等成本。
作为地方国企，北投置业谁来扛起栖澐湾的责任？（详见《北投置业，遇到两个关卡》）
当然，对于购房者来说，栖澐湾3.63万元/平米的售价，算是捡漏了。
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