作者：周军律师.
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“买卖不破租赁”是租赁关系中的重要原则，旨在保护承租人的合法权益。司法实践中，很多承租人误以为只要签订租赁合同，就能对抗租赁物所有权变动，实则不然。
结合《民法典》及相关裁判观点，核心结论：租赁权需同时满足占有和公示要求，否则无法适用“买卖不破租赁”原则，承租人权益难以得到保障。
一、核心依据：《民法典》明确“占有”是适用前提
《民法典》第七百二十五条明确规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条款清晰界定了“买卖不破租赁”的适用前提——承租人已实际占有租赁物，而非仅签订租赁合同。
司法实践中，法院审理此类案件时，首先审查承租人是否实际占有租赁物。若仅签订租赁合同但未实际入住、使用租赁物，即便租赁关系真实存在，也无法适用“买卖不破租赁”原则，租赁权不能对抗租赁物所有权的变动。
二、关键要求：租赁权需完成合理公示
除实际占有外，租赁权的公示是对抗第三人的关键。租赁权虽为债权，但“买卖不破租赁”原则赋予其一定的物权对抗效力，而物权对抗效力的产生，需以公示为前提，让第三人能够知晓租赁关系的存在，避免善意第三人权益受损。
实践中，租赁权公示的常见方式包括：办理房屋租赁登记备案、在租赁物显著位置张贴租赁公告、留存占有使用凭证（如水电费缴纳记录、物业费票据、经营场所照片等）。其中，房屋租赁登记备案是最规范、最具法律效力的公示方式，能有效证明租赁关系的存在及占有事实。
三、司法实践：未占有、未公示的租赁权无法对抗所有权变动
结合司法案例，承租人仅签订租赁合同但未实际占有租赁物，或虽占有但未进行任何公示的，法院均不支持其适用“买卖不破租赁”的主张。例如，某承租人签订房屋租赁合同后未入住，房东将房屋出售并办理过户登记，承租人以“买卖不破租赁”为由要求新房东继续履行合同，法院以其未实际占有为由驳回其诉求。
再如，某承租人实际占有商铺但未办理租赁登记备案，也未留存相关占有凭证，房东将商铺抵押给银行后，因无力还款导致商铺被拍卖，承租人主张“买卖不破租赁”，但因租赁权未公示，无法对抗银行的抵押权及拍卖后的所有权变动，诉求未获支持。
周军律师提醒，为保证“买卖不破租赁”原则的适用，承租人签订租赁合同后，应实际占有使用租赁物并留存相关凭证，确保租赁权具备对抗效力。若未履行占有和公示义务，承租人将面临无法继续使用租赁物的风险。遇到相关问题建议及时咨询专业律师，梳理权利实现路径，依法维护自身合法权益，避免遭受损失。
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