上周的文章《地产还没起来》一文发布后，后台有几位同行提到了自己的迷茫，其中有个问题我们觉得很值得继续探讨一下，那就是未来的“城市更新”到底有多大的投资、建设、施工以及就业的体量和容纳空间。
关于“城市更新”对未来房地产行业的重要性，中央层面最近的两次表态可以充分证明。一是国新办4月17日举办的“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会上，国家发改委副主任王昌林提出的“今年将重点在‘人工智能+’基础设施、城市更新、国家水网、新型能源体系等领域，开展一系列扩大有效投资行动”；二是中共中央政治局4月28日会议提出的“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。
值得警惕的是，理想很丰满，现实却很骨感。不管是国开行等政策性银行还是其他商业银行，目前都不怎么看好城市更新，向城市更新投放的资金也少之又少。
究其原因，主要还是投资回报的问题，城市更新项目的推进本身面临拆迁等很多不确定性，然后是收益来源（还款来源）无法保障的问题。因项目本身的算账逻辑不成立，因此政策性银行和商业银行都很难找到可投放资金的项目。
事实上，即便是拆除重建类有明确回款指向的城市更新项目，当我们把深圳、广州等核心城市的一些存量城市更新项目盘点一遍后发现，能算得过账的项目依旧屈指可数，大部分项目都还是无法解决成本倒挂的问题，除了核心城市核心区位的高品质产品外，绝大多数地产项目的销售还是面临非常大的压力。
我们在《地产还没起来》一文中提到，目前一线和强二线城市的局部楼市回暖并不是基本面驱动所致，更可能是昙花一现。根据中指研究院发布的2026年4月百城价格指数数据，4月份重点百城二手住宅均价为12733元/平方米，环比下跌了0.46%，跌幅较上月扩大了0.12个百分点，另外同比去年4月下跌了8.34%。
上述数据分城市梯队来看，一线城市4月份二手住宅均价环比下跌了0.16%，同比去年4月下跌了7.53%；二线城市4月份二手住宅均价环比下跌了0.51%，同比去年4月下跌了8.94%；三四线城市环比下跌了0.54%，同比下跌了8.09%。从数据来看，情况显然很不乐观。
今年的“13号文”与“38号文”发布以后，地方政府、地方国企、城投平台的投资项目锐减，很多开发、建设、施工单位都面临着生存危机，房地产上下游企业的倒闭和出清也变得更加迅猛。
我们最近在城投非标投资业务方面已更加密切地关注地方国企和城投平台的项目投资增量方向，尤其是政策性银行和商业银行投放资金的重点项目方向，从统计数据来看，新型基础设施、制造业、土地综合整治等项目是重点，城市更新项目寥寥无几，地产项目则更少。
值得一提的是，除了今年“13号文”与“38号文”的发布导致国企、城投大量砍掉地产类的项目外，国企、城投退出土地市场的托市拿地也是导致地产继续下行的一大原因。
自2021年房地产行业进入集中暴雷潮至今，城投平台一直扮演着土地市场的托底角色。克而瑞研究中心数据显示，2022年至2024年，城投平台拿地对应的建筑面积占比一直维持在50%以上，2024年一度达到64%的高点。即便在一二线城市，部分地块也是由城投平台出手，以避免流拍。
进入2025年后，城投平台在土地市场中的角色开始弱化，并逐步退回至辅助角色。2026年前四个月，城投平台拿地角色进一步弱化，并已淡出拿地金额TOP20名单。截止当前，城投平台功能弱化，加速了土地市场理性化进程，这也意味着市场自主调节机制开始逐步恢复。
一个结论就是，房地产的复苏不仅受楼市销售端弱复苏的制约，还同时受到了投资端大幅缩减的冲击性影响，也即房地产行业在中短期内对很多从业人士来说可能不会有太多的期待。
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