作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
值得记录在史册的新房诞生了。
地王+豪宅效应
毫无疑问，最近深圳核心区超级位置的价格又刷新了高度。
这次是宝安的核心区。
4月16日，位于宝安区宝安中心的观潮府终于获批预售，但公布的价格也让市场一阵惊叹——
222套144~537平精装住宅，备案均价148700元/㎡，单价区间约13.04万—20.21万/㎡，总价区间约2017.72万—10434.23万/套。
最贵的一套单价去到20万+/㎡，总价超过一个小目标，抛开项目的其他要素，瞬间衬得附近几百米处的中铁·能建·阅臻府、保利瑧誉府都成了“白菜价”。
天知道，有一天，宝安中心板块卖9万左右的新房也能成为“白菜价”。
甚至连距离观潮府步行约1.5公里，开盘均价约11.79万/㎡的都市茗荟花园二期也黯然失色。
而这样的开盘价格，不仅比位于前海桂湾提前两天获批预售的海宴府均价还贵约6700元/㎡，几乎还卖出了深圳南山红树湾、蛇口、后海价格的高度。
位于前海桂湾的海晏府，151套139~194平精装住宅，备案均价约142000元/㎡，总价区间约1710万～3123万，虽然均价去到前海最贵，也要比观潮府略微低了一些。
而南山过往一些豪宅新房的价格——
2024年6月位于南山区红树湾板块的中海深湾玖序（2栋）293套196~549平住宅，开盘备案均价约132100元/㎡，总价区间约1975～1亿975万；
2024年10月入市的中海深湾玖序（1栋A）70套329~550平住宅，开盘备案均价约137800元/㎡，总价区间约3575～1亿993万；
2025年12月南山紧邻后海总部基地的后海招商玺40套195~432平住宅，开盘备案均价约149600元/㎡，总价区间约2485万～6867万；
2025年11月位于深圳湾后海核心区的深圳湾澐玺（1栋），348套209~1149平住宅，开盘备案价约168800元/㎡，总价区间约3063～3亿7742万。
对比之下，相信周边的新房、包括二手房很大概率也就没那么难卖了。
毕竟其他项目的价格，性价比一下子也体现出来了。
中铁·能建·阅臻府累计推售618套住宅，两次推售均价分别约9.48万/平、9.06万/平，截至2026年4月17日，深圳房地产信息平台还有104套房源未售；
保利瑧誉府累计推售401套住宅，两次推售均价分别约9.88万/平、9.99万/平，截至2026年4月17日，深圳房地产信息平台还有18套房源未售。
二手房挂盘情况，整个宝安中心板块挂盘量在主流中介平台挂盘量累计约2673套。
其中，盘踞在宝安中心核心地段的熙龙湾或鸿荣源·壹方中心·玖誉一直都是宝安核心区的区域价值“天花板”以及“定海神针”。
今年1月鸿荣源·壹方中心·玖誉成交一套176.17平方米6室2厅高楼层东南向户型，挂牌2398万，成交总价约2178万，折合单价约12.36万/㎡，成交周期906天。
熙龙湾是宝安中心的低密度标杆，鸿荣源·壹方中心·玖誉自带整个宝安核心区域最大综合商业体，也一直是宝安核心区市场高端住宅的风向标。
所以，明显，在新房价捅破天花板的背景下，就连鸿荣源·壹方中心·玖誉也有了性价比。
过去是鸿荣源·壹方中心·玖誉开盘将宝安中心的价格天花板从8万/平推至12万—15万/平，如今是观潮府把宝中的价值从9万—11万/平的常态拉到14万—15万/平新台阶。
这就是地王的光环效应，也是豪宅的联动效应。
观潮府作为深圳总价地王项目（拍地总价86.4亿），海晏府作为深圳的单价地王（8.4万/㎡楼面价）都带来了天花板效应——
在拉高片区价值的同时，让周边的新房及二手房瞬间体现出性价比。
所以，地王+豪宅的联动性，为市场带来的不仅是价格的提升，更重新定义了板块的价格能级。
一定程度上缓解市场的焦虑和压力，为市场带来更大的安全垫。
外围核心区困局
核心区刷新高度的背景下，外围地段即使是中心区域也在加速调整。
并且调整的幅度，相信要超出很多人的共识。
过去市场的共识是，核心区贵不少，价格调整幅度更大，一套住宅这些年累计回调几百万是常态，而其他外围区域，非核心区域地段本身价格就相对低不少，调整起来没那么大。
但现实是，即使是外围区域，调整的结果也能让业主脊背发凉。
比如位于坪山核心区的花样年好时光。
这个小区的前身是世界塑胶厂城市更新项目，整个项目拆除用地面积为12.1万㎡，建设用地7.12万平方米，计容面积39.25万平方米，容积率5.5。
2011年花样年开始签订合作开发框架，随后拉锯了七年才确定深圳花样年为城市更新项目的实施主体。
2018年一期正式开工，2019年引入合作方共同建设，历时8年，一直拖到2020年底才正式开售，并被视为坪山城市界面及区域价值进一步提升的标杆。
2020年12月入市的花样年好时光（一期），512套约70~119平户型，备案均价约43800元/㎡，单价区间约3.8万—4.5万/㎡，总价区间约319万～511万，开盘当天卖了超过九成；
花样年好时光（二期）备案均价约42100元/㎡，单价区间约3.7万—4.55万/㎡，总价区间约303万～539万，2021年10月777套69~122平开盘当天卖了192套。
两批房源都在后来顺销过程中，快速售罄。
所以对坪山区域而言，这个小区是整个坪山区这些年来新盘开盘开出最贵的小区，也是整个坪山的网红小区——紧邻坪山中心区最大的综合商业体商业益田假日世界，步行约830米是14号线坪山围站，近距离可达到坪山公园，配套及资源禀赋在坪山区域都较为优质。
如今，花样年好时光迎来了超过腰部位置的价格调整，二手房价格已经调整过半。
近期，有业主在社交平台记录自身的卖房历程——2021年317万购入的花样年好时光，在小区附近几乎所有的贝壳门店都挂盘半年后，最近以150万总价转让成功。
相比购入初始价格，原业主损失掉167万的购房成本，也意味着花样年好时光的价格调整已经超过52.8%。
若算这几年的持有成本，则原业主损失的幅度远超过这个比例。原业主在评论区表示，持有该套房源实际亏损达到200万。
更重要的一点是，原业主在卖房后表示，能够在原购价腰部的位置卖房成功已经算不错。
一方面，真正的卖房过程中，实际卖房难，且周期长。
该业主几乎小区附近门店都挂盘，也挂盘了半年才卖掉。
另一方面，小区内其他业主正处于砸盘的过程中，且小区周边还有待售的新房。
小区一路之隔的臻文府2025年9月入市，262套59~135平精装住宅，备案均价约33100元/㎡，总价区间约201万～565万，截至2026年4月17日，深圳房地产信息平台显示，还剩178套未售。
价格上明显相较于2021年入市的花样年好时光的开盘价格，便宜了近百万一套。
而花样年好时光的调整，对于整个坪山区域的新房及二手房来说，都尤为值得关注。
因为
曾经开盘时的价格，且短时间内销售完毕，背后是市场对深圳14号线开通、坪山高新区、深圳东部中心规划高预期，花样年好时光是这些价值兑现的典型。
这样的存在，一定程度反应了市场的变化。
经过五六年后，残值只剩一半，业主依旧选择出售，这对于整个区域而言，不是孤立事件，而是整个坪山区域市场的“风向标”与“压力测试”，代表的是曾经的投资需求彻底撤退。
而这也是市场当下买卖之间最真实的状态。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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