去年聊了一次刚需市场的供应问题，时隔一年没什么话题，就再来看看刚需市场，特别上个月刚需市场迎来数据反弹后。
话不多说，先看几个主流板块的刚需库存情况，这里刚需盘的定义，就不具体以数据划分，纯粹个人定义。
刚需情况
首先是金山，这里10多个新盘，只不过在刚需盘的供应上却异常偏低。
万科城市之光：
多年销冠的进入尾盘，目前连廊楼栋未网签63套，其中刚需的89平的房源，仅10套，意味着已经是清盘状态，目前主力在132平。
建总流花溪二期：
项目合计648套，其中89平房源324套，占比50%，网签83套也是最多的房源，目前还剩余241套，这也是金山刚需最大库存的项目。
建总瑞璟：
项目连廊中间户102平，算是刚需盘里面积偏大的产品，不过依旧套数去化最多28套，目前配合端头103平，合计库存144套。
至此，金山目前已经上市的，存在刚需产品的项目就盘点完，其中103平以下的套数合计395套。
整个金山库存6000套，刚需库存目前占比5%左右。
至于剩余未上市的项目，最有期待的项目个人感受是奥体榕发拿下的宗地2025-44号，低密地块，楼面价9892。
房企给出的项目信息：3栋小高层，规划89㎡、103㎡、116㎡、119㎡商品房户型共160套。
按套均103平计算，预计89、103平的房源占比在70%左右，不过套数依旧100套左右。
这个楼面价低，在奥体核心区的项目，相比于目前金山在售的刚需盘，个人感受优势更明显，无非最终房企定价。
此外还有刚需预期的，建总拿下的宗地2025-57号，天翔最大的一幅，面积43亩。
这幅地块预计也要等到建总瑞璟尾盘才可能上市，等待周期略久。
对于金山刚需，还有一点就是高新区的选择，目前高新区新盘，即国贸江屿原、国贸建发保利悦湖。
只不过两个刚需盘，上个月销冠的江屿原，目前库存也仅67套，其中小户型合计43套。
至于悦湖库存仅6套，已经是清盘状态。
这样也就构建了金山到高新区的刚需新盘选择，目前能选的刚需产品450套左右，后续即便榕发奥体供应，也就100套，预期体量大的建总天翔，短时间内也看不到。
整个福州西，刚需都没什么选择。
聊完金山高新区，接着南二环，主力是四大金刚，看看情况：
新投映南台：
项目近期走量偏慢，不过去化分化也很严重，项目的主力连廊产品占比高达78%，最终去化率也最高88%，也是准清盘的状态。
至于115平以上的刚改产品，即便库存不大，但是去化率依旧不高，板块购买力很极致的体现。
左海望悦：
项目另外一个地块被回收，近期靠着现房+特价跑量明显，从数据来看，连廊产品占比同样高达77%，去化率达到64%，目前库存257套。
其他户型占比较低，其中最大的148平去化率最低，不过库存也不高。
榕发北源云筑：
项目A地块，去化率也是分化严重，77-114平的连廊产品，去化率最高，其中最主流的89平三房，去化率更是高达93%，准清盘状态。
作为对比，面积更刚需的77平三房，反而去化率偏低，仅51%。
此外，去化率低的也在117-148平的刚改产品，区别在于项目刚改面积占比偏高。
这样是项目与上述两大金刚的差异所在，去化分布差不多，只不过项目最好卖的刚需连廊做少了。
榕发云启：
北源云筑的第二个地块，上市不算太久，去化集中在85、99平的刚需段，不过去化初期，参考度还不算太高。
这个地块的优势就是户型占比更接近板块的去化区间。
新榕江和阅：
项目算不上刚需盘，只不过由于定价低于四大金刚，所以也列入做个参考，项目产品定位刚改，从目前去化率来看，同样是面积越小去化率越高，110平去化率70%，130平以上去化率9%。
榕发晴翠里：
对于板块近期还有一个项目，即榕发晴翠里，定位与江和阅类似，106-130平，只不过110平以下占比46%，127平以上53%，去化估计类似江和阅。
对于南二环这个板块，还有哪些供应？
区位靠近江滨、以及老仓山的地块，分别被建总、左海拿下，定位都是各自灯塔。
目前还未上市的，左海拿下的缦和公馆，定位改善：165-230平，大概率够呛。
剩余的项目，最受关注的依旧是榕发，拿下宗地2025-69号，面积26亩，楼面价1.09W。
规划9栋住宅，229套商品房，预计套均128平，大概率刚改定位，看效果图还是抬板社区。
此外就是中骏三期云景台，老规产品，户型98-120平的连廊产品，有一部分刚需产品，不过预计吸引力不会太高，还有江和阅二期，就看新榕怎么定位，不过区位偏弱一些。
综上，目前南二环，90平左右的库存，478套左右，占比总库存30%不到，后续的供应上，也是主打刚改+改善产品，板块的去化主力和看点也基本被榕发垄断。
接着就是东区，这里就是部分老盘+三远新盘，可谓刚需主力。
榕发揽湖郡：
项目准清盘状态，不过去化率最低的反而是76平的产品，类似情况出现在榕发北源的77平，两个户型都是3房1卫，户型紧凑。
只能说对于刚需而言，相比于89平的三房两卫，10平的差距，总价25W，这个差价依旧抵不上居住体验的提升。
大东海玺悦：
项目去年初特价走量，目前去化率也是准清盘状态，89平去化最高，也是贴合刚需市场。
左海星悦颂：
项目近期靠特价走清盘路线，不同于其他刚需盘，项目的88平去化率最低，主要原因还是在于户型设计过于另类。
户型非常规的89平设计，3T2的设计，北侧不通风，然后两部电梯就像门神一样在中户的门口，堪称鬼才设计。
首开香颂：
卖了好几年的安商盘，也是在走清盘路线，目前库存主力在89、110平。
榕发湖樾：
晋安湖周边其他尾盘后，就2个新盘供应，其中一个即榕发湖樾，网签启动没几个月，从去化率分布来看，依旧是面积越小去化率越高。
此外还有一个未网签的福厝澜湖悦宸，纯刚改盘定位，119、132、149平，合计224套，其中119平占比50%。
福厝远山拾里：
三远的代表项目之一，最早上市，靠着划片做卖点，从去化来看，89平的边户最突出，去化率最高，套数也是最多的。
原因很简单，89平边户切中刚需市场，又区别于89平中户的设计，足够有市场优势，只不过占比不高。
目前库存主力还刚需中户，以及117边户，去化率一般，优势在于刚需产品占比较高。
新投映万合：
三远的安商房，从去化率来看，依旧是刚需面积去化率最高，优势也是刚需产品定位较多。
榕发城启未来：
项目最晚上市，不过去化尚可，从去化率分布来看，项目不同于其他刚需盘，其中板楼的产品，去化率反而最高，连廊中户去化套数最多，连廊115平反而最低。
原因无非是板楼对比连廊优势过于明显，然后面积段又没拉开，就吸引了这个区间购房者优先选择板楼。
对于东区，大部分项目都已经上市，加上三远两幅地块被回收，剩余仅榕发鼓韵公馆，千套的大盘，其中2T4的产品预计492套，占比45%，剩余即第四代+小高层2T2，刚改+改善。
对于刚需的库存而言，100平以下，688套，三远（524套），占总库存37%。
最后聊聊北区，这里项目并不多：
新榕云和悦：
项目是西园旧改唯一上市的新盘，目前去化也没什么可参考的，从户型占比来看89平的刚需产品仅110套，占比13%，剩余都算刚改产品，不过除了楼王外都不是2T2的设计，也是逆天设计。
新投映悦湖：
相比于新榕的反常态设计，映悦湖相对贴合刚需，其中75、89产品占比73%，劣势无非是周边配套缺失，最大卖点是有个湖，但是对刚需吸引力偏低。
建总云璟未来：
项目算是目前北区刚需盘跑量最优的，从产品定位来看，79、89平的刚需占比77%，依旧是贴合刚需市场，从去化率来看，项目79平去化率最高，89平略低。
主要原因之一是79平占比89平少了一半，去化套数差不多。
其中79平相比于其他板块的同面积产品，去化率没有偏低，个人感受可能还是户型设计，做了三房两卫，虽然很紧凑，但是满足了功能性。
对于北区的后续供应，主要就是前几年的新店东区旧改，只不过这里除了云和悦外，回收了两幅，剩余项目也基本没有动静。
综上，这里刚需产品占比不算低，但是盘太少，能选的实际也就云璟未来，在供应上虽然有大旧改，但是大部分地块都没有动静。
外围情况
对于刚需盘的情况，除了东区、金山、南二环、北区外，还有它们的外围板块，只不过目前的市场实际对刚需吸引力也不大。
首先金山的外溢高新区，上面盘点了，已经清盘状态，南二环的外溢，城南三江口等，这几年福峡路供应多幅地块，被几家国企拿下，但是很明显，房企都不会有太大动静，未来就是等着回收或者回购。
其中福厝在帝封江的福厝江上拾里，就是最好的案例。
至于东区的外溢，鼓山边，要么做别墅不是刚需，做刚需的左海望麓，实际也不吸引刚需，实在没配套。
至于北区，上面聊过，新店大旧改，与城南类似，都是没动静，剩余的就是泉头的熙悦府等。
这种情况也构造了目前的刚需选择，即便要外溢，能选的也非常少，无非是几个卖了多年的超级大盘，比如榕耀之城、大东海江山府、以及后续上市的榕发云潮颂。
盘点总结
通过市场库存盘点，其实能发现刚需在新盘市场，实际能选的确实不算太多。
从105平以下的库存来看，即便算上部分待上市的项目，合计库存也不过2700套，其中100平以下2250套左右。
从四大板块来看，金山就是建总留花溪二期，东区是福厝远山，以及还未上市的榕发鼓韵，南二环榕发北源+望悦，北区建总云璟未来。
只能说部分有库存的，每个板块也就1-2个新盘，后续的供应来看，大部分即便不是做改善，也是刚改盘起步。
至于更下游的板块，除了多年在售的超级大盘外，剩余供应目前都是拿地没动静的表现，这也说明了这些区域被市场抛弃。
这样一来，对于刚需要在新盘市场买房，实际要想区位尚可，比如要个地铁，离市区近一点的，可能选择都没几个。
从这些项目的去化来看，大部分项目都呈现户型越刚需，去化率越高，80平以下的极刚三房，去化率却相对一般，其中89-95平如果做到边户，那基本是市场最热销的选择。
此外连廊边户超过110平，由于目前市场刚改产品下压面积，部分110平起步，2T2的优势直接压制了2T4的边户。
所以对于刚需买房，本就选择也不多，无非是盯着相对优质的产品看，配套+户型，刚需盘的最大流通性保障。
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