今年开年后，北京上海等一线城市突然放开了内环核心区域的限购，楼市迎来了一波久违的小阳春。
跟以前降价换成交量不一样，这次是实打实的量价齐升，北京上海的二手房成交都创下了多年新高，价格也结束了长达三年的下跌。
全国平均房价从高点跌了近四成，已经回到了2015年的水平。不少人开始欢呼：暴跌周期结束了，该抄底了。
但别高兴太早。暴跌结束不等于反弹开始，更不等于能让炒房客活过来。在人口下行和城镇化率到顶的今天，接盘的人越来越少，房子流动性越来越差。
一个资产就算价格到了底部，没了流动性，照样可能变成垃圾资产。日本当年房价探底用了整整20年，咱们会不会重走老路？关键是，还有两把大刀悬在头顶没落下来。
第一把刀，是居民杠杆风险。虽然全民炒房的时代结束了，居民负债率开始缓慢回落，但目前仍然卡在250%左右的历史高位。这个数字意味着什么？
一旦发生系统性信用爆雷，对经济将是致命打击。高层这几年对房地产的各种支持政策，说白了主要就是在防这个。
第二把刀才是真正要命的，房产税。过去20年，地方政府运转、修路架桥、教育医疗，全靠卖地撑着。2025年全国土地出让收入只剩下4.15万亿，比2021年高峰期的8.7万亿直接腰斩。
卖地收入没了，地方财政缺口越来越大，中央发债输血终究不是长久之计。放眼全球，能替代卖地收入的税源只有一个，那就是房产税。
中国居民家庭资产里房产占了大头，这块税基跑不了。
房产税其实早就没有立法障碍了。之前为了支持房地产这个带头大哥，一直只对商业办公楼征收，占存量80%以上的住宅从来没动过。
2011年在上海重庆搞过试点，但那叫蜻蜓点水：上海只针对第二套以上，人均60平米免税，税率最低才0.4%；重庆更狠，只面向没户口没工作的三无人员买的高档房。
结果房产税收入只占地方税收的3%，象征意义远大于实际作用。后来房价进入下行周期，高层怕房产税成为压死骆驼的最后一根稻草，年年喊加快立法，年年雷声大雨点小。
但现在情况变了。房价已经从高点跌了四成，全国主要城市的租售比慢慢抬升，有些地方已经接近2%。
这时候出台房产税，风险虽然还有，但比几年前小太多了。地方财政却已经饿得嗷嗷叫。今年中央发债力度减弱，各地政府急需找钱，房产税已经箭在弦上。
未来怎么出？大概率走两条路。一条是经济复苏后，物价和投资回报率回到正增长，居民收入增加，杠杆率下降。
再温和推出房产税，先从富裕地区小规模试点，税率低一点，免征范围宽一点，慢慢加。
另一条是房价继续暴跌，再跌个20%以上，让租售比彻底跑赢银行利息，市场自己见底，那时候再出房产税，最后一跌跌完，彻底利空出尽。
不管走哪条路，我判断房产税大概率五年内就会落地。
最后送大家四个字：炒房必死。房住不炒这四个字最近提得少了，但思想钢印已经刻进了国家经济路径里。未来不论经济转好还是继续横盘，想重新点火搞全民炒房，门都没有。
房价可以稳，可以慢跌，但绝不会再让投机客翻身。这个时代，真的翻篇了。
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