为系统总结近年来上海商办楼宇在降低空置率与更新提升方面的工作成效，市城市更新领导小组办公室及市、区（重点区域）商办楼宇降低空置率和更新提升工作专班领衔主编，由华建集团华东建筑设计研究院与上海市房地产科学研究院联合承编，共同完成了《商办楼宇更新提升实践模式》。该模式汇集了创新经验与有效路径，旨在为各类市场主体实施商办楼宇更新提供有益借鉴，激发更多探索实践，合力推动上海城市更新迈向更高质量、更可持续的发展，共建人民城市的美好未来。
今天，就让我们一起走进具有代表性的典型案例——宝山区同济创园。
上海宝山区同济创园位于长江南路99弄，地处淞南商务区。项目整合“政企校”多方资源优势，锚定高端文创与科创双核发展定位，打造“政企校”共建共享的“文创+科创”复合型示范平台。作为“政企校”协同赋能价值创造与片区产业升级的案例，项目探索出文创科创示范空间的建设运营有效路径。依托产学研一体化发展模式，持续整合产业链上下游优质资源，构建“校企联动、产业联动、平台联动”的协同机制，不仅提升项目入驻质量与运营效益，实现资产保值增值，更助推片区产业结构优化、经济转型发展与地方税收。
一、项目概况
同济创园坐落于上海市宝山区长江南路99弄，地处淞南商务区内。原址为20世纪90年代建成的零散工业厂房，土地面积约3.22公顷，建筑面积约2.58万平方米，原用途主要为机械加工、仓储等生产车间及低层辅助办公楼，产权方为上海长江机械制造有限公司。
原厂房存在运营低效、产业能级低、功能单一、布局分散等问题，于2010年前后逐步完成企业清退，形成净地。为响应上海市“科创载体扩容”与宝山区“吴淞口国际科创城建设”要求，项目所在地急需智能建造与文创孵化载体。同时，项目地块毗邻同济、复旦等高校，区位优势有利于探索“高校+园区”协同创新模式。因此，项目最终确立依托高校资源，打造“文创+科创”融合发展的双创复合示范园。
项目由同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司、上海杨浦同济科技园有限公司、上海恒一投资（集团）有限公司三家企业联合投资，并由三方共同设立的上海同一建筑设计管理有限公司、上海同一创园企业管理有限公司分别负责建设与运营。项目分两期开发：一期建筑面积约1.6万平方米，包含1栋办公楼（7号楼，地上11层）；二期建筑面积约9万平方米，涵盖5栋办公楼（1、2、4、5、6号楼）、1栋人才公寓（3号楼）及配套商业建筑，其中人才公寓设200套房间。办公、公寓与商业面积比例约为12:3:1，匹配科创企业及人才需求。项目于2014年正式启动一期建设，2015年启动二期规划筹备。一期于2016年竣工，二期于2018年建成，并于2018年11月正式开园运营。
同济创园二期竣工实景图
二、更新路径
“政府引导、企业主导、高校支撑”，打通园区建设运营路径
为高标准推进宝山区M3科创走廊建设，政府引导区域内商办园区实施差异化业态布局，并提供专项扶持资金、人才租房补贴、“24小时青年创业生态单元”等多重政策支持。通过“科创30条”等政策，鼓励科技成果转化、科技企业培育及创新载体孵化，系统构建区域创新生态。各参股企业秉持“分工协作、优势互补”原则，聚焦项目建设与运营全流程：同济设计院承担全过程设计工作，同济科技园负责项目整体统筹协调，恒一集团负责工程现场管理；项目后期运营由专属管理公司统筹实施，充分依托恒一集团（民营企业）市场化管理机制与运营经验，提升运营效率与服务品质。为强化入驻企业黏性、提升平台凝聚力，管理方通过统一运营管理体系，搭建覆盖企业全生命周期的综合服务平台，常态化提供政策申报指导、融资资源对接、技术创新咨询、法律服务支持等全链条专业服务，为企业发展提供全方位保障。同济大学在技术、人才、项目资源导入等方面赋能：不仅牵头引入企业，还为园区提供科研支持、项目孵化培育、技术成果转移转化等服务，同时定向推荐优质师生创业项目入驻，为园区“文创+科创”核心定位筑牢高质量企业与人才根基。“政企校”三方协同发力，共同保障了同济创园项目的高品质运营。
同济创园园区办公楼实景
三、项目投资和预期回报
同济创园总投资15亿元，由同济设计院、同济科技园及恒一集团三家企业联合投资。目前园区入驻率达80%，入驻企业超过400家，股东自持比例超60%，其中同济系企业自持50%以上。同济创园作为宝山区转型升级、创新发展、优化产业结构的重点项目，以承担社会责任，促进周边区域协同发展为目标，依托同济大学的人才、技术和资源优势，加强高质量产业的培育和导入，立足区位优势和产业基础，加强创新生态建设和产城融合发展，打造出“校企联动、产业联动、投资运营、服务运营”的园区运营模式，充分发挥同济的品牌效应、创意设计产业集聚等优势，旨在实现经济与社会价值的共创共赢。
同济创园室内实景
四、特色亮点
串联“校企、产业、平台”，驱动园区产业集聚
同济创园聚焦创意设计、智能建造领域核心企业及产业链上下游配套企业，形成“龙头引领、配套协同、孵化赋能”的产业集群效应。依托同济大学科教资源，园区专设创业孵化专区，重点吸纳高校科研成果转化项目，定向孵化科技型小微企业。以企业全生命周期需求为核心，园区构建“1+3+N”服务体系：“1”个核心枢纽（同济创园服务中心）统筹协调，“3”大功能支撑平台（政策申报平台、融资对接平台、技术转移平台）发力，“N”类专业合作机构（法律、财税、知识产权等）赋能。园区联动淞南镇政府，定期开展人才引进、租房补贴、税收优惠、融资支持等政策专题宣讲，为企业排忧解难，增强园区产业吸附力，推动上下游企业集聚。
政府引导差异化发展
宝山区政府紧扣M3科创走廊发展定位与区域发展整体规划，引导各园区推进差异化布局、错位发展，有效规避同质化竞争，提升产业载体整体去化效能与运营质量，为同济创园打造以企校共建为核心的双创复合示范园提供了强有力的政策引导与方向支撑。
动态更新配套设施
园区立足现有资源禀赋，紧扣企业发展需求，动态迭代配套设施：新建集装箱美术馆、特色咖啡馆，在一层挑高大堂专属打造企业成果展示区，同步建设跨河人行桥，持续优化片区空间形态、厚植文化内涵。通过场景化营造与功能升级，为园区注入多元活力与独特魅力。
五、政策支持与政府服务
落实政策补贴
宝山区政府积极推进、全面落实“24小时青年创业生态单元”“科创30条”等支持政策及相关补贴工作。区镇两级联动发力，聚焦科创载体高质量建设，兑现各项政策补贴，涵盖旧工业区改造补贴、科创载体税收优惠、企业孵化扶持补贴、人才公寓配套保障等多领域，为科创产业集聚与园区发展筑牢政策支撑。
提供人才保障
宝山区科委牵头组织“校企对接会”，每年邀请同济大学相关学院与入驻企业开展技术交流；区投促中心将项目纳入宝山区重点科创载体名录，优先推荐优质企业入驻；区人社局在园区设立人才服务站，提供社保办理、落户咨询、专场招聘等一站式服务。近年来，项目先后获得上海市服务业创新发展示范区、市级文化创意产业园区、市级众创空间等荣誉；项目招商周期缩短约30%，企业满意度超90%。
六、更新成效
社会效益：带动就业，推动区域科创产业发展
在就业带动方面，项目直接提供就业岗位4000余个，间接带动施工、服务等行业岗位1200余个。在创新赋能方面，截至2024年，园区企业累计申请专利560项，其中发明专利180项，孵化了12家高新技术企业。同济创园的运营为宝山区M3科创走廊和吴淞口国际科创城引入了创意设计、智能建造、人工智能等核心产业资源，有力推动了区域产业结构从“传统工业”向“高端科创”转型升级。
经济效益：带动上下游产业营收
2024年，园区入驻企业营收良好，有效带动上下游产业增收，配套餐饮、物流等关联业态年营收增幅达25%左右，为投资主体带来稳定可观的投资回报。项目作为淞南镇重点产业载体，为地方税收增长作出贡献。
来源：上海宝山官方微信
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