2026.04.14
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作者 |第一财经 高雅
正值美国传统春季购房旺季，受中东局势引发的连锁反应影响，美国楼市并未如期回暖，反而陷入“深度冻结”状态。
根据全美房地产经纪人协会（NAR）4月13日发布的数据，美国3月现房销售量环比下降3.6%，同比下降1%，经季节性调整后的年化销售量降至398万套。
地缘政治风险打破了市场此前的乐观预期。作为定价锚的十年期美债收益率走高，这也导致此前一度跌破6%的30年期固定抵押贷款利率出现“跳升”。房地美（Freddie Mac）数据显示，3月平均利率已由2月的6.05%反弹至6.18%。受此影响，NAR将美国全年住房销量预计增速下调至4%。
总部在吉隆坡的亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）联合创始人兼集团董事总经理何丹尼（Daniel Ho）对第一财经记者称：“美国房贷利率在二月份一度跌破6%，现已是昙花一现；楼市小阳春的势头，已被中东冲突打断。”
“历史上类似地缘冲突显示，战争引发的油价短期飙升通常会导致房贷利率上升、买家观望加剧，楼市成交量出现3-6个月的暂时放缓。一旦冲突缓和或能源价格稳定，市场需求往往快速反弹。”他说，据其判断，2026年上半年美国楼市将进入“战火下的冷静期”，春季后半段成交回补力度或明显弱于年初预期。若油价在二季度内阶段性回落，被压抑的需求有望在下半年释放；反之，复苏可能推迟至2027年。
中东战事的连锁反应
加拿大皇家银行（RBC）美国经济主管里德（Mike Reid）将当前美国房屋销售量形容为“甚至低于全球金融危机期间最糟糕的水平”。牛津经济学院首席美国经济学家豪顿（Nancy Vanden Houten）也认为，自中东局势爆发以来，抵押贷款利率出现回升，预计住房销量将维持横盘整理态势，直到今年年底才开始逐渐回升。
从交易情况看，苏富比国际房地产旧金山门罗公园（Menlo Park）经纪人梁彦（Aya Yan Liang）也观察到了中东局势给美国房地产市场带来的观望情绪。她对第一财经记者表示：“今天我去超市买菜，切身感受到物价涨了不少，原来5.9美元一袋的面包涨到了7美元。这也波及了我的房产生意。中东局势爆发后，我的一位原计划配置100万至200万美元投资房产的客户，立即暂停了行动，表示需要进一步观望。”
除了宏观环境的挤压，局部市场的微观情绪同样不容乐观。硅谷科技企业的裁员传闻再次令中产阶级购房者倍感焦虑。“另一组买家夫妇原计划购置500万至600万美元的房产，但太太供职的Meta传出裁员传闻，便暂停了购房行动。这种不安全感也直接冲击了硅谷100万至200万美元区间的刚需市场。”梁彦表示。
美国明星地产公司Serhant纽约经纪人Amy Wang也告诉第一财经记者：“三月份，我们有几套房源上市。原本二月份按揭利率已跌破6%，我对三月市场抱有期待，但实际看房人数远不及预期，仅为往常月份的一半左右。虽有部分买家出价，但报价远低于挂牌价；由于价差太大，卖家根本无法接受，加之房子还有租约，卖家索性选择继续收租。”
“其实卖家的报价并不高，基本回落到了十年前的水平。曼哈顿房价的高峰是在2019年，这位卖家因为亟需资金，几乎是亏本在卖。”Amy进一步表示，“虽然现在是入市好时机，但显然，中东议题冲击了楼市，股市波动导致不少买家无法腾挪资金。不过，看房人的减少意味着市场已转向买方市场，买家的议价权更大了。”
里德认为，当前的核心问题在于，除了相对较高的抵押贷款利率外，供应短缺也损害了住房负担能力。根据NAR数据显示，当前库存量为136万套，库存销售比（即供需比）相当于4.1个月的供应量，仍低于历史正常水平。
豪顿对此表示：“如果不是因为抵押贷款利率的回升，会有更多卖家进入市场。同比来看，供应量增长了2.5%，是自2022年4月以来的最小年度增幅。”
受此影响，尽管销售低迷，价格仍在增长。NAR称，3月现房销售中位数价格同比上涨1.4%，达到40.88万美元，这是房价连续第33个月录得同比上涨。
楼市何时转暖
NAR首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）认为，当前，消费者信心的下降和就业增长的放缓继续抑制着买家的需求。
美国房地产经纪服务企业Compass西雅图柯克兰（Kirkland）经纪人Becco Zou对第一财经记者现身说法：“目前我服务的卖家客户明显多于买家。这些卖家大多有了一定年纪，有的正值退休，计划卖大换小；有的则是为了陪孩子去东海岸读书，准备处置本地房产。”
她表示，相比之下，现在的买家普遍持观望态度，而且对房源非常挑剔，各方面要求都很高。“例如，目前科技行业上班族没时间打理房子，想要拎包入住，我就要根据这一需求给卖家提供一些针对性的翻新建议。最近我刚为一位卖家安排了工程队，预计用一个月的时间对房屋进行整修，让房子达到理想的出售状态。”Becco说。
里德也解释称：“在现有住房销售方面，目前的平均30年期固定抵押贷款利率与许多房主在疫情后锁定的极低利率之间存在巨大差距，这导致了库存受压。毕竟，有多少房主愿意放弃低于3%的贷款利率而搬家呢？”
“尽管房价与抵押贷款利率通常呈反向变动关系（即利率上升，房价往往下跌），但供应短缺导致过去几年房价反而持续上涨。事实上，据RBC估算，房价需要经历近15%的向下修正，才能恢复到疫情前的负担能力水平。”里德进一步表示。
里德称，在抵押贷款利率或价格发生实质性变化之前，市场仍无法找到复苏之路。在此之前，预计这种僵局很可能会贯穿整个2026年。
微信编辑| 苏小
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