做好准备硬扛30年，和日本当年一模一样，还清房贷经济才会有起色|东京|房贷|日本|月供|贷款|首付

今年开春跟朋友出来吃饭，不管是家庭聚餐还是同事小聚，聊来聊去最后都会绕到房贷上。要么说哪家省吃俭用凑了钱提前还了一大笔，要么说现在月供压得连奶茶都不敢随便点，全是实打实的生活压力。去年百城二手房跌了8.36%，新房销售额同比降了超过两成，这不是屏幕上的冰冷数字，是砸在每个普通人头上的重担。

我们现在正在经历的这一切，三十多年前的日本人全经历过，而且比我们现在惨多了。1989年日本央行连续加息，贴现率直接拉到6%，积累多年的泡沫一夜之间就破了。股市跳水，楼市崩盘，成片的企业说倒就倒，之前日本名义GDP年均增速接近7%，到2000年代直接降到零，失业率从2%飙升到5%以上。

这场寒冬不是熬一两年就能过去的，一冻就是三十年，一整代人的青春和中年全搭进去了，最惨的就是日本的60后群体。这帮人毕业刚好赶上80年代的经济繁荣，人人都觉得自己是天选之子，能闯出一番名堂。1990年他们刚迈进三十岁，时代突然就变了脸。

作家三浦展在《下流社会》里，把他们叫作“走向下流阶层的第一代人”。2010年的数据显示，有142万个60后家庭掉到了贫困线以下。从人人羡慕的中产到集体落入贫困，前后不过十来年，压垮他们的第一座大山就是房贷。

日本总务省1994年的统计，60后家庭平均负债接近2000万日元，是所有年龄段里最高的。不是这群人不懂克制乱花钱，真的是买房的时间点太要命了。1985年到1990年，日本全国土地价格涨了150%以上，60后恰好到了结婚生子的年纪，那时候不买房会被人看不起，甚至被嘲笑为“租屋同居”。

整个社会都逼着你上车，大部分人也就咬咬牙借钱买了。更坑的是，泡沫1990年就破了，大多数人还抱着房价会反弹的想法，“房子永远涨”这句话，害了太多普通家庭。1991年日本全国住宅成交量冲到220万套，一堆人冲进去想抄底，到1995年，超过一半的60后都买了房，可反弹始终都没来。

日本房价又连跌了将近二十年，2005年全国均价直接退回到1981年的水平，整整一代人全部被套在了最高点。房子贬值缩水了，欠银行的贷款可是一分都不能少。总务省1996年数据显示，60后家庭每年还款额占可支配收入的三分之一，东京地区接近一半，泡沫时期签的贷款普遍超过三十年，这种日子至少要熬到六十岁。

日本是信用社会，断供就意味着上黑名单，找工作受影响，孩子上好学校也没戏，所以不管日子多苦，绝大多数家庭都选择死扛。死扛的前提是有稳定收入，可偏偏这条路也被堵死了。1995年日本政府允许企业降薪裁员，全国薪酬总支出从230万亿日元降到2005年的180万亿日元，60后刚好赶上最大规模的中年裁员潮。

1996年劳务派遣法落地后，企业更愿意雇便宜的年轻派遣工。35岁以上失业的人，重新找到正式工作的比例不到20%，丢了正式工的身份，阶层直接就滑落了。收入断了，房贷还得照还，大量家庭被迫借新债还旧债，以武富士为首的高利贷公司趁机崛起。

1994年日本信用贷规模4.5万亿日元，2000年就超过了10万亿。这些贷款年利率超过30%，还不上就利滚利，暴力催收更是家常便饭，电话轰炸、上门围堵、当众羞辱都是常规操作。武富士创始人武井保雄1999年成了日本首富，代价是每年全国九千多人因债务自杀，多数是被高利贷逼到绝路的中年人。

2001年蜡笔小新剧场版《大人帝国的反击》上映，讲的是一群中年人宁愿回到过去的昭和时代，也不想面对眼前的现实。里面的主角野原广志就是典型的日本60后，年轻时坐着“希望列车”从乡下到东京打拼，赶上好时代拼命干活，背上三十年房贷，一心想让孩子过得更好。谁能想到国运急转直下，前半生攒下的一切，都被慢慢吞掉了。

把目光拉回2026年的我们，2025年国有六大行个人房贷净减少约0.71万亿元，余额降到37.01万亿元，多少家庭在省吃俭用攒钱提前还贷，这个数字就是最直接的证明。高盛2026年2月的报告指出，国内房价已实际下跌接近30%，高首付制度是一层缓冲垫，暂时还没有出现系统性断供潮，可报告也提醒，2026年房价再跌10%，负资产家庭会明显增多。

目前30个重点城市住宅租金回报率中位数升到了2.06%，二手房价格较高点回撤约39%，新开工面积比巅峰期下降74%，直接退回到2004年的水平。中国本轮房地产调整的累计跌幅，已经超过国际上22次泡沫破裂的同期平均值。这些指标摆在面前，和日本当年的轨迹高度重合。