这两天，有关员村原拆原建的消息在网上疯传。
有网友晒出员村新村宣贯会的现场照片，上面有详细的改造方案。
那么，这事到底能不能成？
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很多人看到“拆”字，第一反应就是拆迁补偿。但这次员村新村的原拆原建，和过去那种开发商主导的征地拆迁完全是两码事。
没有拆迁款，没有安置房，所有建设成本主要由业主自己承担，政府仅负责政策审批、流程指导和公共配套支持，主要还是由业主自主更新。
从目前披露的方案来看，本次政策的宽松程度超出预期。
改造准入门槛大幅降低：只要房屋安全鉴定达到B级（仅部分构件存在问题，主体结构安全）即可自愿申请，C/D级危房及砖木结构房屋则被纳入应改尽改范围，基本覆盖了员村新村内绝大多数楼龄超过40年的老旧住宅。
△图源：小红薯
改造启动门槛也很明确：意愿摸查和方案表决都要超过90%的业主同意，最后签约面积和签约人数都达到75%，才能正式动工。
改造资金方面，本次员村新村改造以居民自筹为主，建安成本约5000-6000元/㎡。除了业主自筹，还可以动用维修基金、申请公积金贷款，以及房产抵押融资。
△图源：小红薯
若涉及新增建筑面积，业主只需按地段基准地价的40%补缴费用，以员村当前29562元/㎡的基准地价计算，每新增1㎡仅需补缴约1.18万元。
还有增容政策，地上建筑面积最高可以增加30%，地下空间暂时不计容。
不过每户能分到的新增面积有限，套内90㎡以下的房子，厨房能加4㎡，卫生间加3㎡，剩下增容部分主要用来建电梯、拓宽走廊，还有补充社区的公共配套。
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虽然这场“原地翻身”的好事，但落地起来并不容易。
员村新村作为拥有2700户的大型社区，产权复杂，既有公房、房改房，也有商品房，还有不少长期在外地甚至境外居住的，要达成如此高的同意率，注定是一场漫长的拉锯战。
△图源：社群
但不得不说的是，员村新村的位置是真的好。
其位于员村二横路上，距离地铁5号线、11号线员村站约600米，处在珠江新城、金融城两大CBD核心。
随着“珠金琶”一体化加速推进，花城大道东延线、员村二横路拓宽等工程陆续落地，片区价值还在持续攀升。
问题是，地段有多好，房子就有多旧。
员村新村建成于上世纪70年代，多为6层无电梯砖混结构，户型狭小、设施老化、停车位严重不足，居住体验极差。
△员村新村
相隔不远的保利天曜单价已高达13万元/㎡，稍远一点的保利玥玺湾更是卖到17-20万元/㎡，而员村新村的二手房成交价仅在2万元/㎡左右，价差高达10倍以上。
△员村及周边（图源：小红薯@坤哥理想生活品鉴）
如果没有系统性改造，这些房子的价值只会持续缩水，最终沦为“卖不掉、住不好”的鸡肋资产。
长期以来，广州老旧小区改造主要依赖微改造、市场化拆迁和政府征收三种模式。
微改造只能刷刷外墙、换换管道，治标不治本；市场化拆迁因补偿成本过高，开发商普遍望而却步；政府征收则受限于财政压力，推进速度缓慢。
△微改造
而“原拆原建+居民自筹”的新模式，通过政府搭台、业主主导的方式，绕开了传统模式的核心矛盾，为核心区老破小的更新提供了一条全新的可行路径。
对于员村新村的业主而言，这几乎是当下唯一能让房子“逆天改命”的机会。改造完成后，不仅居住品质将得到质的飞跃，房屋的资产价值也将迎来重估。
当然，这条路并不好走。
对于很多长期自住的普通家庭来说，一套40㎡的房子需要掏出20万元左右的改造费用，再加上改造期间的过渡租金，确实是一笔不小的负担。
如何为低收入家庭、困难群体提供更灵活的缴费方案和低息金融支持，将是决定项目能否顺利推进的关键。
03
作为广州核心地段、超千户规模的原拆原建项目，员村新村的成败具有标杆意义。
此前越秀小石集、海珠得胜岗等试点均为小体量单体楼或小片区改造，而员村新村的探索，将为后续中心城区大规模推广原拆原建模式积累宝贵经验。
如果这条路能走通，那么广州老城区成千上万栋类似的老破小，都将迎来重生的希望。反之，如果连员村这样的黄金地段都难以推进，那么原拆原建模式的适用范围，恐怕就要重新审视了。
如今，城市更新早已告别“大拆大建”的粗暴时代，“居民自主、共建共享”正在成为新的主流。
员村新村的这场改造，不仅关系到几千户居民的居住升级，更是广州探索超大城市有机更新的一次重要尝试，值得探索和期待！
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