将逐步贫民窟化
封面 I 豆包AI
作者 I 尹凯
报道 I 真故研究室
物业撤场之后，部分小区垃圾堆积成山，电梯停摆。有小区物业撤场仅半年，房价已跌去25%。
今年五一期间，多地相继发布倡议书，号召公职人员带头缴纳物业费，迅速登上热搜。足以说明这个问题有多严重。
有时候，物业费收缴率低，不是业主的问题。
90后小米搬入新房的第一年，物业就撤走了。开发商曾经承诺赠送五年的物业费，但这笔钱从未真正打给物业公司。
留下来的，是一堆烂摊子：绿化率未达标，设施设备不完备，精装房收房时每家每户少则十几处、多则上百处问题——漏水、空鼓地砖，甚至马桶装错了位置。
物业对此无能为力，业主的怒火却全部砸向物业。
小区1000户业主里，有大量赠送户、未入住户和因质量问题拒绝缴纳物业的，收缴纳率一度只有20-30%。物业也开始摆烂，垃圾两三天才收一次，楼道保洁近乎停滞，甚至出现了老鼠。
业主们一边每天去物业吵架，一边又害怕物业真的走。担心安置房物业临时接管只收垃圾，担心房价跌成贫民窟水平。
物业最终还是走了，撤场时，员工直接跟小米说：“这个小区我们太亏钱了。”
这条链条，在全国无数小区里悄悄复制着：开发商留下问题，物业背锅，业主拒缴，物业撤场。
有时候，问题不止于此——开发商、物业、业主之外，还有一个本该收拾烂摊子的角色：业委会。
业委会理论上代表全体业主的利益。但在小李的小区，业委会扮演的不是解题人，而是新的麻烦制造者。
小李的小区，去年年底新业委会走马上任，主导引入了一家新物业。
入驻前说得天花乱坠，但实际落地和承诺差距太远：物业费预算从投标文件中的约464万元，飙升570万元以上，服务标准却从业委会承诺的新三级降为“旧三级”。
这家物业在其他小区也“劣迹斑斑”：在A小区动用公共维修基金进行消防维修，最初测算2792万元，业主投诉至媒体后砍至约1100万元；B小区将其告上法院，历经三年官司，二审判决物业需归还公共收益478万元及利息。
解除物业，需要召开临时业主大会表决通过。业主需要收集到20%的签名发起进，才能发起临时业主大会，再经投票罢免业委会，解除物业合同，重新选聘物业。
如今签名凑够了，临时大会却被业委会卡着不开，街道也已经发函，要求业委会推进临时业主大会召开事宜，业委会依然拒不推进。
事情也开始变味——深更半夜“坚决拥护小区业委会”的红底标语悄然贴上单元门；一名反对业委会的业主，自家门上被挂了一个花圈。
“走了豺狼，来了虎豹。”小李说。
开发商、物业、业委会、业主——没有一方能独自解开这个结。拒缴物业费，是业主成本最低的抵抗方式；换房搬家，是极少数人的退出选项。
据中指研究院数据，2025年初至2026年3月底，全国共监测到住宅撤场项目212个。与前几年物业公司“被炒”不同，大多数撤场案例由物业公司主动发起。
主动撤场的物业公司对外说法大多类似：亏损严重，入不敷出。
案例遍布全国。在徐州，万科物业一次性撤出未来城、万悦城一至三期、华府天地等6个小区。湖州安吉恒隆城的物业表示，二百余户业主从未支付物业费，2026年至今收缴率仅16.5%。扬州嘉誉风华苑小区的撤场告知函显示，物业连续三年亏损超百万、业主累计欠费326.85万元。
这不是个别现象。全国500强物企平均收缴率，已从2020年的93%跌至2025年的71%，连续四年下滑。而行业公认的运营警戒线，是85%。
那么。这个局是如何形成的？
2015年到2024年，受益于房地产高速增长和资本市场高估值，物业企业规模急剧扩张。雅生活在管面积增长18倍，永升服务增长17倍，碧桂园服务增长16倍。
彼时资本市场的逻辑很简单：只看面积，管的小区面积越大，市值就越高。2019年前后巅峰时期，港股上市头部物业企业平均市盈率高达42.91倍。
头部物业公司大举收并购，收进来的项目良莠不齐，但当时没人在意，因为面积数字还在涨。许多开放商和物业本就是一家，开发商有能力向物业输血，物业费收缴率也相对稳定。
但这套平衡建立在一个前提之上——楼市持续景气。这个前提已不复存在。
2025年5月，全国商品房待售面积约7.8亿平方米，创下近十多年历史峰值。
这些卖不出去的空房，理论上得由开发商来交物业费，只是开发商自身也难以为继。
楼市的冲击是导火索，但物业行业的内伤，其实早就埋下了。
做了二十多年物业的小王，管理的小区收缴率一直维持在95%左右，在行业里算是相当好的成绩。
但即便如此，整个小区一个月物业费才收5万多元，人工、保洁、绿化、维修几乎把收入吃光，全靠业委会把一半公共收益补贴进来，才勉强维持微薄盈利。
“利润达到5%都不到，”小王说，“公司其实是在赚社会效益。”
在二线城市，小王拿着每月4000多元的工资，还要承担大量合同之外的隐形服务——邻里噪音纠纷、楼层滋扰、业主之间的口角，这些按理都不属于物业职责，但不出面就会被投诉。
这是收缴率良好的小区的真实处境。那些收缴率更低的，账面早已赤字。
问题出在两头：收入上不去，成本却一直在涨。人力成本占物业总支出的53%至70%，各地最低工资标准持续上调；老旧小区的电梯、管网、消防系统也陆续进入更新周期，维护费用成倍增加。
上市物企毛利率从2021年的近30%跌至2025年的约20%，净利率从约15%跌至7%左右。
账算不过来，退出就成了理性选择。2025年，主动从低效项目撤场已是物业企业的普遍动作——碧桂园服务、中海物业、彩生活、永升服务、世茂服务，累计退出规模超过千万平方米。
但成本只是一半。另一半，是长期积压的情绪终于找到了出口。
聚道管理咨询公司董事长杨慧荣在物业领域创业十多年，今年是她从业以来遇见的唯一一次行业层面大撤退，她认为这是“包干制”模式存在问题。
在包干制的驱使下，物业公司需要自负盈亏，业主缴纳的物业费属于公司营收，在这种经营模式下，物业为业主提供的服务越多，自身利润就会越低。
与此同时，业主没有权力知道各项费用的具体支出情况，只能监管各项服务是否达标，但是又无法时刻监管。
楼市景气时，高房价和升值预期压住了业主的不满。楼市一旦下行，房价缩水，预期消失，积累多年的怨气全部涌出来。
“服务差”成了拒缴的理由，“账目不透明”成了对抗的武器。服务差所以不交费，不交费所以服务更差——这个循环，在失去楼市红利托底之后，终于走到了临界点。
房价大跌之后，高位买入的业主损失惨重，对物业的容忍度急剧下降。每个新成立的业委会，第一件事几乎都是跟物业砍价。物业费本来十几年没涨，现在还要往下压——这一刀，砍到了物业公司的大动脉。
2025年，杭州某小区业委会以“隔壁物业费更低”为由，要求物业将收费从2.8元压至2.2元。物业的回应是：小区不足800户，体量小，本就经营困难，再降价只能降服务。双方谈不拢，物业选择撤场。
物业退场后，小区在很长时间内陷入混乱：电梯无人保养直至停摆，外卖员只能爬28楼送餐，地下车库抽水泵失修，积水30厘米。业委会紧急动用公共收益，以两倍市场价格请来保洁和维保单位救急。新物业招标因收费太低，多次流标。
原物业撤退后，新物业在评估是否接手时，核心只看一件事：账能不能算过来。管理面积、户数规模、收缴率、设备状况，以及广告位等公共收益潜力，缺一不可。
最难找到接盘者的，是收缴率长期低于60%、设施老化严重、又没有有效业委会的小区。而这些小区，也是最容易“贫民窟”化的。
其次是次新房项目，楼龄在5年以内的次新房，这类小区普遍存在高空置率、低收缴率、开发商坏账等问题，偏偏又是业主刚刚背上房贷、对品质期待最高的阶段。一旦物业撤退，落差之大，往往比老旧小区更难承受。
针对这些小区，一些物业公司在探索新路径。
万科物业在山东烟台试点“业主点单”模式，将服务拆分为底线服务与可选服务，账目透明，双方协商，业主知道钱花在了哪里。碧桂园“悦佰家”品牌，通过片区化管理把周边多个老旧小区整合起来，以规模效应分摊刚性成本。
杨慧荣目前在尝试帮小区引入“信托制”模式。与现行包干制不同，信托制下业主交的物业费和公共收益归业主所有，物业公司只按比例拿酬金，账目阳光透明。
除此之外，业主自治是另一条路，但门槛比想象中高得多。成功案例之所以成为新闻，恰恰因为它并不常见。
网上流传的成功案例——连发五年红包、一年攒下数百万公共收益——高度依赖小区本身有足够的公共收益来源，以及有管理经验、出于公心的业主愿意投入时间精力。
对于那些开发商跑路、业委会形同虚设、收缴率跌破底线、又没有官方及时介入的小区，变成贫民窟并不是危言耸听，而是一个正在发生的现实。
但更多的小区，会在混乱中找到某种“将就能过”的平衡。
小米的小区，如今迎来了新物业。开发商遗留的问题还在那里，新物业也并不完美——不够专业，沟通能力和处理问题的能力都还差着火候。
但小米说：“每提到一个诉求，不管做的结果如何，感觉他们在努力。”
“换物业对我们来说是大伤元气，我们很累。如果现在他们可以继续好的话，留下来更好。”
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