作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
“五一”假期带来了小阳春。
开发商回收折扣，降低开盘折扣比例，外地看房团包车前往营销中心，开发商纷纷发布假期销量喜报，24个片区二手房业主连夜上调挂牌价，部分业主转为惜售，外地客到深圳湾买下一个小目标，有的中介门店签约坐满了人，豪宅片区几天就集中成交多套……
一切似乎又重新回到六年前那个熟悉的五一黄金周。
那么，现在的市场，到底是真正的热了，还是只是情绪的烟雾弹呢？
小幅反弹，标杆盘率先反应
四月底，延续至“五一”假期，深圳楼市基本处于“涨声”刷满屏的状态。
新房方面，毫无疑问的。
因为价格较为透明。
可以看到一些高端新盘处于领涨状态，相较过去片区内，备案开盘价创了新高。
比如4月深圳普通住宅预售新房中销售额排名靠前的深圳湾澐玺、中信城开信悦湾、后海招商玺、中海大运玖章、招商海晏府、华润招商观潮府，都突破了区域内的新房价上限。
市场比较有疑问的是，二手房市场如何。
涨声一片下的二手房市场，是否真的出现了价格上的反弹，又或者小幅上涨，是否为个案表现，什么样的小区在小幅回弹？
因为市场当下有一种声音——
深圳湾、科技园、前海、宝中、华侨城等豪宅片区的二手房开始变得热起来，壹方中心、云玺锦庭、前海天境花园、润峯府等典型小区，业主心态都出现微弱的变化，从观望转为加价。
从“五一”假期实际的成交案例来看，市场流出的数量样本不算多，但明显不是个案的存在。
位于龙华民治的星河丹堤住宅小区，依山傍水，涵盖别墅、洋房、高层复式组合，是龙华梅林关片区代表性的大型住宅，也是整个民治板块社区花园优质、户型得房率高的代表小区。
“五一”期间签约一套146平三室两厅中低层朝北的户型，成交总价去到了900万+，而去年12月成交的同户型，南北朝向高楼层，成交总价只有791万，还不到800万。
在市场热闹反应的情况下，同户型总价相差将近100万元。
（数据来源：中介渠道，下同）
（数据来源：中介渠道，下同）
位于南山区前海前湾最成熟核心地段的前海天境花园，800米内步行商圈覆盖学校、地铁交通、公园以及医疗齐全配套，是前海成交量比较活跃的代表性网红楼盘。
5月4日，小区一套西南朝向的中低户型109平成交总价1130万，成交总价比5月1日签约的同户面积同朝向且同为中低楼层的户型贵20万。
位于南山蛇口的澳城花园二期，5月6日成交一套东南向中楼层89平普通户型，成交总价1388万，折合单价15.6万/平，比去年5月东南向高楼层88平户型总价贵了88万。
位于南山科技园板块的风向标小区华润城润玺一期，4月到“五一”期间，据不完全统计成交了20套。
其中4月下旬成交套数明显增多，五一期间，据不完全统计累计成交3套。
且5月5日签约一套120平低楼层东南向的三室两厅，成交总价1482万，折合单价约12.35万/㎡，比4月22日东北朝向的中高楼层同户型成交总价高了52万。
再看位于南山区华侨城板块的深铁懿府小区，属于华侨城板块北部的典型次新小区。
4月26日成交一套121平4房户型，成交总价为1260万，折合单价约10.41万/平，不仅比今年3月13日签约的南向低楼层同户型贵140万，也比今年1月27日同户型成交总价贵了110万。
而深铁懿府一期，4月26日成交两套114平户型，一套成交总价1200万，一套成交总价1170万，都相比4月6日成交的同户型贵上百万。
如果看标杆性的网红楼盘成交的反弹观感还不够，还有其他普通小区成交的表现。
位于南山前海的阳光棕榈园二期，2003年的小区，5月6日签约一套南向高层121.63平户型，成交总价730万，折合单价约6万/平。
而今年1月的南向高楼层同户型成交总价只有695.8万，折合单价约5.72万/平。
再如位于南山南头片区的荔林春晓小区，5月5日成交一套东向中楼层129.28平户型，成交总价回到1000万+，而去年9月成交的更大面积的东向高楼层131.31平户型，成交总价为985万，折合单价约7.5万/平。
市场的实际成交过程中，一般排除户型，楼层，朝向，装修以及格局的部分影响，二手房成交往往会严格参照同户型上一套成交房源的价格。
这些小区在“五一”假期或者四月底，成交的房源比前面的历史成交价变贵了，侧面也印证了政策及假期带来的市场热现象。
不过，可以看到实际小幅反弹的小区并不多，并且仅有的反弹幅度不算大，也主要出现在核心区的典型小区或片区内风向标一样的小区。
这说明并非市场出现整体的节奏牛，暂时是部分业主在实际成交过程中出现的心态回调或者分歧，也以网红或者核心小区为主。
低价换量抢跑
实际上，能够逆势跟随近期市场回暖的小区，即便是市场没有这么多情绪或者分歧的情况下，常态化成交也表现出很强的韧性。
市场的另一面是，以价换量依旧是主流，当中也包含一些核心板块或地段的小区。
比如位于宝安区宝安中心板块的深航假日名居，2013年建成的小区，5月6日成交一套南向中低楼层的119.82平户型，成交总价约755万，折合单价约6.31万/㎡，相较今年1月11日成交的西南向高楼层同户型，成交总价便宜了62.6万。
位于南山前海妈湾的颐湾府，作为片区中的代表性次新楼盘，5月7日成交一套东南向高楼层的121.2平户型，成交总价990万，折合单价约8.17万/平，比去年9月北向高楼层成交的119.17平户型，成交总价便宜了10万。
位于南山蛇口板块的后海公馆，作为2008年建成的小区，是市场众多刚需改善热门选择的小区之一，由于小区内部绿化优质，且户型使用率高，高峰期价格一度站上18万/㎡。
5月8日签约一套东南向中楼层103.18平户型，成交总价1208万，折合单价约11.71万/㎡，比去年12月4日成交的东南向中楼层同户型，便宜了17万。
位于南山前海核心的网红小区前海时代广场，5月5日成交一套132平户型，成交总价1080万，折合单价约8.18万/平，而去年8月成交的一套同户型，总价纪录为1172万。
位于南山西丽片区的佳兆业香瑞园，作为西丽片区的典型小高层低密度小区，4月27日成交一套87.32平户型，比4月27日成交的88.26平户型，成交总价便宜23万，两套房源成交时间不过相差一天的时间。
位于南山深圳湾板块的鸿威海怡湾，5月6日签约一套西南向中楼层的149平，总价1000万+，而同面积同朝向但不同楼层的户型，5月4日及4月9日成交的总价是2100万。
再看位于龙华民治的绿景香颂，5月5日签约一套南向中楼层89.64平户型，总价441万，折合单价约4.92万/㎡，而同户型今年3月28日不同朝向低楼层成交总价453万。
其中3月28日成交这一套户型，去年4月首次挂牌报价560万，中途分别经历545万、500万降价，一路调到3月19日的488万。
又比如位于南山后海板块的成交活跃的小区蔚蓝海岸二期，5月5日签约一套东南向低楼层126.9平户型，总价1050万，折合单价约8.27万/㎡，而今年3月15日成交的同面积同朝向不同楼层户型，总价为1135万，折合单价约8.94万/㎡。
3月15日成交的该套房源，同样在挂牌过程中经历了降价，今年1月初次报价为1260万，3月12日降至1200万，最终以1135万成交。
所以，可以看到，相较于反弹的核心楼盘，其他楼盘仍在下调。
反弹本质只是核心片区、网红标杆小区业主心态回暖加价，并非全市整体节奏。
市场主流仍会低价跑量，不仅普通刚需小区，就连前海、蛇口、深圳湾、宝中等核心板块也继续存在这样的情况。
不过，也恰恰说明市场重新站在十字路口，成交量及市场情绪一定程度得到修复。
4月深圳新房及二手房已经是除春节影响月份，二手住宅第三度站上5000套的位置，达到5644套，为去年5月以来成交的高位。
而根据乐有家数据，深圳二手住宅议价空间有所收缩，“五一”假期总价800万—1000万元的房源平均议价空间大幅收窄至7.95%，整体的成交议价空间从去年12月的11.17%降至“五一”假期的9.42%。
说明市场磨底阶段有所修复，接下来市场分歧情绪如何，就看实际的成交量的延续性如何。
但可以确定的一点是，在成交趋势相对平稳的阶段，市场整体价格下探放缓了脚步。
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