观点网 今年五一对于广州楼市而言有些特殊。
除了是传统销售旺季，更因为“穗八条”新政红利释放，市场活跃度紧接着小阳春攀升，多项目出现看房热潮。
根据广州市住建局数据，5月1日至5日，广州全市11区一手楼盘日均到访量8692组次，同比增长30.8%，日均认购量634套，同比增长50.1%。
但事实上，广州不少关注度较高的项目并没有选择在五一期间趁热入市，诸如保利海韵、中海广府万宸节后开盘，也有人选择将起跑线放在五一之前。
身处荔湾区的聚龙湾源舍便是提前开跑的选手之一。
4月25日开放售楼部、4月26日入市，聚龙湾源舍首开推出两栋楼，如今珠江实业已在趁热打铁准备加推3号楼。
聚龙湾首个住宅
从拿地到开盘，珠江实业用了五个月时间，交出广州荔湾聚龙湾片区第一份住宅答卷。
2025年12月3日，荔湾坑口AF0211011（原荔湾玻璃厂地块）成功出让，由珠江实业旗下珠江产投以底价13.31亿元收入囊中，折合成交楼面价约2.52万元/平方米。
荔湾坑口AF0211011是聚龙湾片区启动开发至今的首宗挂牌宅地，后来便转化为聚龙湾源舍，共规划3栋31-32层高层住宅，主打90-145平方米产品。
据观点新媒体了解，该地块前身为荔湾玻璃厂，脱胎于坑口旧改。玻璃厂曾是广州西部制造业的缩影，在转型需求之下，坑口旧改如今被定位为白鹅潭商务区重要组成部分。
于是，聚龙湾片区、首宗宅地、刚改定位，成为聚龙湾源舍的收获市场热度最重要的三个因素。
地理位置决定着楼盘下限，聚龙湾源舍最大的底牌其实就是“聚龙湾”。
在广州白鹅潭，聚龙湾一直被视为板块价值的高地。交通方面，项目地块距离地铁11号线大冲口站约400米，通过这条广州唯一的地铁环线，可串联天河、越秀、海珠等核心城区，无需换乘直达广州东站、琶洲等枢纽，周边还有芳村大道、花地大道等主干道，自驾出行可快速接驳内环路。
与聚龙湾源舍一路之隔，是珠江实业联合太古打造的大湾区首座滨水太古里，一期已于2025年底开街，二期则计划于2027年四季度开业。另外，项目邻近大冲口和沙涌地铁站，亦可一站抵达白鹅潭万象城。
作为聚龙湾片区首发住宅，聚龙湾源舍产品体量并不大，也没有走稀缺路线。
首开推售1号楼和2号楼，包含90平方米至145平方米三房到大四房产品，入市前吹风价约5.1万元/平方米至5.3万元/平方米。
据了解，聚龙湾源舍首开90平方米西南向产品最低报价4.3万元/平方米，110平方米产品均价4.6-5.1万元/平方米，145平方米产品均价5.1-5.4万元/平方米。
开盘当日珠实公布销售简报，首开共推168套住宅，首日已售136套，总去化率约为81%，其中90平方米产品去化率约81%，114平方米产品去化率85%，145平方米产品去化率69%。
对比吹风价和周边新盘价格，聚龙湾源舍总体价格在白鹅潭算是正常区间。
适中的价格加上聚龙湾片区规划、双太古IP，项目优点明显，但目前开盘不足一个月，实际去化率还需要等待网签数据出炉。
从市场层面看，项目周边已形成了一定的居住氛围，区域内在售新房项目以改善型产品为主，包括保利瑧誉、万科理想花地臻园等，销售均价在4.8万元-5万元/平方米。
脱胎于旧改
光环加身，聚龙湾源舍的看点集中在商业及片区规划，但也有些许不足之处。
该项目是聚龙湾片区首开区第一个住宅项目，意味着周边社区设施、学校以及部分配套尚未完全建成，需要陪伴旧改项目度过一段建设期。
产品方面，由于聚龙湾源舍体量较小，地块总占地面积约为1.5万平方米，楼栋间距不到30米。再者，珠实统筹片区建设，项目建设周期相对较长，对应交付时间或会拉长。
如今聚龙湾太古里与聚龙湾源舍先行面世，但整个片区包含巨龙古村及珠江水湾，南边紧挨珠江后航道组合成聚龙湾，在官方规划中命名为“滨江湾区综合体”。
据了解，聚龙湾片区是广州“十四五”规划重点建设项目，也是广州打造“西翼CBD”、构建“东有金珠琶，西有聚龙湾”城市发展新格局的核心载体，定位为珠江沿岸高质量发展带中的12个滨江高端产业园之一，总投资额超1000亿元，分为三期进行开发。
聚龙湾旧改则是包括聚龙古村在内的旧厂、旧城、旧村整片大城更新项目，也是荔湾区第一个、白鹅潭最大的旧城改造混合项目。
项目采用旧城连片更新改造（混合改造）改造模式，总用地面积约25.18万平方米，总计容建筑面积约52.7万平方米，其中文化设施面积约2.1万平方米，产业建筑面积约50.6万平方米。
作为聚龙湾片区的建设主体，珠江实业在2021年9月成为旧改项目竞得人，成交价约为71.41亿元。
一个月后，太古地产宣布与珠江实业签署合作意向，双方计划携手在粤港澳大湾区广州市荔湾区聚龙湾片区打造珠江太古商业项目，于是广州首个太古里项目在四年后开门迎客。
目前，聚龙湾旧改还集中在建设阶段，包括聚龙湾江景大平层璞毓、聚龙湾首发住宅源舍、聚龙湾首发中心、聚龙湾首创中心、广州西岸中心、广州聚龙湾太古里。
作为首期融资地块的聚龙湾源舍已经开盘，首期安置房、商业、基建同步推进，在聚龙湾源舍旁的坑口村旧改同样由珠江实业操盘，截至今年4月，项目整体签约率为89.7%。
不过，珠江实业手上处于建设阶段的广州旧改并不止聚龙湾一宗。
根据可查资料，同样是广州市级重点片区改造项目罗冲围旧改亦由珠江实业主导开发，旧改总面积约22.8平方公里，目前已获得国家政策性银行专项借款，进入安置房建设阶段。
还有2017年便启动改造的青龙坊项目，近期确定由原本的拆除重建改为原拆原建，但有市场声音传出环市东青龙坊做地方案被否，仍处于艰难推进阶段。
此外，珠江实业负责的江南西得胜岗旧改项目确定为原拆原建模式，项目已于2025年10月正式宣布开工拆除。
作为广州本土国企，手握多个旧改项目的珠江实业，压力不小，责任也不小。
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