今年以来，全国楼市分化很严重，除了地区、城市之间的差异之外，新房和二手房分化也十分明显。
之前我分享过，今年一到四月份，全国有八个城市二手房的交易量同比暴增 100% 以上。
全国总体来看，二手房的交易量相比去年一到四月份同比微降 2%。
但是全国新房的成交量同比去年一到四月份大降 19%。
从很多买房人、网友的体感来看，在很多城市，新房市场内部也在发生分化，有两个重要的现象值得我们关注和分析。
第一个现象：前浪死、后浪生
过去一年左右，新房市场出现了 “长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上”的现象。
这些所谓 “后浪” 的项目，拿地的时候就按照最新的好房子建筑设计标准来进行开发的。
它们的共同特征是：大露台、大阳台，层高提升了，公摊面积下降了，居住舒适度上升了。
这件事的重要依据是，去年住建部出台最新文件，将住房建设的标准进行了更新。
全国从 2025 年 5 月 1 日开始实施这个新国标。
在此之前，按照旧标准建设的新房项目，居住舒适度，尤其是在公摊方面、“偷面积” 方面，明显不如那些按照新标准出让的土地项目。
所以，在新房当中，就出现了按照新标准建的房子受欢迎，而旧标准的房子不好卖了。
为什么会出现这种现象？
一方面，国家倡导好房子，提高居住舒适度，这是好事。
比如，新国标住宅的层高，由过去的 2.8 米的要求，提高到最低需要 3 米。
再如，四层及以上住宅，须安装电梯。
另一方面，也不可否认，从地方出台细则的角度来看，很重要的目的仍是为了更好地卖地。
我们知道，过去三四年，全国楼市大幅降温，导致地方土地卖不出去，土地财政大幅收缩。
这种现象对地方的压力很大，也导致地方债务出现了一些问题。
土地市场比较冷、开发企业不拿地的情况下，地方出台新的建设设计规范，尤其是在 “偷面积” 方面给予政策红利，开发商也就愿意去拿这类项目了。
因为项目建成之后，购房者愿意买单。
于是，这个政策红利被拿地的开发商和买房的购房人这两个主体分享了。
而那些以前拿地、现在还在销售的新房项目，因为没有这个政策红利，导致购房者不愿意去买，于是就出现了“但见新人笑，不闻旧人哭”。
对这个现象，有些开发商朋友跟我反映，他们认为这样一次政策变化对他们不公平。
因为他们过去拿的地、建的项目是按照旧标准，现在项目非常不好卖。
政策落到地方层面，细则的研究和出台必须兼顾市场公平，既要落实国家好房子的要求，又要避免对新拿地企业给予过多政策优惠。
第二个现象：市中心的豪宅不火了
新房市场当中的另外一个现象是：部分高等级城市中心区的新房市场降温了。
过去三四年，很多一线、二线城市郊区的新房卖不动，但中心区的房子相对好卖，主要是因为中心区项目量比较少。
而且部分城市，像上海、北京、杭州、深圳、成都等大城市，2025 年之前还有些市中心项目实行现房销售，价格还没有完全取消限价，导致某些市中心新房项目的价格低于同地段、同品质的二手房价格。
这就是我们常说的“一二手房价格倒挂”。
价格倒挂就会存在无风险收益，于是吸引了很多买房人，其中有部分是投资客。
但是，这种现象在过去半年到一年正在快速消退。
很多高能级城市市中心的高端项目、甚至豪宅，过去一开盘就卖光，现在这种 “日光盘” 越来越少了。
核心原因有两个：第一个是供应量放大了；第二个是新房限价基本已经取消，一二手房倒挂现象消失了。
限价取消是政策调整，而中心区新房供应量放大，又跟土地财政相关。
2022 年以前楼市好的时候，很多城市卖地主要集中在郊区，因为郊区土地量大、土地整理成本低，那时市场需求也旺盛，地方更愿意出让郊区土地。
随着过去三四年楼市大幅降温，郊区房子卖不动了，土地自然也卖不动。
地方要维持土地财政，只能在中心城区腾挪土地，主要涉及城市更新。
所以这两年国家大力提倡城市更新，这也是中国楼市大幅降温、城镇化进入接近成熟期的必然选择。
但从地方层面来看，初衷还是为了土地财政、多卖地。
过去两三年，城市更新节奏加快，中心城区出让了很多土地，新房项目供应量变大，供求关系发生很大变化，由过去的供求平衡或供不应求，逐步变成供大于求。
而房价短期主要由供求关系决定的。
中心城区地段好、房子建得也不错，是豪宅配置，但问题是供应量大、而购房者少了。
各位想想，一个城市当中真正买得起高档房、豪宅的人毕竟是少数，把少量客群消化完，只能耐心等待新一茬韭菜的生长。
这就是过去一年左右，很多高能级城市市中心高档房、豪宅项目遇冷的本质原因。
从地方卖地角度、从供求关系来看，地方相关部门必须把握好度：土地出让的节奏和板块分布，必须跟市场需求相吻合，不能造成全市或某些板块突然供应量大增，导致严重供大于求。
这对市场平稳发展，尤其是房价止跌非常不利。
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