你说
咱们房地产行业的终局，到底是什么
终局两个字，我放在嘴里时常咀嚼
都有不同的感觉
上周五的新政，虽然看上去只是一个笼统的概念
但是依然引起了各个从业者的震荡
我已经陆陆续续接到不少同行的电话了
有困惑的，有好奇的，有发牢骚的，有畅想未来的……
各种各样的都有
好像大家都在严阵以待
但是对于未来似乎又没有那么清晰的判断
上周我们写过一篇大局观的判断时至今日，房地产正式彻底变天
今天相对具象一点
和大家描述下开发商未来到底会到什么地方去
01
很多同行看到这些政策，第一个反应就是：难受
是的
就是难受
拿地难受、花钱难受、赚钱难受、赚到的钱进入自己口袋也难受
因为赚钱的时间更晚了（现房销售），赚钱的难度更大（定金更少退房更容易），拿地也更难（预售标准更高了），最后赚钱进自己口袋也难（交付前才能流出来）……
在一个周末晚上12点
我打电话给阿翔问：最难受的地方在哪里
阿翔想了下对我说：节奏完全不一样了
是的
节奏不一样了
以前的地产开发节奏是什么
用一句最直白的话叫：在保全企业利益的背景下，最大程度上做到品质最大化
这也是为什么几乎所有项目都要定节点
明确什么时候开盘，年底抢回款，什么时候必须拿地等等
这些都是因为企业在前期已经有很大的投入
包括不少资金都是借的
所以必须要在节点之前把钱回笼一部分，这样才能让一个盘滚动起来
这一点无可厚非
甚至对于一个商业化企业而言是应该的
必须要保证企业合理运转才能维持项目更好运营
但正是因为这点，导致末端项目因为抢节点出现各种各样的问题
维权也好，烂尾也好，多多少少都有这样的背景
所以各位觉得这里的问题点在哪里
这里的问题点就在于：不少资金都是借的
因为单盘开发基于不同程度的资金透支
所以这才导致了每个项目开发的时候，房企的注意力都在资金上
这是原罪的来源，也是无可奈何的地方
而这一次的政策调整，看上去是针对开发商，本质上其实是长痛不如短痛
在一开始断掉你大量拆借的可能性
每个操盘手都要意识到这个背景，才会洞察政策背后希望引导企业去什么地方
如果以前说，整个开发逻辑是：先保全企业利益的背景下做到单盘品质最大化
那么以后的开发逻辑就是变成：
通过创造单盘品质最大化的方式保全企业利益
02
其实在商业世界里一直有个规则
叫你帮别人解决问题的过程就是你创造价值的过程
但是很遗憾
房地产一直以来没有走到这个终局
现在就是拨乱反正的过程
之前我就说过，现在的房地产正在追求程序正义
只有程序正义才能实现结果正确
让房地产行业接轨正常的商业化逻辑，这才是最根本的
什么是最正常的商业化逻辑
——一手交钱一手交货
——所见即所得
——通过服务客户实现企业价值
这些道理要在咱们这个行业充分落地
各位应该看到这一次政策的决心
未来有任何阻碍这个趋势发展的现象，不论是企业还是事件，都会被最大程度的出清
这背后就是房地产行业变成制造业的过程
房子变成商品的过程
开发商从建筑开发商变成生活开发商的过程
这其实没有什么好讨论的，甚至不需要去分析合不合理
因为未来的商业就是如此
要么你选择不做房地产，但是如果要继续做，就要知道这就是终局
毋庸置疑的终局
在资金层面断了很多开发商的后路
本质上也断了开发商左右徘徊的可能性
未来就是希望每一家企业能够集中注意力放在项目开发上
思考如何创造更好的产品，提供更美好的生活以及为客户解决更多的问题
只有先把注意力集中在这些模块
企业的产品力才有可能回归正途
03
而这些过程中需要调整心态的不仅仅是开发商
更有不少的地方政府
我们看到这次的政策来自顶层
未来顶层和地方的博弈会提前悄无声息的展开
据我所知，就大概有不少城市的一些土地出让被延后了
很明显这个政策对于城市的土地财政也是一种影响
更高的门槛也让招商引资变得更加困难
未来必然对应调整的，会出让更小地块，更低容积率地块
从而降低资金门槛提升招商引资的吸引力
但是需要强调的是
地方政府的思路也需要调整
其实现在很多地方还是把开发商的出现当成一次投资
不论是前面的土地出让如此
后续的项目推进也是如此
如果看到项目有利润就开始各种审核卡节点，什么工规证预售证都卡着不肯发放
各种斡旋各种商谈
更多的是把房地产当成渡口经济
雁过拔毛
这也是为什么经常开发商内部需要一个岗位和政府对接，就是来梳理各种流程
这样的合作本质上不是很良性
也容易产生腐败
之前杭州滨江的事件就是一次巨大的讽刺和投射
如果说在开发商视角下房地产从过去的金融模式变成制造业模式
那么在地方政府的眼中
房地产从过去的投资变成产业
要像引入一个产业一样引入一家开发商
需要让更多的城市知道，一个开发商拿地除了一次投资，其实也是一次共建
完成城市更新的一种共建
肉眼可见的，以后的地块会越来越小，但是混合业态也会越来越常见
几乎可以预判到城市的褶皱和缝隙都需要开发商的渗透和微雕
把一个单盘当成一个产业链来对待
让一个项目在城市更新的过程中生长出更多的价值
包括带来就业带来税收等等
这些过往都是期待引入某一个产业或者企业
未来的单个项目开发也可以实现这样的目的
04
所以这是一场彻头彻尾单盘主义的胜利
如果放在之前，我们会讨论说围绕着单盘可以实现品牌也能够创造利润
但是站在当下这个时间点，单盘主义确实也是未来行业的生存法则
如果认同，就赢家通吃
如果不认同，就理性离场
这不是对错，也不是合不合理
每一个房企都要在当下做出适合自己的选择
我们在两周前宣布年底即将举办的年度十大单盘主义颁奖典礼
我们看了当下一些报名的项目（申报开启 | 第三届全国十大单盘主义榜单），非常精彩也非常出挑
更加关键的是
他们都在当下的市场环境中活的很好
都在当下用自己的价值观做对的事情
以及把事情做对
上周五政策出台之后，周末我们立刻就敲定了两个项目的咨询业务
我询问了我们的合作伙伴为什么突然这么坚定
来自背后一个非常肯定的回答：这次政策让我们看到了终局，只有前置性决策才能适者生存
很多人说，这次政策像是给行业换了底层逻辑
我倒是觉得更像是给行业增加了一个穹顶
这个穹顶就是让每一个开发商产生一种敬畏
一种对客户足够尊重足够敬畏的情绪
说来也感慨，都说房地产这行业没有品牌可言
得不到客户和社会的尊重
但是可曾认真问问自己我们是否尊重客户尊重用户
这就像两个互相咬合的涡轮
谁也离不开谁
如果过去这还像一个鸡生蛋还是蛋生鸡的问题
但是今日过后已经明白了
如果依然想要做地产开发，就必须要学会尊重客户敬畏市场
认同的留下
不认同的大可大大方方的离开
有人说房地产开始变得不重要了
但是我觉得恰恰相反，这正是行业被更加重视的结果
以前经常听很多前辈和我聊，房地产是一个百年产业，常做常有常做常新
这背后就是基于过去并没有那么强烈的金融属性的助推
现在试图剥离金融逻辑，目的也是希望这个行业可持续发展
永续发展
如果看到这一点，也许你就会觉得咱们这个行当充满了希望
05
时代推人走
不走也得走
要意识到时代的力量
这句话放在今时今日再合适不过了
站在过去的视角也许是角落
但是看到未来的终局
或许迎来的就是海阔天空
以上为正文，来自真叫卢俊
这是真叫卢俊公众号的第6695篇原创文章
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