（来源：中国经济导报）
转自：中国经济导报
编者按
刚刚过去的五一假期，被不少媒体形容为楼市的“迎春”。从一线城市到强二线城市，无论是二手房的带看量还是新房的到访量，确实都呈现出显著的修复态势。然而，如果我们把观察的镜头从售楼处和中介门店拉远，投向房企的财务端口，会发现一幅充满”温差”的画面：消费端信心的修复与供给端压力的出清，正在同步发生，但节奏并不同频。本专题报道聚焦2026年楼市”温差”现象。三篇文章从”是什么”到”为什么”再到”怎么办”，层层递进，共同构成一个完整的楼市”温差”叙事。暖意已至，但寒气未尽。这既是当前楼市的真实写照，也是我们审视这个行业时必须保持的理性姿态。
本报记者 | 张守营
“成交热、价格冷”“消费端暖、供给端寒”——2026年行至中局，中国楼市交出的是一份充满“温差”的复杂答卷。五一假期，一线城市二手房成交同比上涨40%，深圳门店签约量创近6年新高；但另一端，百强房企前4月销售总额同比仍下降21.3%，百城二手房价格环比下跌城市高达93个。核心资产的暖意真实可感，然而更广袤的市场仍在漫长的筑底中。
消费端：局部回暖与全局温差
一线城市是本轮楼市修复的绝对主角。上海4月二手房网签量达28742套，创近十年同期新高，同比增长约22%，新建商品住宅成交同比上涨14.14%，核心区价格环比连续两个月微涨。北京4月二手房成交17893套，同比增长15%，环比增长59%，同样创下近五年4月单月新高。深圳受4月29日新政提振，五一假期表现尤为突出，乐有家数据显示，5月1日至4日南山一手住宅签约量同比上涨106%，福田、宝安区也明显增长，深圳住建局统计，4月30日至5月5日商品住房累计网签829套，同比增长62.5%。广州五一期间贝壳平台累计成交新房1078套，二手住宅日均认购量同比增长63.4%，中心区改善客看房量显著增加。
强二线城市同样可圈可点，但内部分化更为明显。武汉在“汉七条”政策刺激下，5月1日至4日新建商品房销售面积同比增长92.8%，部分项目到访量暴增200%以上；苏州、南京、杭州4月新房成交同比均实现增长，但前4月累计销售面积仍低于去年同期；成都、重庆、天津表现平稳，改善型项目去化较好，远郊项目去化压力依然较大。据中指研究院数据，4月20个重点城市二手房成交15.6万套，同比增长13.4%，北京、上海单月成交均创近年同期新高。
将视野扩大到全国百城，结构性分化则更加触目。中指研究院百城价格指数报告显示，2026年4月，百城新建住宅均价17129元/平方米，环比上涨0.08%，同比上涨2.18%，但房价环比上涨的城市仅23个，下跌城市72个。二手住宅方面，均价12733元/平方米，环比下跌0.46%，同比下跌8.34%，房价环比上涨的城市仅7个，下跌城市高达93个。一线城市新建住宅价格环比上涨0.39%，同比上涨6.21%，而三四线城市环比下跌0.23%，同比下跌2.57%。核心城市核心资产的暖意，与低能级城市的寒意，构成当前市场最鲜明的温差。
供给端：房企业绩分化与风险出清
消费端的暖流，并未及时传导至房企的财务报表。据中指研究院数据，2026年1至4月，TOP100房企销售总额9004.5亿元，同比下降21.3%，不过4月单月销售额同比降幅较3月缩小14.5个百分点，降幅收窄态势初显。百亿房企仅20家，较去年同期减少5家。头部房企表现相对稳健，保利发展以777亿元销售额位居榜首，中海地产757.2亿元位列第二，华润置地700亿元排名第三，保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂等头部企业前4月销售总额同比增长明显。然而中小房企的处境依然艰难，47家TOP50房企中，有22家销售额同比跌幅超过30%，占比接近一半。实现单月销售正增长的企业仅占四成，行业普涨远未到来。
融资市场的分化同样堪称冰火两重天。央企、国企及财务稳健的混合所有制房企融资渠道畅通，越秀地产、华润置地、保利发展等持续获得金融机构支持，拿地金额位居前列。但高杠杆房企资金链紧张的局面尚未根本改观，部分房企即便销售额有所增长，回款也主要用于偿还债务，可用于新项目开发的资金十分有限。2026年1至4月，拿地金额前一百房企拿地总额仅1923.1亿元，同比大幅下降46.7%，房企在投资端保持克制，“提质缩量”特征愈发突出。
交付端则是信心修复的关键一环。过去两年，交付问题严重压制购房者信心。进入2026年，随着“保交楼”政策持续推进，情况有所好转。58安居客研究院数据显示，央企、国企及深耕区域的优质民企，凭借交付能力与品牌信誉，更容易获得购房者信任。行业竞争逻辑正从过去的规模扩张，转向产品力、服务力和财务稳健性的综合比拼。
政策托底与趋势研判
4月28日，中央政治局会议明确提出“努力稳定房地产市场”，将房地产置于“防范化解重点领域风险”框架下，从“着力稳定”到“努力稳定”的表述变化，传递出更加积极的政策信号。五一假期前后，一线及强二线城市进入新政集中落地窗口期，呈现出精准发力、多维协同的特征。
天津全面取消住房限购和二手房限售年限，商业贷款首付比例最低降至15%，公积金首套最高可贷120万元，多子女家庭额度上浮20%，契税140平方米以内首套二套统一为1%。苏州将公积金贷款个人最高额度提至150万元、家庭最高200万元，购买“两智一全”住宅或现房额度再上浮50%，首套二套公积金贷款首付统一降至15%，同步取消限购限售。深圳松绑核心区限购，福田区、南山区、宝安区新安街道范围内深户家庭可购3套，公积金个人最高70万元、家庭最高130万元，多子女家庭最高可贷351万元，持居住证非深户无需社保可购1套。广州则推出公积金单人最高100万元、家庭最高200万元、符合条件最高360万元的贷款额度，并给予“卖旧买新”最高3万元补贴，房票可跨区使用、全市通用。武汉“汉七条”明确跨区购买按首套认定，新城区购房补贴首套1.5%、二套1%，公积金异地贷款扩围至全国，商办类房屋购买补贴1%。
58安居客研究院院长张波指出，本轮政策逻辑已从过去的“大水漫灌式松绑”转向“精准滴灌、多维协同”。公积金提额、定向补贴、限购优化、卖旧换新税费减免等工具组合发力，精准对接刚性与改善需求，这也是五一前后成交放量的直接推手。
然而，当前的回暖究竟是阶段性修复还是趋势反转，各方研判仍存分歧。支持阶段性修复的论据包括：政策红利具有明显的脉冲特征，五一前后成交放量与政策出台时间高度吻合；过去两年被抑制的刚需和改善需求在窗口期集中释放；一线及强二线城市凭借人口流入和产业基础率先企稳。制约趋势反转的因素同样不容忽视：百城二手房价格仍在下跌，93个城市环比下跌，“以价换量”仍是市场主流；居民收入预期改善尚需时间，人口结构变化制约长期需求；高杠杆房企债务问题尚未完全化解，供给端扰动可能持续；三四线城市库存去化周期长达30个月以上，房价下行压力不减。
机构研判整体持谨慎乐观态度。中指研究院认为，核心城市在“好房子”项目入市带动下，5月新房市场量价预计整体保持平稳，二手房市场受季节性教育需求逐步消退影响，成交量可能出现自然回落。中信证券研报指出，一线城市销售端筑底信号初显，有望于2027年企稳，其中上海可能率先回升。上海易居研究院副院长严跃进表示，短期政策红利已有效撬动看房量与成交预期，市场情绪迎来阶段性修复，但中长期企稳的基石仍在于居民收入预期的实质改善和二手房置换链条的顺畅运转。
2026年楼市步入“中局”，呈现的是一幅复杂的分化图景：核心城市核心资产的暖意真实可感，但更广袤的市场仍在漫长的筑底过程中。成交量的修复先于价格，价格的修复先于房企财务状况的根本好转。这是一个需要耐心和分化的市场，“迎春”已至，但真正的春天或许还在路上。
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