记者丨李金萍
编辑丨孙超逸 陈虹余
65岁的老楼，如何焕新？
深圳螺岭片区即是典型代表，该片区是深圳最早一批建设者的“大本营”，最早的楼建于1961年，楼龄65年，九成以上是老旧住宅和低层建筑，其中超七成楼栋楼龄超过40 年，半数以上为C级及以上危房。
7月4日，深圳市罗湖区螺岭片区改造项目签约启动仪式举行，东门街道办、深圳市属国企天健集团与业主代表签约，标志着项目正式进入实质性实施阶段。
记者现场获悉，作为全国城中村改造专项借款支持项目，该项目创新实行“政府主导+国企实施、净地出让+市场参与”模式，拟拆除新建范围约12公顷，规划容积达37.7万平方米，未来将打造居住、商业与公共服务均衡布局的全新片区。
同日，“罗湖发布”举行专场发布会，罗湖区住房和建设局、深圳市规划和自然资源局罗湖管理局、东门街道办事处三方围绕“为什么改”“怎么改”“改后怎么样”介绍项目情况。
“这不仅是一次拆迁，更是深圳存量时代发展理念的一次深刻转型。”深圳市规划和自然资源局罗湖管理局副局长、三级调研员车长春在现场表示。这场被业内视为“超大城市中心区存量提质治理实验”的工程，正在试图回答一个核心命题：当土地财政红利消退，城市该如何通过“做减法”来实现民生价值的“加法”？
（图：深圳螺岭片区位置，摄：李金萍）
65岁的初代特区村
螺岭片区位于罗湖中心城区，20世纪80年代，第一批来深建设者汇聚于此，形成了多元住宅群落。
如今，这里登记有1589户权利人，其中近六成已年过六旬。
岁月更迭，片区房屋也步入“老龄”。墙体开裂渗水、楼道狭小拥挤、安全隐患较大、公共设施缺失……问题日益严峻，困扰着不少居民。
（图：螺岭片区现状，图源：罗湖发布）
发布会上，东门街道党工委委员蓝莹莹介绍，螺岭片区内共有307栋、2400余套房屋，九成以上是老旧住宅和低层建筑，其中超过七成建成超40年，半数以上楼栋被鉴定为C级及以上危房，房屋结构存在安全隐患，每逢台风等极端天气需紧急疏散居民。
不仅房子老，生活服务配套也跟不上。螺岭片区常住人口1.2万，然而片区内已无空余用地建设社区公园、社康中心、幼儿园、文体场馆等公共配套，螺岭社区小学学位缺口达720个。
同时，交通配套也不完善，该片区仅有两条单向单车道，早晚高峰经常拥堵。片区内地势落差较大，最高与最低处将近10米，相当于三层楼高，复杂的地势导致排水系统不畅，水浸风险居高不下。
“片区改造迫在眉睫。”蓝莹莹表示，在前期改造意愿征集的过程中，统计到居民同意率远超九成。“广大居民告别老旧房、改善配套环境的期盼，比任何时候都要强烈。”
政府主导的改造实验
城中村改造由于涉及利益主体众多，资金投入巨大，普遍存在改造周期长、难度高的共性问题。与以往市场主导的更新不同，螺岭项目通过制度创新，找到了破题之路。
2024年8月，罗湖区螺岭片区改造项目成功被列入全国城中村改造专项借款支持项目清单。
“罗湖区将此项目作为落实国家政策的实践载体，创新打造‘政府主导+国企实施、净地出让+市场参与’模式。”罗湖区住房和建设局党组书记、局长林文焕表示。
在该项目中，政府从“监管者”变“主导者”，从规划审批、资金保障到回迁安置，负责改造项目全链条工作；深圳市属国企天健集团作为合作单位，定位为“服务商”而非“开发商”，仅收取固定服务费；签约补偿完成后实行“净地出让”，发挥市场在资源配置中的决定性作用。
资金从“市场来”变“政策来”。林文焕介绍，项目通过“债+贷”组合破题，将专项债券用作城中村改造项目资本金，同时获得国家开发银行、农业发展银行两家政策性银行42亿元专项借款授信，降低项目综合融资成本，提高资金使用效率。
同时，通过专款专用、封闭管理，从制度上杜绝了资金挪用和项目烂尾风险。
深圳市房地产业协会会长吕晋川表示，这种模式从源头上规避了纯开发逐利的弊端，政府把控规划回迁，国企天健集团仅收服务费不盈利，确保公益属性；同时采用“专项债+政策性借款”双渠道，已获国开行42亿元授信并封闭管理，为全国提供了可持续融资范本。
此外，项目将在全市率先大规模推行“房票安置”，提供产权调换、货币补偿、房票安置三种方案供居民自主选择，既尊重了居民选择权，又助力楼市去库存。
从“住得下”到“住得好”的“好房子”实践
未来的螺岭将变成什么样子？
深圳市规划和自然资源局罗湖管理局副局长、三级调研员车长春说：“螺岭片区的改造并非简单的空间再造，而是一场基于尊重与传承的生活升级。”
改造后，螺岭将补齐养老托育、医疗文化等公共服务设施短板，规划公共配套设施13300平方米，高标准建设学校、幼儿园、社康服务中心、长者服务中心、社区体育活动场地等，打造集医疗、养老、文体、教育于一体的“邻里中心”。
未来，这里将形成一个完善的“15分钟生活圈”。无论是孩子的“四点半课堂”、老年人的日间照料，还是青年人的社交休闲，都能在“家门口”一站式解决。同时，预留传统商业回迁空间，让熟悉的老店得以留存，营造有烟火气的邻里社区。
此外，项目将控制建筑高度和住宅容积率，以带来更加合理的楼间距、更优的采光通风、高品质的建筑空间。
（图：螺岭片区改造效果图，图源：罗湖发布）
新城市规划建筑设计股份有限公司副总规划师刘鹏举认为，项目主动“做减法”，在高密度建成区中为空间资源“留白”，打破了中心区高强度开发带来的空间压抑感，进而在物理上夯实了建设“好房子”与“好小区”的基础。
同时，项目将通过局部地块标高提升、完善管网及海绵城市措施，系统提标雨洪防御；补充消防站与应急避难场所；优化路网微循环与高标准慢行系统，实现机非分离，畅通“最后一公里”。
螺岭片区的改造，是深圳从“增量扩张”向“存量提质增效”转型的缩影。正如吕晋川所言：“螺岭项目精准回应了居民‘住上安全舒心好房子’的核心期盼，既惠及民生，又为全国同类改造提供范本。”
当政策顶层设计、国企执行力与居民意愿形成合力，当“房票”“专项债”等金融工具为民生工程托底，城中村可以是新生活方式的起点。不久的将来，这座65岁的“初代特区村”，将在罗湖的心脏地带以“好房子”的形态重新生长。
SFC
出品丨21财经客户端 21世纪经济报道
编辑丨黎雨桐
热门跟贴