今天 聊 一个片区， 西安港务区/奥体 。
这可能是全国房价最硬的片区了，看透这个片区，能明白很多事情。
1
我对这个选题 有点 抵触。
“全国最抗跌的版块”太伟光正了。
市场大涨的时候，普通人连看都不会看这里一眼，不是不好，而是大家的焦点都在最核心的2、3个片区，一个追涨的片区，太不显眼了。
市场凉凉的时候，大家不再冲动了，转身看到曾经平平无奇的片区，竟然没有跌，价格这么硬，这简直太神奇了，放在动辄下跌40%以上的样板中，这哪是鹤立鸡群啊，简直是姚明和郭敬明合影，冲击力太强了。
之所以抵触，正是因为这个“伟光正”。
比如今天要谈的西安的奥体以及更大范围的港务区。
从最初不到1万，到后来限价1.4左右，二手房天花板突破2万，现在大环境不好，其他片区房价跌的很厉害，这里二手房从1-1.5-2都有，新房从1到1.5到2+ 也 都有，各梯队都有，少数小区也下跌，但大部分房价稳定，甚至个别微涨，这太了不起了。
外围的紫云府1万，保利锦上1万，招商城市主场1.2-1.3，稍微跌了一些。
片区核心的全运村1.5-1.8，微涨，当然比起高峰肯定跌了，当年第一批交付小区，品质不错，五开五罄，摇中极低。中粮奥体壹号从刚需到200 多平 都有，位置不错，首开1.5现在二手1.9。融创望江府当年首开应该是1.65出头，也需要摇号，非常火爆，目前二手成交价1.6左右，微跌。
新房市场中，绿城中铁建文昌华润这些头部新盘1.7-2+，稍次招商中铁建龙翔1.5-1.8，还有一些刚需楼盘1.1-1.3，跟当年的招商城市主场的价格差不多，算是门槛价。
账面计算，港务区/奥体算是非常成功的片区了。
1、价格稳定，大部分仅仅微跌或者持平。
2、片区内价差很大，从1万到2万多都有，从刚需到改善都有。
3、片区天花板超过2万，在整个西安的北城、东城都算高价位了，不便宜。
2
我更想撕掉港务区/奥体“成功”的标签，将更多的笔墨放在“如何好、好在哪里”上。
我想，这个对其他城市、片区的发展，会有一定益处的。
先举个例子。
《雍正王朝》中的编剧邬思道说：争是不争，不争是争，夫唯不争，天下莫能与之争。
老二生来就是太子，老八极善笼络人心，老三会编书，老九善理财，十四擅军事，老四自己呢？会办事、冷面王、描边大师、孤臣，怎么看都不是当太子的料，最初康熙都没往这方面想，经过了数十年的九子夺嫡、长期观察，老四才真正厚积薄发，坐稳皇位。
但必须清楚一点，老四能坐上皇位，有2点原因，缺一不可。
1、老四自己有能力。
2、康熙能看出来老四有能力，敢于选择他做接班人。
甚至第二点比第一点更重要。
港务区/奥体也是如此，一是片区很稳，二是市场运气，没有急着大涨。
要知道，2016-2023年8年中，西安爆火，高新和曲江更是网红中的网红，高新三期、软新、鱼化寨、大明宫、航空、会展、浐灞等，拎出任何一个都要比港务区/奥体要更火热，港务区/奥体最大的优势是价格低、性价比，这从当年的打新也能看出来，中等偏上的选手。
鱼化寨、曲江二期、会展、航空限价是1.5-2，奥体/港务区限价1.3-1.7，看着奥体/港务区不错，但是要知道，前者二手是2.5-3.5，当时港务区/奥体的二手是1.5-1.9。
前者价差1万+，后者价差3000-5000，很容易选的，真不怪当时的人们。
我也只是把这里当作第二梯队，再加上当时这里争议很大，偏大新，谁知道会不会落地呢，路也不通，周边都是铁路，全运会没开，各种场馆没建，学校都是全新甚至没落地，谁也没有开天眼，都是赌一把。
无非是，赌赢了。
毕竟，当时全国像奥体这样的片区太多了，一个城市少说十几个，成功概率太低了。
连北京深圳这种顶级城市、顶级片区、顶级学区房，都腰斩了，你能说奥体比他们强吗？比深圳的宝安、北京的望京奶西、厦门的观音山、重庆的中央公园、长沙的梅溪湖要好吗？天津奥体、杭州奥体，比西安奥体要差吗？单论位置强多了，都是天津杭州最好的片区之一。
尤其是港务区/奥体附近，天花板不高。
未央湖、北大学城、北辰都是成熟自住片区，天花板不高，灞河、世园片区主打环境，三角洲主打豪宅但对附近片区没什么溢价，再加上港务区/奥体属于东北角，向北、向东都是荒地，没规划、界面一般，2万是极限，有些楼盘能超过2万，也没问题，毕竟主打改善甚至豪宅，但大部分集中在1.5-1.9，边缘、刚需会在1-1.3。
港务区/奥体的定位是什么： 自住， 别 炒 。
3
我更想谈谈港务区/奥体的“好”，而不是“成功”。
好在哪里？
我觉得是： 落地了。
港务区/奥体当时的质疑声超级大，这太正常了，一个纯新区肯定有压力啊，谁知道未来会怎么样。
1、灞河河岸线、3000亩全运湖、奥体中轴公园、长安书院、长安云，听着名字就很有意思，人气越来越足，一个是自住人气，一个是外来人气，都很多。
2、毕竟当时有大会的压力，投钱很多，奥体中心的场馆陆陆续续都建成了，体育馆、体育场、跳水馆、科技馆、音乐厅、歌剧院、规划馆等十余个馆，酒店也有了，总部也有了。
3、地铁落地了。奥特莱斯、万象汇、中粮大悦有了。
4、优质学区，铁一陆港、高新一中陆港、交大陆港、陕师大陆港。这是硬条件。
这里的发展也非常稳健，18年算是第一批，全运 村 扎实落地了，绿城做的还可以，后来赶上市场不错，限价越来越高，地铁/写字楼/道路都落地了，21年全运会红利释放，再后来地铁通了、学校开学、万象汇来了，每一步都稳扎稳打。
港务区的成功是什么，不是 花里胡哨 的规划，是这些规划全落地了，配套全部落地了，只有这样，一个可能沦为炒房泡沫的片区，才能逐渐消化泡沫、落地配套、成为成熟的板块。这非常难得。
除此以外，我觉得还有2点。
1、运气。 西安当时最热片区中，主城是曲江、高新这俩大哥+外溢的片区，还有高铁新城、航空新城、大明宫，以及西咸新区的沣东、沣西、能金，加起来少说10个以上吧，没有人知道谁会成功，都有 赌 的成分。
2、涨得太慢了。 这一点，我觉得非常重要。其他片区恨不得都涨到2万、3万，当时港务区/奥体的限价也就1.4-1.8之间，一点都不高，二手房也差不多，如果这里当时也暴涨到2.5以上，放心，跌幅绝对不小。
4
聊完西安的港务区/奥体，给我很深的感触。
人呐，还是踏实一点比较好。
港务区/奥体的成功，一是踏实，二是有一点点运气。
这里的成交量依旧是西安第一，大部分小区的挂牌数量都在几十套、一年成交多在20套左右，比较均衡，同时土地还能有一点溢价，大房企还愿意拿地，新盘有突破2万的，也有1万出头的刚需，在这里谁都能买得上合适得房子，以及源源不断地入住和人口导入，都在让这个片区更加踏实。
其他没有成功、房价腰斩的片区呢？
优质城市、优质片区就不说了，不是差， 是涨得太多了 。
那些大量的新区，城市外围的片区，什么空港片区，高铁片区，西安港务区/奥体的成功已经给出了确切的答案：
想要成功没有捷径。
踏踏实实的落地配套，把地铁引进来，万达万象汇大悦城不挑的，引进几个不错的学校，严格把控小区的品质，价格不要太贵，最好附近有可以就业的产业和企业，基本上只要能做到 这些 ，房价 不 一定能涨多少，片区一定没问题，做好了甚至会成为一个非常优质的片区。
THE END
来源：米宅（ID：MizhaiPlus）
转载请注明来源及作者 侵权必究
热门跟贴