4月19日，前海桂湾的招商海晏府开盘。

备案均价14.2万/㎡。要知道，一街之隔的深业云海湾、天健悦湾府，当年限价才9.2-9.7万/㎡。哪怕是今年3月刚加推的前海时代三期，均价也才10.22万/㎡。

海晏府这波操作，相当于在均价10万出头的前海，直接喊出“我要卖14万+”。不少业内人当时倒吸一口凉气：定价策略有点激进！

结果呢？啪啪打脸。

推出151套清一色139-194㎡的大户型，总价1710万起步，认筹201批客户，相当于两个人抢一套。开盘当天给出约93折优惠，折后均价约13万/㎡。

开发商海报喜滋滋地宣布：卖了9成！

你要知道，这可不是90平的小三房，这是总价两三千万的大家伙。深圳土豪用实际行动告诉你：只要地段够好、产品够顶，价格？那只是个数字。

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作为深圳的新建“单价地王”——招商海晏府的区位价值毋庸置疑。

但结合近几年前海的存量市场的表现来看，海晏府褒贬不一。克而瑞好房点评网综合各维度分析，海晏府是否值得入手，需结合个人需求、预算和风险承受能力综合判断，以下是其优缺点分析：

优点：

区位优势显著

位于前海桂湾核心区，紧邻双界河，可远眺前海湾及欢乐港湾摩天轮，享受前海国际化金融商务核心的配套红利，未来交通便利，临近1/5/11号线三线交汇的前海湾站，未来还将接入穗莞深城际等线路。

居住品质高

容积率仅3.1，建筑限高80米，为低密小高层设计，社区纯粹无配建，无70/90户型限制，梯户比合理（2梯2户或2梯3户），户型以139-194㎡四房以上大户型为主，南北通透，采光通风良好，部分户型支持定制化空间布局和装修风格。

公区配套丰富

配备约1600㎡集中式会所，包含瑜伽室、健身室、阅读区、私宴厅等，提供高端生活配套，物业服务由招商积余提供，承诺入伙三年内每周免费瑜伽团课、每月免费洗车等增值服务。

资产保值潜力

作为前海近五年来首宗纯商品住宅用地，无配建、无售价限制，稀缺性较高，且前海区域发展潜力大，长期来看具有较强的资产保值增值潜力。

缺点：

社区规模较小

项目仅由3栋楼组成，占地面积约8286㎡，园林和公共空间相对有限，社区氛围和仪式感不如大型社区。

部分房源存在噪音风险

项目紧邻梦海大道等主干道，部分户型可能受交通噪音影响，需选择合适楼层和朝向以降低噪音干扰。

学区存在不确定性

项目西侧规划的九年制学校尚未落成，学区划分存在变数，若对学区有较高要求，需谨慎考虑。

交付周期较长

预计2027年底或2028年初精装交付，购房者需等待较长时间，期间可能面临市场变化、政策调整等不确定性。

若注重前海核心区位、低密居住品质、资产保值潜力的买家，且能接受社区规模较小、学区不确定性等风险，海晏府是一个值得考虑的选择；若更看重成熟配套、一线海景或对学区有刚性需求的家庭用来来说，可能需要结合其他项目综合评估。