房屋租赁期间房东出售房产，新房东能否要求租客搬走？《民法典》的 “买卖不破租赁” 规则直接划定双方权益边界。

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根据《民法典》第七百二十五条规定，租客合法占有房屋、租赁合同真实有效，租期内房屋发生买卖、过户、赠与等所有权变动，均不会影响原有租赁合同的法律效力。简单来说，租房关系成立在先，房屋交易在后，新的房屋产权人需要无条件承接这份租赁合约，不能随意否定之前的租赁约定。

房屋过户完成后，新房东自动替代原房东成为租赁合约的履约方，需全面履行合同义务。其一，无权单方面要求租客提前搬离，必须保障租客住满剩余租期；其二，不得随意上涨租金、变更合同约定的付款方式；其三，房屋日常维修、设施维保等原有房东责任，均由新房东承接，不得无故推诿刁难租客。

该规则并非绝对有效，生活中有三类常见例外情况。第一是先抵后租，房屋出租前已办理抵押，后续因抵押权实现发生房屋交易，租赁关系无法对抗新房东。第二是先封后租，房屋被法院查封后才签订租赁合同，不受买卖不破租赁保护。第三是租赁合同中提前约定房屋出售可终止合约，或租客未实际入住占有房屋，均无法适用该规则。

Q1：老房东卖房，需要提前告知租客吗？

需要。法律规定房东卖房需在合理期限内通知租客，租客享有同等条件下的优先购买权。房东未提前告知、擅自卖房，属于侵害租客合法权益，租客可依法追责。

Q2：新房东强行涨租、赶人，租客该怎么维权？

租客可拒绝无理要求，保留租房合同、房屋过户记录、沟通聊天记录等证据，优先与新房东协商，协商无果可向社区、住建部门投诉，或通过法律途径维护自身居住权益。

Q3：房屋售卖后，剩余租房押金该找谁退还？

若原房东与新房东约定押金随房屋交接一并转交且租客无异议，租期结束后租客可直接向新房东主张退还；若原房东未移交押金，租客仍可依据租房合同向原房东主张返还。

本文仅用作交流之目的，仅代表文章作者个人意见，不代表作者对具体法律问题所作的承诺或保证。