全国第一。北京第十一。
这俩数字放在一起，就是保利北京现在的处境。
2026年1-7月，北京房企权益销售额榜单上，保利排第七。全口径更惨——上半年权益销售额42.19亿，排第十一。隔壁中海302.96亿。
一家全国销售额排名第一的央企，在北京市场快被挤出前十了。
这个局不是一天崩的。
2024年，保利北京全年卖236.9亿，排第四。2025年，166.8亿，掉到第七。2026年上半年，48.2亿，第八。
一年比一年差。差距在加速拉大。
01
DICHAN SHIYIYAN
现在，保利北京手里那几个项目，可谓没一个争气的。
三个项目，三场滑铁卢。
嘉华天珺。保利在北京最惨的项目，没有之一。
2024年7月，保利联合北京建工砸了89.01亿拿下海淀永丰地块，地王。
海淀大悦城，永丰北，这几个标签给了保利信心，定价8万+。
价格刚出来时参加他们的一个媒体品鉴，听到这个价格，有大V默默吐槽：市场没有回暖，开发商的信心回暖了？
结果，不出所料。
全盘1276套，到2026年8月网签362套，去化28.4%，回款30.8亿。地价覆盖率34.6%。
大户型更惨。
134㎡四房去化率不足10%。市场真正买单的是700-900万总价段，99㎡三房是绝对主力。
西区2025年4月拿证，到2026年8月网签仍然是个位数。
无奈，项目被迫调规，134㎡全砍掉，改成88、99的小户型。东区老业主花高价买的“高端盘”，转头就成了刚需盘。价格从8.6万一路降到7.5万。
这搁谁谁能受得了。
开发商给25万车库券补偿，业主说那是绑定消费。
口碑崩了，比卖不动更要命。
朝观天珺，也没好到哪去。
朝阳东五环“天字系”。2025年6月宣传首开认购21亿。到2026年8月，656套网签286套，去化43.6%。
成交走势更扎心：2025年6月39套，7月13套，8月18套……2026年3月，只成交了3套。
我比了一下，正好是一条高开低走、逐月递减的曲线。
这个项目的楼面价比隔壁金茂贵了5000块。地价贵，售价就得高；售价高，市场不认；不认就得降价。
这套逻辑走到最后，利润和口碑一起崩。
保利熙瑞，玩得很花活，却并没有好结果。
海淀田村，45.45亿拿地，楼面价7.84万/㎡。
12万+的国宾豪宅，却被老破小、铁路、机场航线三面夹击。周边二手房6-7万。价格剪刀差悬殊。
项目是有亮点的——大门、院墙，都给了最优解，7月也拿了北京单盘销冠，网签8.26亿。但月销43套的速度，在12万+的定价下，去化能快到哪去？
丰台太平桥地块，听说也是个坑。
2026年5月以41.54亿拿的，151轮竞价。楼面价5.76万/㎡，卖到8万才不亏吧。
而丰台新房均价从2025年1月的7.6万跌到2026年4月的6.07万。地拿得热闹，后面怎么卖是个问题。
保利全国还是“一哥”——2026年1-5月全口径销售额1053亿，排第一。但北京的盘子，在全国的版图里越来越不值钱了。
02
DICHAN SHIYIYAN
保利北京这几年搞成这样，肯定不是市场不好这一个因素。
说到底，领导班子换了，打法没跟上，才是根上的问题。
先说最关键的人：一把手换了，但问题没解决。
去年开始，这一堆烂摊子，交到了李红亮手上。
2025年3月，李红亮接任保利北京总经理。四十出头，保利体系内一路升上来的。上任后，他做了三件事：
稳住嘉华天珺的施工，保障朝观天珺的营销投入，重启投资线拿下海淀半壁店项目。
事做了，但问题没解决。
一年过去了，手里的牌面还是不好看。
2026年5月，保利时隔一年重返北京土拍，41.54亿拿下丰台太平桥地块，151轮竞价，溢价15.4%。手里的项目卖不动，继续高价拿地。
而另一个关键人物敬甫，也就是保利北京副总经理，营销负责人。早间听说，2023年敬甫从山西调到北京时，有立过军令状。
从现在的事实层面看，这位在山西曾经做到年销售从5亿到150亿、连续三年破百亿的人物，到了北京之后，确实有点“水土不服”。
虽然敬甫很努力，也很开放，朝观天珺、保利熙瑞的发布会他都站台。
但是，站台归站台，数据是另一回事。
领导班子换了，整个节奏都乱了，甚至，有资深人士点评：保利北京在拿地的战略工作上，被人坑了。
03
DICHAN SHIYIYYAN
如果你有一个全局的、站在高一度的角度去看这个问题，大概就能看出来：
保利北京从第4掉到第11，不是某一个项目失误，而是一连串决策的累积。
地拿贵了。
嘉华天珺楼面价5.96万，熙瑞7.84万，朝观天珺比隔壁金茂贵了5000块。
产品定偏了。
嘉华天珺号称奢宅，市场用脚投票——大户型去化不到10%，全是小户型在走。
调规伤了老业主。
西区推倒重来，户型变小、朝向更正、还加赠送面积。东区业主花高价买了更差的产品。
降价砸了口碑。价格一路降，老业主资产缩水，新买家也不敢进场。
不仅如此，这样的保利，利润也在崩。
2026年一季度，保利发展归母净利润9.16亿，同比下滑57%。连续第五年下滑。高盛甚至预测，2026到2028年分别亏损8亿、10亿、12亿。
是的。全国第一，利润快没了。
市场好的时候，什么错都能被掩盖。市场不好的时候，什么坑都会暴露出来。
全国排名是面子，北京市场是里子。
面子还在，里子快漏光了。
保利北京这届班子能不能翻盘？不在土拍场上举了多少次牌，在手里的项目什么时候能真正卖得动，老百姓什么时候愿意买单。
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