Vornado Realty Trust与Related Cos.联合持有的切尔西办公楼85 Tenth Ave正面临债务压力。Morningstar Credit本周发布警报，对该物业的3.96亿美元CMBS贷款予以特殊服务处理，并担心可能发生“即将违约”。这笔贷款将于12月到期，而物业现金流表现明显低于预期。 这座11层、总面积63.5万平方英尺的办公物业，目前仍有接近九成出租率。根据Vornado的Q2 2026补充报告，该物业出租率高达89.9%，谷歌作为核心租户承租约30万平方英尺，并于2024年完成续租，目前要价租金达每平方英尺100美元。然而Morningstar数据显示，2025年现金流较2016年再融资时的预测低了28%。尽管入驻率可观，租金收入却被免租期、优惠条件等因素拖累，实际回报并不理想。 另一租户Clear承租约11.9万平方英尺，但依然处于免租阶段。与此同时，物业还背负2.29亿美元夹层债务，进一步提高了再融资难度。在当前借贷成本高企的环境下，即使拥有优质租户和亮眼出租率的曼哈顿资产，也难逃融资困境。 这一案例折射出切尔西办公楼市场的深层矛盾：整片区域空置率徘徊在高位，租户普遍倾向更高品质的“趋优”选择，而次级物业的再融资挑战日益严峻。85 Tenth Ave表面光鲜的租赁数据，掩盖不了到期债务与现金流之间的裂痕。若无法在12月前找到再融资出路，该物业可能成为下一个办公市场承压的样本。

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