作为北部都会区乃至香港未来整体发展土地政策调整的重要一步，此次改革意味着香港开始尝试以市场逻辑取代“一刀切”价格计算，让土地尽可能服务于产业发展
文｜《财经》记者 焦建 发自中国香港
编辑 | 苏琦
自6月初起，一项事关中国香港非住宅类土地出让的制度改革试验将开始试行。此次土地政策调整如能在三年改革期内顺利实施，有望成为撬动千亿级港元产业投资的关键杠杆。
该项改革全名为“按实补价”先导计划。中国香港特区政府发展局近日公布的制度细节显示，作为便利产业发展的新型土地契约安排，“按实补价”允许地段业权人分期进行非住宅发展、并按每期实际兴建总楼面面积及地段业权人建议的“选定用途”厘定应缴补地价。
为通过给土地契约“拆墙松绑”实现推动产业发展、提速北部都会区（北都）建设目标，在相关政策局支持下，香港发展局也同期推出了为产业提供最长21年的所谓“较长租期租约”。按照该局发言人分析，灵活批地安排将降低开发资金和融资成本，提升市场投资产业用地的兴趣，加速产业发展。
在此之前，中国香港的土地出让制度有其所谓的“起尽计算”特色。以第一项改革涉及的地价为例，此前当地土地管理部门在审批地契修订申请时，通常会以该地块所容许的最高总楼面面积，加以假设的最高市值用途来计算业主需缴付的补地价金额。换言之，即使业主只打算兴建一半楼面，或用作研发等增值相对较低的开发，也要按照理论的最高值一次性缴付全部地价。
在获得较高土地出让收入的同时，这一土地利用方式也被认为将给开发者带来较高现金流压力、不确定性增加，以及不利于产业多元化开发等弊端。相较之下，与之相邻的深圳及广州、东莞等地的工业用地制度则较为灵活且适配产业发展。为此，香港测量师学会等行业组织曾长期呼吁，“现有机制会令业主或发展商的资金压力与财务风险偏高、制约北都产业用地的开发意愿，业界对改革的呼声已积累多年。”
随着北部都会区等涉及香港未来发展的区域开发提速，香港特区政府在2025年的《施政报告》中开始设立专门章节，提出将就土地发展简化行政措施、拆墙松绑。《财经》获悉，相关改革建议提出后，香港发展局曾于2025年9月至11月咨询了一系列业界代表，包括北都咨询委员会、土地及建设咨询委员会、香港地产建设商会、香港测量师学会等。
业界普遍认为，此次改革的核心价值，在于中国香港将以务实的市场逻辑取代相对僵化的“一刀切”计算，让土地尽可能服务于产业发展。其亦并非孤立的政策调整，而是将作为北部都会区乃至中国香港未来整体发展新型工具箱的重要一环。
“近年来，香港特区政府面临财政赤字压力，各大地产发展商因受住宅地产市场下行压力背负较大财务压力情况下，也纷纷降低了开发投资意愿和项目开发进度。在当前经济环境压力下，按实补价土地政策是香港有效推动北部都会区产业用地开发和其他片区旧工业大厦改造的创新政策，将以市场化需求为导向激活发展商投资意愿和产业发展。”长期从事大湾区工业用地研究的香港中钰国际董事总经理董极对《财经》解析称，“香港传统的按最高楼面和最高用途估算地价补地价制度需要发展商需要一次性付出较大的财务成本，一定程度上阻碍了中小地产发展商或具有产业背景的发展商的投资。”
从政策细节来看，此次“按实补价”先导计划将适用于中国香港所有非住宅发展的地契修订及换地申请。自6月1日起接受申请后，发展商的首期项目所占楼面应占整体准许最高总楼面面积的至少六成（按建筑规约依期完成）。
香港发展局同时规定，期望发展商在项目首期发展落成后10年内，决定是否通过地契修订继续发展余下部分。如决定继续，则要按经修订地契订明的用途，缴付当时十足（全部）市值地价。考虑到土地业权一经卖散（分块出售），众多业主日后就是否发展余下部分或难以达成共识，因此先导计划会设保障措施，规定项目首期发展完成后10年内整幅土地不得卖散。
简言之,按照香港立法会地产及建造业议员黄浩明的解析，按实补价将提供方便，企业可按照实际需要，只支付总楼面六成地价，并在10年内决定是否继续使用其余四成楼面。如不需要，相关土地可转移给其他有需要的企业。
按照香港发展局局长宁汉豪在4月就相关政策设计所进行的解读，如条件适合，按实补价可与其他土地开发工具一并使用。举例来说，不论是北都或香港其他地方的原址换地申请，如产业用地不涉及住宅发展，便可考虑采用按实补价。工业大厦重建也可能会考虑以按实补价进一步鼓励老旧工业大厦进行重建。
按照董极的分析，相关改革可至少带来三类好处，包括增加发展商的投资意愿、吸引中小发展商参与投资使得投资主体更加多元化，为发展商未来创造灵活性，以及为具有产业背景的发展商提供减轻财务压力和适配其产业发展的灵活性。可用更多的资金集中发展医疗、信息科技、生命健康等新型产业、适配未来产业发展需求。
企业除无需为用不着的土地支付地价、“按需付款”，中国香港也将开始试行所谓的“较长期租约”，即土地的总租期不超过21年。租户在首个租期届满后，可享续期权，最多续租两次，即最长租约7+7+7安排。具体长短根据行业需要，续租租金按市价增减。
这一可被视为“组合拳”的政策也获得了业界的看好。一方面，最长21年的产业用地年限与珠三角的深圳、珠海等城市工业用地最低20年有异曲同工之处，有利于企业积极制定长远产业发展计划；另一方面，香港实行分阶段续租政策、按照市场价格计算租金的模式，也被认为可为投资主体降低前期投资压力和融资成本。
整体而言，前述两项改革措施被认为是香港特区政府为提速北部都会区建设的前期政策，香港未来还可能推出允许业主主动交回政府拟收回土地以抵销换地金额、旧区地积比转移至北都、成立“北都发展委员会”等多项政策。
香港地产建设商会近期则公开呼吁称，期望特区政府一并加快建筑设计及图则等各项审批程序，使得土地契约修订、按实补价安排与建筑审批各环节能够同步提速,从而更有效推动北都项目落地,提升整体发展效率。
“北部都会区发展是香港融入和服务国家发展大局的大战略，也是为香港的未来打造新的发展引擎和城市空间。北都不缺土地，破题的关键在于通过机制创新和制度供给，推动土地开发和产业引进，将土地资源尽快转化为产业生产力。”香港经济评论人博取指出。
责编 | 杨明慧
题图来源 | 焦建/摄
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