许多有意购房的人已经习惯了一种叙事：房源紧张，大批房主不愿搬家，导致住房需求远远超过可售房屋供应。而推动美国经济其他领域变化的同一股人口结构压力，可能很快会让这一局面反转。
去年，美国住房供应缺口达到403万套。新房建设放缓，高房价又把更年轻的潜在买家挡在市场之外。在一个仍由婴儿潮一代主导的住房市场中，千禧一代和Z世代的处境更为艰难。
美国抵押贷款银行家协会本周一发布的一份报告称，长期供应不足，叠加千禧一代和年长Z世代逐渐进入购房黄金年龄，推动全美房价在2020年至2025年间上涨55%。但美国人口结构正在变化：人口老龄化加剧，年轻购房群体萎缩。这种变化或许足以扭转当前叙事，至少对大多数Z世代而言如此。至于多年来一直耐心等待买房的千禧一代，他们恐怕仍要彼此争抢有限的机会。
美国抵押贷款银行家协会在报告中预测，今年房价仅上涨1%，低于2024年4%的涨幅。该机构预计，未来两年房价将基本持平。这或将为美国住房市场一个动荡而混乱的阶段画上句号，而背后的原因，可能正是美国人口迅速老龄化，以及年轻购房者群体不断缩小。
根据该协会的判断，未来20年，家庭形成速度——也就是人们迁入新住房的速度——将明显放缓，从而削弱需求，并为年轻美国人进入住房市场创造更多机会。这对尚未进入购房黄金年龄的年轻Z世代来说是个好消息，但对这个国家运气不佳的千禧一代而言，可能已经太晚了。
多年来，住房供需严重错配，责任大多被归咎于供给端。美国建筑业生产率数十年来一直停滞不前。高盛近期测算显示，自1965年以来，该行业生产率年均下降0.6%。研究人员将这一低迷归因于技术创新缓慢，以及地方监管日益收紧，压缩了开发建设的激励。
结果是住房供应长期不足，而近几年更高的利率又让这一问题雪上加霜。但住房市场下一次重大变化，可能来自需求端，更准确地说，是需求不足。美国抵押贷款银行家协会的报告指出，未来几年家庭形成速度预计将放缓，原因包括人口老龄化、生育率偏低、年轻成年人群规模缩小，以及移民减少。
最年长的婴儿潮一代如今已步入80多岁。随着更多人搬入辅助生活机构或去世，他们对住房的牢牢占有在未来几年可能会有所松动。正在进入购房年龄的Z世代规模小于他们的上一代。再加上净移民下降和整体人口增长放缓，结果将是需求走弱，而供应状况相对改善。
不过，这种转变可能来得不够早，无法让千禧一代真正受益。美国抵押贷款银行家协会估计，2026年至2035年间，住房供应可能增加1060万至1460万套，可能超过同期约1100万套的预期需求。这个预测或许对那些可以再等上10年左右的许多Z世代是利好，但对更年长的同代人来说，机会可能已经错过。
穆迪副首席经济学家克里斯蒂安·德里蒂斯此前对《财富》表示：“对更年轻的一代来说，也许房子会够，我们可能会看到一些变化。但对于那些接近40岁，或者刚过40岁的人，我不确定这会带来多大改变。”
这些趋势很可能会持续，甚至随着时间推移进一步加快。美国出生率已连续近20年稳步下降，这意味着在没有更高移民流入的情况下，今后每一代进入购房年龄的人口规模都可能小于上一代。
去年，美国至少半个世纪以来首次出现离开美国的人数多于迁入人数的情况，背景是特朗普政府收紧反移民限制。包括国会预算办公室在内的大多数预测认为，未来几年净移民将重新转为正值。不过，布鲁金斯学会的专家警告称，如果美国永久性地失去对国际移民的吸引力，这个国家很可能将面临人口下降。
当然，供应未必会像许多购房者希望的那样快速增加。房地产经纪公司Redfin的数据显示，婴儿潮一代中子女已离家的家庭拥有大户型住房的比例，仍接近千禧一代家庭的两倍，而且其中许多人短期内并不打算离开。
绝大多数婴儿潮一代表示，他们打算“原地养老”，也就是在自己的房子里度过退休生活，并依靠上门护理。这一趋势短期内几乎无助于缓解美国住房存量紧张。Redfin去年另一项调查发现，大约三分之一的婴儿潮一代表示，他们永远不会出售自己的住房，另有30%的人计划至少10年内不卖房。
美国的人口结构变化正在重塑从劳动力到大学入学的一切。但在住房问题上，人口压力正撞上一股强大的阻力，而千禧一代对此早已不陌生：那些无意让位的婴儿潮一代。
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