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最近房地产市场出现类似银行挤兑的资产挤兑现象，卖房的人远多于买房的人。
背后本质是人口结构问题 —— 接盘的人不够了。
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房地产的最大敌人不是政策或利率，而是人口。
看其他国家的情况，日本总人口 2008 年见顶，65 岁以上老人占比超 29%。
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大量老人卖房，年轻人少没人接，空置住宅超 900 万套，每七套房就有一套没人住，乡下甚至有一日元的房屋。
韩国生育率全球垫底，婴儿潮世代即将退休，住房资产抛向市场年轻人接不住。
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而德国同样老龄化，房价却没崩，因为过去二十年吸纳数百万移民，补上了人口需求。
回到中国，2025 年出生人口创历史新低，联合国预测 871 万，国家统计局数据为 792 万，育龄女性数量大幅减少。
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1962 到 1975 年的超级婴儿潮近 3 亿人正在集体退休，这代人过去是楼市最大买家，现在变成卖家。
未来房价承压是因为卖家多买家少，财富传承逻辑也变了：以前三个孩子分一套房，现在一个孩子可能继承两套老人的房子，房子越来越多。
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经济学的生命周期理论指出，年轻人负债买房是存钱，老年人卖房是取钱。
但如果所有老人都想取钱，就会出现流动性危机。
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很多房子看似值千万，却可能卖不出去。2022 年英国养老金危机就是例子，资产没问题但流动性枯竭。
老龄化国家里，房子的金融属性下降，居住属性回归。
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老人更关注现金流，美国富裕家庭数据显示，年龄越大房产占资产比例越低，现金和债券占比越高。
未来房地产最大挑战是资产的贷记转换，谁来接盘？核心资产依然有价值，但普通资产会越来越普通，流动性比价格更重要。
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