今年全深圳已公布出来的拍地，含金量最高的3块地，正在一轮轮刷新市场对核心区的估值。
先讲桂湾。前海桂湾T201-0233地块，12日下午刚刚落槌，楼面价约9.59万/㎡，刷新了前海的记录。去年旁边的T201-0232地块，还是以84,180元/㎡楼面价成交。桂湾接下来肯定也要卖15-16万以上了。
再说上一周粤海街道科技园地块。保利以57.72亿竞得南山粤海街道一宗宅地，291轮竞价，楼面价约10.87万/㎡，溢价率150.74%，刷新深圳住宅楼面价纪录，也是全国住宅（非别墅）楼面价新高。科技园都已经要卖17-18万多了。
地王连续出现，等于是把一件事摆到了台面上：核心区的地价在重估，核心区的地价体系在重塑。这不是今天才发生的事，但在地王出现之后，会变成一个所有人都看得见的坐标。
桂湾在涨，科技园在涨，那对于深圳土地价值最高的后海来说，这块地现在应该值多少钱？
后海值多少钱，地价已经回答了
6月5日，保利以57.72亿竞得南山粤海街道一宗宅地。经过291轮竞价，楼面价约10.87万/㎡，溢价率150.74%。刷新深圳住宅楼面价纪录，也是全国住宅（非别墅）楼面价新高。
今天的桂湾拍地，同样经过291轮竞价成交，291轮是什么概念？不是一家房企的判断，是几十家房企算过账之后抢出来的数字。
10万+的楼面单价，建安、精装、利润加进去，未来售价的底已经摆在那里了。保守十七八万？定位再高些就是20万+。
桂湾和科技园本身主要发展产业的，产业属性强，但居住属性和配套成熟度来说，都要弱于后海，科技园都拍出了10万+楼面价，后海呢？
可以换个角度思考下：桂湾是前海的金融核心，科技园是南山的产业心脏，但只有后海是唯一把"总部经济+滨海住宅+城市顶配"三者同时叠满的地方。这里的每一块指标都在天花板，这里没有短板。科技园和桂湾的天花板已经被捅破，那后海的天花板，只可能更高。
后海，是整个是中国现在的科创引擎，聚集了腾讯、阿里、中国电子等500强企业总部在这里。它还是整个中国目前科创力量最聚集的地方，聚集到了许多具有国际视野，包括非常有实力的做AI、及机器人的一些新兴产业新贵。
它吸引的是现在新兴产业，不管做机器人还是做 AI， 这种新兴产业的新贵都聚集在这样的一个后海。科创力量最强，就能吸引全球新贵，腾讯、阿里、字节跳动、招商银行全球总部、C塔394米、中国电子总部，深圳最密集的地标群就在这。
近80家世界500强和行业龙头扎堆，塔尖人群的购买力不是一个数字能概括的。后海本身从很多年前就是顶级豪宅区，深圳最豪宅最聚集的地方，它在这里积累的新钱老钱都是最多的。
但后海最大的稀缺不是购买力，是供应。
上一次后海核心区出让住宅用地是什么时候？十二年前。不是招商12年没做新盘，是后海12年没出过住宅用地。供应端断供了整整一轮——上一个买后海新房的人，孩子今年该上初中了。
与此同时，深圳豪宅市场在回暖。新房一季度同比涨超30%，3000万以上豪宅一季度成交168套，同比涨155%。资金在往核心区走——外地资金、香港回流、资产配置型买家，三条线同时对准深圳湾后海。
还有一层：十几年里，“好房子”的标准迭代了好几轮。上一批后海新房入市的时候，豪宅的逻辑还是大面宽、高装标、够气派。这些年深圳其他片区的新盘一个比一个卷——空间可变、社区场景、垂直分区、景观面最大化。
购房者的眼光不是天生高的，是被市场养出来的。后海12年没出过新盘，意味着这十几年的产品迭代，后海一步都没跟上。
供应在缩，购买力在放大，需求的标准还在往上走。三个方向同时加压——后海不只是“少”的问题。而保利拿下的那块地，最快也要3年后才能入市。后海的住宅窗口，就这么大。
12年等一块地，该出什么产品？
后海12年没有住宅供应，因此后海招商玺这块地一出来，市场就普遍预期招商会投入很高级别的产品标准。
招商在深圳的上一个玺系作品是太子湾招商玺，交付被业内称为“深圳楼盘交付天花板”——全地库满吊，兰黛灰石材公区，室外恒温泳池。
去过现场的人，印象最深的不是配置清单，是质感。石材的收口、灯光的层次、过道的尺度，不是堆料能堆出来的。
招商1000多个项目里，玺系标准只有19座，直接以“招商玺”冠名的旗舰作品，更是只有5座。后海招商玺，就是这第五座。
后招招商玺上次首推1栋，开盘当天全部日光，再次证明深圳顶豪客户对招商玺系的品牌认可。
2栋主推188/237/247㎡，三个户型各36套，合计108套。类板楼设计，三面看海，标签“观海旗舰”。后海看海的资格每年都在缩，2栋的这三面海景，十分难得。
而且，2 栋所有户型含电梯厅得房率超90%，同片区豪宅没人比得过。
三个面积段——
188㎡：二批次新增的面积段，比一批次起步面积小，也是全小区最小的户型，深圳核心区200m2以下的户型之王。
划重点：户型结构可定制装修做三房或者四房。类板式南向，全明无暗房，餐客连阳台，主卧带独立套房。90%左右的实用率，客厅开间足够。
237㎡：深圳核心区唯一南北通透的户型，四开间朝南，9.2 米客餐厅连 12 米弧形观景阳台。双面海景，东北向看春笋、深圳湾一号等深圳最好的城市景观，西南向高区可眺太子湾开阔海景。
247㎡：后海招商玺最大的户型，全景舱户型，每一扇窗外都是深圳最顶级的景观。L型大阳台，海景面最宽。
270环幕视野，59m全景采光周长，搭配62m2云端无界iMAX巨幕方厅和18m转角阳台；东北向深圳湾海景和深圳湾城市封面，东南向是深圳歌剧院和东角头海景，隔海相望香港。
后海12年等一块地，该出什么面积段？小了对不起地段，大了对不起稀缺。188到247，是招商给出的答案。
此外，后海招商玺户型采用框架结构，室内几乎没有剪力墙和框架柱，非承重墙全部可打，两房到五房灵活转换。
背后逻辑：买后海的人大概率住十年以上。十年里家庭结构会变——孩子出生、父母同住、孩子独立、二人世界。户型应该跟着人变，而不是人迁就户型。
深圳豪宅的常规做法是：开发商把户型做到极致，业主买定离手。优点是交付即入住，拎包就行。缺点是——十年后你的家庭结构变了，户型没变。要么将就，要么换房。
招商玺的做法反过来：给你一个框架，空间怎么分，你自己定。前期可以做大客厅，住得敞亮；后期需要多一间房，打一面墙的事。不是每个开发商都敢这么干——户型定死了，交付标准容易控；户型开放了，前期设计要考虑的事情一大堆。
——不是每家开发商每个楼盘都会这么干，但玺系值得。
小区还有一个设计：整体抬高20米，四栋住宅浮在甲板上。
20米是什么概念？大概7层楼的高度。站在花园里，你的视线已经越过了街面的车流和行人，看到的是远处的天际线。
项目依托抬高 20 米的“超级底盘”，将花园及会所抬升至架空层，打造垂直会所和超级公区，实现车行流线与归家动线的物理分割，确保住宅区的隐私性与静谧感。
日常生活中不可或缺、但又多少会对居住品质产生干扰的“硬件”，全部被安置在甲板之下，与业主的生活动线做了彻底分离。甲板之上，是完全留给业主的纯粹生活区，3000㎡浮岛花园+2500㎡主题会。
关于价格——
周边二手房10万+起步，楼龄十年往上。你拿10万+买到的是十年前的产品、十年前的户型、十年前的社区规划。
距离700米的恒裕滨城二期挂牌20万+，周边深圳湾一号、悦府二手也在20万区间。而科技园刚拍地块楼面价10.87万，建安上去保守十七八万——这是还没盖的房子已经到了这个价。
今天前海桂湾T201-0233的土拍结果出炉，又给深圳湾沿线的定价体系添上新的砝码——核心区地价每一次刷新，都在把存量新房的性价比往前推一步。
核心区的价格体系已经在这里了。二手有二手的逻辑，新房有新房的锚。后海的定价权不取决于单一项目，取决于整个片区的价值共识——而粤海10万+的楼面价，刚刚把共识又往上推了一格。新房品质+海景2栋的价位段会落在哪里，市场会给出答案。
谁在看这个盘
1、新贵——互联网、科技产业、新兴产业等新贵，他们都是眼光独到非常挑剔的，为什么会选择后海？因为后海是南山的核心，是科创中心，整个深圳的科创引擎，他们要选那种国际大都市感觉的区域，只能选后海。
2、整个后海的老钱——后海二手楼龄基本十年往上，想换新房、想要海景的改善客户，后海能选的新房只有招商玺。
现在住的后海二手房，户型是十年前的标准，物业在老化，社区在变旧。不是住不下去，是心里清楚还有更好的。188到247㎡的海景户型，恰好卡在这个需求上——从旧换新，从城景换海景，一步到位。
3、一直想入主后海顶豪区及招商玺系品牌追随者的人群
对于很多想入主后海的顶豪客户，上批推售没买到的客户不在少数，这次加推2栋108套，三面看海，面积段满足更多需求。
而且上次购买的客户，有约3成是老客户复购的，招商玺本身是有一些品牌追随力的，这类客户1栋开完没抢到，很多人就在等2栋。
4、关注后海窗口期的人——后海12年不出地，下一块什么时候出，没人知道。对于把后海作为资产配置选项的人来说，现在这个窗口可能是12年来最确定的一次。后海的地不会再多了。
而前海桂湾今天土拍的热度，也会让更多人意识到：不只是后海，整个南山环海的住宅用地都在被争抢。窗口不是某个片区的窗口，是整条海岸线的窗口。
后海招商玺一栋加推就日光，这就是市场给出来的认可。
2栋108套，能够看到深圳最好的城市景观，以及能看到深圳最贵的海景，这次的属于海景景观楼王。同时，豪宅市场也已经进入了一个全面爆发的时期。
后海12年不出地，出来的盘大家自然会看。值不值得买，对不对胃口，看了再判断。
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