全国的房价止跌了吗？
今年的春季行情当中，房价表现如何？
告诉各位一个坏消息，全国房价依然没有止跌。
然后，还有个好消息：过去 7 个月房价的全国房价跌幅连续收窄，尤其是今年的 1 月、2 月、3 月，收窄的幅度比较明显。
今年春节之后，在小阳春的推进过程中，很多城市的二手房成交量反弹比较明显，但新房成交依然是同比下跌的。
在这样一个量能表现之下，很多城市的二手房的跌幅出现收窄，这是可以理解的。
我们看一下全国总体情况，这是50个大中城市房价环比涨跌幅的走势，环比跌幅就是这个月相比上个月的变化。
从图中可以看到，2021 年 10 月份之前，当时楼市持续多年，房价保持在上涨区间，处于楼市繁荣期。
2021 年的 10 月份，房价由涨转跌之后呢，持续保持下跌状态。
在这一过程中，曾出现三次房价跌幅收窄。
第一次反弹，是在 2023 年的第一季度，随着疫情防控的解除，看房量、买房量大幅上升，二手房的交易价格跌幅收窄。
第二次反弹，是在 2024 年的 9 月底，国家出台重磅新政之后，连续 4 个月持续反弹。
第三次反弹，是从 2025 年 9 月份以来连续 7 个月反弹。
今年 3 月份的房价环比跌幅是0.35%。
去年 3 月份的反弹高点的房价跌幅是0.28%。
2023年3月反弹高点的房价跌幅是0.17%。
当前房价依然没有翻红，也就是没有止跌上涨，但是跌幅已经变小了。
这其中有个悖论，过去的半年多，全国的住宅库存压力比较大，无论是新房还是二手房，但房价跌幅却持续收窄！
这里分享一下我们监测的住宅库存压力指数。
这个库存压力指数，包含了新房的库存压力和二手房的库存压力。
今年 3 月份的库存压力指数125，也就是严重的供大于求。
目前这个点位处于历史的最高水平附近。
今年3月份相比2月份环比降了一点，但降幅并不明显。
如果看新房去化周期，目前是 28 个月，这是严重的供大于求；二手房的去化周期就更长了。
所以目前看这个库存压力，房价依然是下跌，这是对头的。
库存压力过去几个月没有下降，反而是升了，那为什么房价跌幅却连续七个月收窄呢？
这当中，我认为有二个因素：
一个因素是，全国的房价下跌已经 4、5 年了，下跌的时间比较长了，下跌的幅度也比较大了，全国整体上跌 40% 了。
这就导致，很多的购房需求，像葫芦一样被深深的摁在水里，已很长时间了！
即便过去一年多都没有出台增量的新政，但是这个市场需求有释放的动能。
另一个因素是，近段时间市场情绪面有所改善，很多购房者觉得目前房价已经跌到位了，可以出手了。
甚至还有些投资客，开始投资租金收益率比较高的低总价的老破小。
市场情绪面的改善，有助于房价跌幅收窄。
房东的心态也变化了，在一些高能级城市，尤其是上海，随着买房者的大量增多，有些房东就不愿意让价了。
全国主要城市3月房价表现如何？
我们通过一张图来比较一下。
今年 3 月份环比 2 月份的房价涨跌幅，这其中就包含了新房和二手房，从中可以看到，大部分城市依然是下跌的。
但是有两个城市环比是小涨的，上海和北京！
说明近段时间，随着二手房交易量的反弹，此二城房价有止跌的迹象。
房价跌幅较小的，还包含厦门和成都。
另外，像东北的大城市，大连和沈阳跌幅也不大。
这两个东北的中心城市房价的跌幅较大、下跌时间很长，继续下跌的动能明显变弱了
而目前房价跌幅较大的是，青岛、武汉、长沙、郑州、广州。
上海房价为什么表现最强？
上期文章中，我们已聊过全国主要城市的二手房的交易量，上海是最强的，而价格跟量之间有一个匹配关系。
其实，从去年的 11 月份开始，上海的二手房交易量就持续站上荣枯线。
今年 3 月份，上海二手房网签量全口径的高达 3.1 万套，纯住宅的高达 2.7 万套。
这么高的数据，创了 2021 年 7 月份以来的最高值，也就是 3 月份上海的二手房的交易量回到了楼市繁荣期的水平！
在这种背景之下，房价止跌也是合乎逻辑的。
观察上海房价环比涨跌幅走势
今年 2 月、3 月，上海的房价翻红了，就是出现了小幅的上涨。
在上一轮楼市的小的反弹期，2024 年的 9 月底，国家出台新政之后，上海的房价在 2024 年 12 月份翻红了。
在 2025 年 3 月份的小阳春再次翻红，也就是在出台增量新政之后，上海的房市短暂地出现了不连续的2个月的上涨。
再往前回顾，那就是 2023 年的 2、3 月份，因为全国楼市出现了一次大型的脉冲行情，上海房价涨了 2 个月。
按当前成交数据，今年 4 月份，我估计上海的房价还会延续上涨态势。
如果是连续 3 个月上涨，那就创了上海楼市过去几年连续降温的过程中，房价反弹持续时间最长的一次！
然而，按当前全国的宏观经济和楼市走势，我并不认为上海的房价在这样一个位置能够持续实现止跌反弹，未来几个月可能还会重新下跌。
但我们必须承认一点，在诸多因素的共同作用之下，上海楼市越来越接近于真正的见底了。
当那个时间节点来到之后，上海楼市会出现房价的持续反弹，也就是会真正进入到下一轮的上升期。
而这个时间节点，未来1年之内出现的概率是比较大的。未来 2 年内出现的概率接近于 100%。
各位老铁们，我们就拭目以待吧。
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