众所周知，日本是一个地少人多的国家，其陆地面积大约是37.8万平方公里，大概相当于青海省面积的一半。
青海省的常住人口仅仅只有不到600万，日本却挤进去了超过1.2亿人。
但是你敢相信吗？正是这么一个国家，却迎来了空屋潮。
空屋潮什么意思呢？
就是有大量房屋空着没人住，2023年，日本总务省发布的调查显示，全日本的空置房屋已经达到900万套，空置率高达13.8%，创下了历史新高。
也就是说，现在整个日本，每七套房子就有一套没人居住，被空置着，甚至无人认领。
900万套这个数字有多恐怖？把这些空置房给全纽约每人发一套，还能有剩余。
但是离谱的是，一边是空着没人住的房子，另一边却是日本新房房价再创新高，东京圈的新房均价已经突破了9000万日元大关，折合人民币大概400多万，比上一年上涨了17%，创下了历史记录。
日本的房地产到底怎么了？卖的这么贵却还有这么多空置房没人住，为什么发展的这么拧巴？
先来说说空置房吧，日本房子没人住，其实归根结底就两点原因——没人住和没人愿意住。
前者的原因很简单，日本是全球老龄化问题最严重的国家之一，而且还捎带着有严重的少子化，老年人口越来越多，新生儿的数量却一年比一年少。
这就导致日本总人口连续十三年负增长，平均每年减少几十万人口，与此同时，还不断有开发商开发新的楼盘。
房子越来越多，人却越来越少。
等老年人去世以后，他们的子女一般都有自己的房子，不可能一家人住两套房吧？
更关键的事是，随着独居老人和无后老人的数量越来越多，很多老人去世后，他们的房子根本没有法定的继承人，财产现金还好，大不了就收归国库。
但是像这种老房子卖又卖不出去，只能放在那里闲置。
如此这般，空屋潮就成为了必然。
至于说起没人愿意住，就不得不提到日本的物业费了。
一般来说，日本的房屋在10年以后，物业费就会迎来一次上涨，因为随着房子年龄越来越大，外墙、保温、电梯、水电、煤气等等都得进行修缮。
所以物业就必须提高维修基金的收缴标准，这就导致房子越老，物业费越高。
一般来说，日本新房的物业费大概是房价的1%左右，而10年以上的老房子，物业费平均会达到2%左右，甚至一些特殊房型会高达3%-4%，物业费一下子上涨了两倍，甚至三四倍。
明明房子越来越老，居住体验却越来越差，收费还越来越多。
所以在日本，乡下房产，尤其是一些老房的房产对于绝大部分日本人来说不是财富，而是累赘。
明明自己也住不着，往外租也没人租，却还得每年支付高额的物业费。
所以很多老房子即便有产权人，却依然被人弃置不愿认领。
那么问题来了，既然房子都空着这么多没人要了，为什么日本的房价还会上涨呢？
相信大家看到了我刚刚提到日本房价上涨时，说到了一个限定词：东京圈。
没错，价格在涨的实际上是靠近东京的房子，郊区的老房子依然因为上面那些原因卖不上价去。
这些年，日本一直都有“东京化”的趋势，东京以及东京圈的城市，已经连续三年人口净流入了，年轻人在乡下找不到工作，只能去东京寻找机会。
大量人口涌入东京，这也就导致东京的房价一直居高不下。
所以，某种意义上，东京的房子涨价和老房闲置，这两件事并不冲突。
但是即便如此，我们还是得明白，涨价归涨价，真正买得起东京新房的人实际上是在减少的。
东京新房的销售量，也已经连续好几年在下滑了。
既然房子卖不出去，那为什么房价还会上涨？按理说不应该越没人买越便宜吗？
这里面涉及到两个很重要的因素，其一是成本，就像我们之前说到的，由于日本高度老龄化和少子化，导致日本每年的人口都是净减少的。
这就导致适龄劳动力越来越少，本身年轻人就少，还让他们去干那些建筑类的脏活累活，他们肯定不愿意。
那咋办？总不能让老年人来工地搬砖吧？那就只能提高薪资来吸引人了，所以大部分建筑行业的人力成本比前些年高了不少。
而人力成本高其实是整个社会的通病，就会导致建筑类其他产业的产品价格变高。
最终，开放商发现，虽然房子不好卖了，但是盖房子的成本却是越来越高了。
不涨价也没办法啊，总不能赔本盖房子吧？
其二，就是日本的房产，其实并不是价格越低越好卖。
这一点，国内也是一样的道理，价格越低，人们就会觉得还能更低，于是都等着抄底。
既然如此，还倒不如把价格定高一点，反正那些刚需买房的人怎么都得买，价格贵点赚的还多点。
对了，还有一个因素，那就是去日本买房的外国人开始越来越多了。
新宿区新建房来自海外买家的比例占到了14.6%，一些核心地段甚至超过了一半。
这其中，来自中国香港和新加坡的买家居多，因为日本的购房门槛低的吓人，不仅不需要人在日本居住，而且不限制购买数量，甚至不收印花税。
放眼全世界，这也是非常宽松的购房政策。
再加上日元贬值，在一些持有美元的投资者眼中，日本的房子并不算贵。
看完日本房产的现状，就两个字来总结：拧巴。
人口老龄化和少子化，导致日本各地的空屋潮席卷全国，唯独剩下东京这一个“安全区”。
但是又因为人口涌入，导致东京的房价涨得离谱，普通人压根买不起。
年轻人是不想留在家乡吗？当然不是，是因为他们在家乡实在找不到工作，养活不了自己。
不过去了东京，也只能算是“慢性自杀”，因为奋斗半生，可能还是买不起一套东京的房子。
老年人也并不是不想把自己房子卖了，是压根没有人来接盘。
很多人都说，日本就像是中国的镜子，照出了中国未来几十年的发展历程，但是在我看来，并不一样，因为我们还有很长的路要走，更有很多可以纠错的机会。
事实证明，我们已经在开始了。
（初一）
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