长江商报消息●长江商报记者 江楚雅
北京土地市场迎来年度高光时刻。近日，保利发展（600048.SH）全资子公司以41.54亿元总价竞得丰台区太平桥街道核心居住用地，历经151轮激烈竞价，溢价率15.40%，一举刷新2026年北京宅地溢价率纪录。此次拿地是保利时隔一年重返北京土拍的关键落子，也是其近五年首进丰台的战略布局。
然而，与拿地热情形成反差的是，保利发展一季度业绩承压，归母净利润同比大幅下滑57.06%。叠加往年盈利连续走低的现状，保利发展一边抢抓优质土地资源补储，一边通过组织架构革新、业务模式调整谋求转型破局，在行业深度调整周期中稳步找寻发展平衡点。
百轮鏖战拿下丰台内城宅地
5月19日，保利发展以41.54亿元拿下北京丰台区太平桥居住地块，15.40%的溢价率创下2026年北京宅地交易新高。本次成交的太平桥地块地处北京西二环与西三环之间，坐落于丰台太平桥街道，紧邻西城区核心功能区，与海淀区直线距离不足1.5公里，坐拥主城核心区位红利。地块总占地面积3.60万平方米，规划最大建筑面积7.21万平方米，除去9800平方米养老及社区配套设施建设面积，最终可售住宅楼面价达到6.67万元每平方米。
绝佳的地段条件，让该地块成为近期北京土拍市场的焦点标的。拍卖现场吸引保利发展、招商蛇口、建发、厦门国贸四家实力房企同台角逐，历经线上两轮报价、线下151轮激烈竞价后，地块最终花落保利发展，溢价水平大幅领跑年内同区域成交项目。
这宗地块成交，标志着保利发展重启北京市场拿地布局。保利发展上一次在北京拿地发生在2025年5月，当时携手北京建工拿下海淀半壁店地块，成交金额45.45亿元，楼面价7.84万元每平方米。时隔一年重新加码北京土地市场，背后是保利区域市场份额持续萎缩的现实压力。
统计数据显示，2024年保利在北京销售额236.9亿元，位居区域房企第四位；2025年销售额回落至166.8亿元，排名跌至第七；2026年前四月当地销售额仅40.38亿元，排位下滑至第十。市场话语权逐步下降，促使保利果断出手核心地块，补充优质土储资源，稳固区域市场根基。
放眼全国土地投资，保利2026年整体投资态度趋于谨慎稳健。2026年1月至5月上旬，保利发展仅新增7宗住宅用地，计容建筑面积64.71万平方米，权益拿地耗资128.30亿元，项目全部布局上海、杭州等一二线热门城市。对比2025年同期15宗拿地数量、145.57万平方米建面规模，投资体量大幅收缩，资源进一步向高能级城市集中。
业绩承压架构革新谋转型突围
土地市场积极布局的背后，保利自身经营业绩面临不小挑战。2025年，保利发展全年营收3081.44亿元，小幅同比回落；归母净利润10.35亿元，同比锐减79.31%。实际上，自2021年起，保利发展归母净利润连续五年同比下滑，降幅逐年扩大，盈利承压态势难以缓解。
利润持续走低由多重因素共同导致。行业整体下行，房地产开发投资、商品房产销规模双双缩水，项目结算毛利率同步下降。公司计提大额资产与信用减值损失，进一步侵蚀利润空间。早年规模化扩张阶段下沉三四线城市遗留的存量项目，去化难度偏大、盈利表现不佳，也持续拖累整体经营效益。
横向对比行业头部央企房企，保利盈利实力存在明显差距。2025年，华润、中海归母净利润远超保利。业内认为，过度依赖传统住宅开发业务，运营板块贡献不足，成为保利抗风险能力偏弱的主要原因。
步入2026年，经营压力依旧未有缓解。一季度财报数据显示，保利发展实现营业收入457.3亿元，同比下降15.74%；归母净利润9.16亿元，同比大跌57.06%，利润下滑主要源于项目结转体量与毛利率双双走低。当期公司签约金额517.82亿元，签约面积同步同比下滑，新房销售端依旧疲软。
财务方面，一季度公司经营活动现金流净额大幅增长422.97%，主要得益于工程款项、土地支出缩减；企业主动缩减新增负债，筹资现金流由净流入转为流出。截至三月末，公司总资产规模1.176万亿元，资产负债率降至71.90%，财务杠杆稳步优化，手握1275.63亿元货币资金，销售回款率达到91.07%，现金流储备充足。
为扭转经营颓势，保利全面开启内部调整与战略转型。年初公司完成总部组织架构优化，整合原有业务中心成立不动产运营中心，深度挖掘资产全生命周期价值，正式发力开发运营协同发展模式，朝着不动产生态平台方向迈进。按照公司规划，未来两三年将完成业务重塑，打造开发、经营、综合服务三大业务协同发展的全新格局。同时，区域板块与管理层人事同步优化整合，合并部分区域平台资源，深耕华东、华南等核心经济圈，调配骨干高管入驻重点湾区市场，强化核心区域统筹管理能力。
品牌发展理念也同步迭代升级，保利发布全新生活体系与品牌主张，设立专项生活研究院，发展逻辑从单纯建造住宅，转向打造高品质人居生活，经营思路彻底告别过往规模扩张模式，转向价值化发展道路。
当前楼市政策持续释放积极信号，核心城市二手房交易率先回暖，市场底部修复迹象显现。业内人士分析，后续土地供应将持续偏向主城优质地块，高端改善型住宅将成为市场主流产品。保利此番拿下北京核心宅地，契合行业发展趋势，而内部大刀阔斧的组织变革与业务转型，也将帮助企业逐步化解盈利难题，在行业洗牌阶段巩固自身头部房企地位。
视觉中国图
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