当前南通土地市场高度依赖地方国资托底，地块多以底价成交，市场竞争性不足。
于帅卿 中房报记者 许倩 北京报道
素有“建筑强市”之称的南通，土地市场交易热度起来了。
来自中指研究院数据显示，今年一季度，南通市以114亿元住宅用地出让金位居全国城市第三位，仅次于广州、上海，超过北京、杭州等传统热点城市。另据CRIC发布的各类用地总成交金额排名，南通市位列全国第四，成为非一线城市中最亮眼的“卖地大户”。
分析南通本轮土地交易情况来看，购地主体主要以地方国资为主，它们在强力托底。据新知南通研究院统计，2026年一季度全市累计挂牌涉宅地块30宗，其中29宗以底价成交、1宗终止出让，成交的29宗地块中，地方国企摘牌27宗，民企仅摘牌2宗。
值得注意的是，这种高度依赖本地国资的“内循环”模式能走多远，仍值得关注。
国资主导
4月9日，南通市通州金沙湾新区的93亩商住用地成功出让，最终由区属国资平台南通神辉置业有限公司以总价8.5亿元竞得，延续了今年以来南通土地市场国资主导拿地的格局。
据中指研究院发布的2026年一季度重点城市房地产企业拿地榜单显示，南通土地市场成交主要以本地国企为主。其中，如东县宜居环境建设有限公司以14.23亿元的权益拿地金额位居榜首，同时以24.8万平方米的累计拿地面积在全国房企中排名第30位。
天眼查显示，如东县宜居环境建设有限公司为如东县属国有独资平台，主业聚焦土地整理、房地产开发、城市更新及宜居环境建设等领域，是如东县域土地市场的核心托底主体与城市建设主力军。
此外，市级国有平台同样深度参与南通土地市场。3月11日，南通轨道置业有限公司以96690万元独立竞得崇川区开发区CR26001商住地块，楼面价9968元/平方米，成为一季度南通单价“地王”。
公开资料显示，南通轨道置业有限公司是南通“好房子”建管联盟重要成员，核心定位为践行国企担当、打造高品质人居产品，此前已开发濠东璟园、元瑞雅苑等多个优质住宅项目。
在这一国资主导的格局下，南通土地市场已形成 “政府供地、国资托底、底价成交”的内循环模式，市级平台（南通轨道置业、南通欣达地产、南通城建等）、区级平台（南通叠润、南通瑞宏、南通鸿远、通州神辉置业等）、县域平台（启东城投、如东宜居、如皋城建等）协同发力，共同促进了南通土地市场回暖。
相比之下，民企在一季度表现较为谨慎，仅启东嘉宸置业有限公司以 4.62 亿元竞得南通启东 26001 地块，主要依靠本土深耕与产品差异化布局；南通天业置业有限公司以2645万元拿下如南通皋乡镇小型宅地，处于以低总价、低风险谨慎试水情况。
“当前南通土地市场高度依赖地方国资托底，地块多以底价成交，市场竞争性不足。”一位全国性房企江苏区域项目负责人表示。
实际上，“地方国资托底拿地”模式在南通并非今年一季度独有现象。据相关机构不完全统计，2025年，南通共挂牌137宗涉宅地块，其中，134宗成功出让，132宗由本地国资参与拿下，占比近99%。全国性品牌房企仅有招商蛇口、中海偶尔会以联合体形式参与。
风险逐渐显化
国资持续托底拿地，带来了存量土地积压的隐忧。
公开数据显示，截至2026年3月末，南通市已出让但未入市的涉宅地块累计达72宗，建筑面积约734万平方米，土地沉淀问题日益突出。
为缓解这一压力，地方政府已启动专项债回购存量闲置土地。截至2026年2月末，南通已公示拟回购闲置土地12宗，回购金额约49.37亿元，权利人均为地方国企，这些地块出让至今普遍超2年，其中3宗闲置超4年。
对于这一现象，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，国企承担着稳定市场、区域协同开发等多重公共职能，土地闲置多为“被动闲置”。专项债回购的本质是帮助国企从资产沉淀中“解套”，虽会增加地方隐性债务，但能释放国企流动性，使其继续承担公共职能。
面对库存压力，南通为何仍积极供地。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，这背后的核心逻辑是“政策性托底”与“价值潜力释放”的结果，一方面国企需执行“稳地价、稳预期”部署，在民企降速时以底价出手阻断土地市场下行；另一方面，这也是一种反周期储备行为，即利用窗口期零溢价囤积核心区域优质土地，为未来开发蓄力。
不过，严跃进也提醒，南通土地市场的风险正在显性化，已形成“资金沉淀—债务攀升”的循环压力，最大的不确定性在于市场复苏的方向与节奏，若新房销售去化周期持续处于高位，新增供地将面临更大压力。对此，他建议加快盘活已出让但未开发地块，以缓解资金沉淀压力。
“金三”楼市回暖
目前，南通楼市回暖势头明显。
新房方面，南通市住建局统计数据显示，3月全市商品住房销售1999套，销售面积26.3万平方米，同比增长27.8%。二手房市场同样表现强劲，通房e办网数据显示，3月市区二手房备案2167套，环比上涨93%，创近一年新高；二手房成交2443套，环比上涨111.9%，看房人数环比增长96.6%。
受此带动，南通市区多个小区二手房挂牌价出现上调。贝壳找房网站数据显示，3月22日，南通市港闸区有一套房源在挂牌当天就涨价18万元；南通市通州区一套房源，业主在4天内将房价上调了5万元。
政策托底是南通楼市回暖关键。2026年1月，升级版人才房票新政落地，大专及以上人才可享8万至150万元补贴，截至3月底，这一政策已带动住房消费突破12亿元。3月31日，公积金新政进一步扩大提取范围，低首付、低利率等政策同步发力，市场回温明显。
“自人才房票政策推出以来，项目3月来访量增长了269%，已使用房票51张，带动销售额增长超2亿元。”南通招商公园道营销负责人表示。
回暖背后，南通楼市仍面临库存压力。截至2026年3月末，市区已入市新房未备案库存约2.07万套，去化周期近54个月，楼市全面复苏仍需时间。
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