我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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粉丝
提问
你好，都说当下社会薄情寡义、人人都 want 远离借钱、劝人只找银行贷款，那现在亲戚之间还有真亲情和靠谱的信任吗？急用钱的时候还能靠家人帮衬吗？我们想着年轻的时候买房，但是不敢确定能不能得到支持。
房段子解答
“薄情寡义”的社会，仍然有那么一丝亮光。
半夜凑齐十万定金，亲情的分量依然含金量十足。
“别借钱给别人，让他去找银行贷款”——这大概是当下社交媒体上最主流的论调了。
我不否认这话有一定道理。三五万、一两万，说多不多，说少不少，真要赖着不还，打官司划不来，不打官司心里堵。借钱时是亲人，要钱时变仇人，这样的故事我们听得还少吗？
但我想问一句：如果找你借钱的是兄弟姐妹，甚至是父母子女，你也能说出“去银行贷款”这句话吗？
不用回答，我说个真实案例。
前阵子我们成交了一组客户，夫妻俩看中一套房子，谈到了大晚上，定金需要十万。问题是，他们的钱分散在定期存款里，转账提现提额也很麻烦，十万块，不多不少，就是拿不到手。
怎么办？只能找人借。
夫妻俩开始给各自的兄弟姐妹、亲戚朋友打电话。五千、一万、两万、三万……一个多小时，终于凑齐了十万。
说实话，我挺意外的，现在这个社会，你临时找人借钱，九成概率是吃闭门羹。但他们身边九成的人都借了，不是因为他们多有钱，而是因为在他们亲戚的心里，这笔钱、这个忙，值得帮。
当然有人会说，这是因为有购房合同、有定金凭证，不是空口白牙借钱。这话也对。但你想想，大晚上打电话，对方能在半小时内转来几万块，这中间靠的到底是什么？是银行审批流程吗？是抵押担保吗？都不是。是信任，是那种“我知道你不是骗我”的底气。
我不觉得现在那些“一分不借”的观点是错的。每个人都有自己的难处，吃过亏、上过当，自然就学会了防备。断亲也好，薄凉也罢，某种意义上，这是社会发展的副产品，我们不必站在道德高地上指责谁。
但我还是想说，当你真的遇到难处，能深夜接你电话、二话不说转账过来的，大概率还是那些人——你的亲人，你的至交。
这种信任正在变少，正因如此，才显得珍贵。
那天晚上，客户凑齐定金签完合同，感觉大家眼眶都有点红。不是因为买房激动，而是因为那一笔笔转账背后的人情冷暖。在楼市里发现的这一丝暖意，值得我们好好品味珍惜。
粉丝提问
你好，新婚夫妻二人名下无房，2027年准备备孕生子，后续要和父母、外婆三位长辈同住；目前成都持有两套无贷款房产，成华东方锦都套三现长辈自住、后续计划出售，锦江上海东韵套二属锦三学区打算长期保留给孩子上学。夫妻通勤分别在桐梓林和东大路，都有车，想在成都三环内东南方向入手一套500万左右套四新房，首付控制200–240万，每月公积金合计1万，希望月供不超1.2万。已看完锦江、成华热门新盘，现已冻资天宸上院，意向139户型，惠后单价3.2–3.25万/㎡，明天即将选房，主要纯自住，兼顾保值怕后期降价背刺；想结合孩子出生和期房交付节点，咨询现在入手时机合不合适、该户型首批次要不要抢，以及楼栋楼层怎么选能避开噪音西晒采光问题，另外10号楼2单元1号室同户型便宜10万，想知道有没有隐性硬伤，且小区只有10号楼是双开门电梯、顶楼带电梯机房，也想一并参考利弊。
房段子解答
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
整体来说你们的情况还是比较优质的，问题也比较清晰明了，答案也呼之欲出。首先我从结论上来说，还是比较支持你们把握入手天宸上院的。
1、你们是打算三代甚至未来四代同住，所以一个阔绰的套四，还是很有必要的，所以要尽可能在预算范围内选择大点的户型，高得房率的户型，当然也要在有价值的基础上。
目前家里的新华公园和龙舟路旁边学校，从布局的角度来说我觉得没问题，龙舟的锦三作为学区保底，新华公园的价值不高，可以根据自己的家庭资金、自住需求，择机出售。
从活动区域来说，确实是很典型的东南方位，所以买房也围绕这个方向是没问题的，首付，月供和总价，也是很清晰的布局。
锦江的成华的楼盘，有些是错过了，有些是不符合你们需求，也有一些是有明显优缺点，但就看你们的抉择了。锦上映挨着三环，只剩大户型了，500多万超预算且不划算；雍景商业交通配套还不足，未来你们老人入住了并不太舒适，除非很阔绰的家庭，保姆司机标配；西派交子和能建都是过去式了，他们小户型还是满足预算的，但是产品表现一般，而且关键是过去式了。成华的越秀望悦卖的一直不好，产品和地段优势不大。其他几个新盘，才是主流买法。
华宸府是超预算了吧？如果预算高的话，考虑它首批次，惠后183户型在600-670万左右，199户型在700-770万左右，也是超预算的情况。单价3.5-3.8万，中等偏上略贵。然后绿城取证价也很高，预计惠后单价是3.5-3.7挖煤，140户型，最低门槛接近500万。从性价比来说，可能不是很高。
天宸上院是华润近期打的第二张王牌，就是要把高端中产一网打尽，现在按照3.2-3.25万的单价入手139户型，总价440万起，从预算的匹配度（预留软装），从目前来看的性价比，都是最有诚意的。
它好的不说了，你是看得到的，从迭代+华润品质+崔家店核心区的角度来说，我认为3.2万的单价还是比较符合当前板块和楼盘的预期的，没有过高溢价，或者说泡沫是比较小的。
2、回答四方面问题。
①现在买新房的话，得看买什么产品以及你们什么需求情况，好的产品好的性价比以及你们确实需要早点买入早点享受入住的话，我觉得还是很有必要的。
成都核心区，截至目前，我没有看到土拍价格越来越低的，或者说，后面上市的新房，在产品上更好，但发售价格更低，这种明显背刺，开历史倒车的现象，我并没有发现。这是一种当前的现象，也是一种未来的趋势，所以整体来看，我还是对成都核心区楼市持积极的乐观态度，长期来看，还是温和上涨的。所以当前一方面有务实的需求，等交房的时候孩子也差不多酝酿好了，后面四代同堂全部搬进新家，也是一种改善的紧迫需求。另一方面，当前无序迭代终止，天宸上院110%的得房率，已经是产品形态天花板了，刻意的等待更好的产品或者更低的价格，短期来说没有现实意义。因此于情于理，当前你们是可以入手新房的了。
②、天宸上院的套四三卫已经是非常豪华的状态了，首批次这个价格的话，我觉得也还算比较有诚意，基本上符合当前市场形态，3.2万的单价，也就是3年前高新锦江新房的状态，所以迟到2年的产品更炸裂的中环地铁大盘，还是基本符合现状，对标此前比较有认可度的越秀大概2.8-3.2万的价格来说，我认为这个价格是华润在摸索过大量数据后针对首批次客户的诚意价格。往后的楼栋（楼间距）可能更差，单价不说一定更高，但基本上也持平。从经验来说，首批次往往是最划算的，一鼓作气+越卖越贵，不刺激老业主。
长期来说，这个价格我觉得也是基本能够达到保值，不至于破发亏损几十上百万的状态，可以说，整个东门，这种好的产品，平稳的价格，屈指可数。
③、首批次开盘的满足预算的是1、10栋。定价也很规律，只要是楼间距开阔的，采光视野好的，总价就有明显飙升。比如1栋的1单元2号房，2单元1号房，一房一价来到了500万段位，但中户的就要便宜10万左右，因为对面7栋的楼间距只有29米，可以说是比较短了。
1栋的话，10楼以上采光都没啥问题，要避开西晒的话，1栋2单元1号房，10-16楼，我觉得都还是同时满足噪音小，不当西晒，采光好，以及性价比的买法。
当然，如果1栋觉得多少会看别人背面的话，那么10栋处于最朝南的位置，高层视野就会好很多。
10栋2单元2号房，西边户也最贵，你们可能不会考虑？然后2单元1号房的话，总价是相对其他房号最便宜的，如果选相对高楼层，一方面可以往西看一些绿化，另一方面也能越过对面街道办事处这类5层建筑，整体的视野是没问题的。然后还能兼顾到性价比，楼间距采光的问题，噪音也比较小（距离主干道差不多100米）。
从采光来说，因为全朝南，所以采光都很好，从视野来说，建议至少选择6楼及以上，高一些最好，因为担心对面的楼顶平时问题。建议8-16层最好的。
④，为啥10栋2单元1号房比其他楼层的便宜10万呢？（稍等）
⑤，双开门电梯的话，优势是可以的，避开顶楼甚至次顶楼都可以的。
总的来说，你们当前买房，有现实意义确切需求，在考虑到预算和性价比的情况下，综合你们东南方位的通勤，习惯程度和学区兜底的角度来看，我还是建议明天好好去选房天宸上院的。从选房的角度来说，1栋的楼层在10楼以上都挺好，要性价比的话，就中户，但是确实对视7栋背面了。要兼顾性的话，最好看10栋，但是对面有5F建筑，所以要选择8楼以上，在采光视野噪音等方面来看，都是很完美的状态。与此同时要不当西晒，又寻求性价比（未来的保值，这里插一句，当前房号之间的价差，在楼市上行期会拉大，但是下行期或者平稳期并不会拉大，而是相对平稳、缩小，还有就是更考验卖房的周期缘分，而不是绝对的价差），不介意中户的视野稍差的情况下，寻求综合的性价比的话，是可以重点考虑10栋2单元1号房8-16楼的。
粉丝提问
你好，段总好，最近在看房子，我小孩在天府三街工作，兼顾自住和投资，想请您帮忙选择一下，远大海湾云锦和城投置地鹭湾锦上映那个好。还有锦江赋和人居九林语凌云阁这两个楼盘可否比上面两个好。购买预算在5oo一6oo万的区间，还有没有更好的楼盘推荐，感谢。
房段子解答
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
你们是在天府三街的央企，讲究时效性的上班族，自住的同时，还要兼顾到投资保值性，预算五六百万的话，其实在成都也算比较高的买法了，但是新房市场也没绝对满意的，只能说在当前的环境里选择最合适的，以及在未来的一段时间内，蹲守最好的。
首先说你看的四个，远大海湾云锦，我个人觉得是比较匹配你们需求想法的，它是软件园板块唯一的在售新房，整体来说通勤的便利度匹配度是非常高的。对你们的需求而言，也很契合。
优势很多，劣势也有，优势我觉得主要是就近上班，不说公交地铁，至少骑行就能到达，准时性，便捷性很好；而且北侧的大户型也快交房了；装标6k，单价2万多，这个性价比以及私下的保值性投资性是看得到的，毕竟周边的次新刚改盘也要卖2万出头，所以对比它这个产品来说，也对比其他很多楼盘啥都捞不到（配套和预期）还动辄3万多的价格，我认为是比较符合当前行情的市场价了。
当然缺点也有，主要是早晚高峰的拥堵，产品不算极致的迭代卷发等。关于远大这个楼盘，我上周去看过，点评如下：https://weibo.com/1551561845/PCQuAc84E
另外几个盘，对你们的意义就不大了，锦上映虽然门口的30号线开通在即，但是上班到天府三街，要坐4趟车次的地铁，其实并不方便，另外虽然被称为金融城东板块，但其实大家都心知肚明，和金融城关系差挺远的，不能因为这个开发商的噱头就溢价。更何况你们花五六百万买个所谓的噱头，而失去了自住+保值投资的两大基础，所以不建议。另外它还紧挨着三环，噪音比较大，周边也是一圈安置房，比较尴尬，你们要买的话，估计是它大户型，对价值的匹配来看，也存在错位的问题。
锦江赋是在三圣乡了，老规产品，更远的地方，上班比较远，和锦上映相比没有太大区别，两头都不占。人居九林语凌云阁在东客站，也是老规产品，成华区的非迭代新房，还撑不起五六百万的预算，不考虑哈。
总的来说，当前四选一的话，最合适的，就是远大这个楼盘了，应该可以500出头买到196户型（你们应该是去过了哈？）折合单价2.6万左右还算合适的。从上班通勤的角度来说，就很幸福，每天早晚都可以比同事多睡一会儿。从定价的角度，对比周边二手市场格局，这个单价也还算是比较合理的，不说具有巨大的投资价值，但是相对保值性还是看得到。
至于说另外还有没有距离三街不太远，然后好的楼盘，我认为很难找了。比如大源西这边，五六百万只能买到140多平的小户型新房，远达天宸名邸，而且地铁还不发达，只能挤公交。然后新川核心区，比如陆肖，新通大道这边，公交地铁也不发达，五六百万可以买到大户型，陆肖的大户型或者保利新川的大户型，但是通勤有些压力，配套还不完善。
最后沿着1号线南下5个站（地铁还是便利的），可以看看天府半岛的洋房，2万单价便宜，洋房身份，280-330 万可以买128-146 平套四，得房率114%，参考这里，https://weibo.com/1551561845/PBOcetAzG ，缺点一是虽然洋房，但不好看到周边江景，二是和你们的预算不匹配，这边是天府新区的了，三是距离地铁步行我看了下也要1公里左右，上班略显慌张。
所以综合一圈来看，我觉得还是远大海湾云锦比较适合你们，如果没去过找我们带看就更好了。
最后单单从投资的角度买新房，时机好不好？成都还跌不跌？这个是没有标准答案的，我觉得成都目前主城区的成熟核心板块，当前楼市下行已久，虽然很多人嘲讽还要跌，但已经进入了止跌回稳的 关键时机，未来周期拉长看，我认为从目前开始，未来较长周期还是出于上升通道的，把地段和价格控制好，就是具有投资性的买法。土地供应锁紧，去化周期缩短，政策利好不断，地王频发，一二级市场已经春江水暖鸭先知。以自住为底色，选择好成熟板块，性价比买法，这类资产在市场调整期更具穿越周期能力。
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