现房销售，正从政策端走向土地端。
9月23日，浙江丽水青田。一宗现房试点宅地底价成交。9月24日，福建厦门。新政后首场土拍，2宗涉宅用地全部成交，收金41.95亿元。
青田这宗地，被青田西娜置业以底价3.78亿元摘得，楼面价仅1992元/平方米，明确要求现房销售。西娜置业今年5月才成立，是本土资本搭的平台，此前没有独立操盘商品房、公开拿地的记录。
厦门这宗地，是湖里区后埔2026P13地块，被建发旗下公司竞得，成交价35.61亿元，楼面价58148元/平方米，刷新厦门涉宅用地单价纪录。同样要求现售，须竣工验收、办理首次登记后才能卖。
但热闹背后，两个词更刺眼：底价成交，报名寥寥。
这说明，现房销售不是把“卖期房”改成“卖现房”这么简单。它掀翻了预售高周转逻辑。过去靠预售回款滚动开发，现在要自有资金购地、竣工后销售、主办银行全程跟进。资金沉淀拉长，现金流回正后移。
中指研究院孟新增说，35.61亿元起拍总价、7.12亿元保证金，叠加全周期资金占用，对自有资金和低成本融资是考验。资金成本差异、运营能力分化，会进一步显现。
但两个“尝鲜者”，逻辑完全不同。
青田西娜，靠“保底基本盘”。地块总建面18.975万平方米，住宅安置面积不少于9.15万平方米，另有超1万平方米安置商业、400余个回购车位。安置住宅回购价1400元/平方米，商业2000元/平方米。
关键点是，安置房不执行现房销售要求，可按工程节点结算回购款，这部分回款是锁定的；只有市场化可售商品房，才需要竣工验收、完成不动产首次登记后售卖。加上土地成本低，本土资本熟悉征地、村集体协调，才敢试水。
但风险也在：回购款按节点拨付，不是一次性到账；可售房源资金压到竣工后；容积率5.0的高密度大盘，施工、验收、办证考验不小。大房企算账后觉得市场化货量有限，选择观望。
厦门建发，靠“核心区位+宽松付款”。地块在岛内，低密改善，纯商品住宅。出让面积约5.1万平方米，容积率1.2，规划建面约6.12万平方米，没有大规模安置回购。土地款分两期：首期50%成交后20日内付清，二期50%可在24个月内付清，不计利息。付款友好，缓解资金沉淀。
但楼面价超5.8万元/平方米，现房又拉长回款，考验建发对市场承接力和产品溢价的信心。一个靠安置托底，一个靠核心区位换空间。
更关键，地方推进试点并非一刀切。
青田同日出让的另一宗现房地块0202-03，容积率3.0，起始楼面价仅1151元/平方米，安置房及村级留用地回购房源占比超6成。9月21日被终止，当天重新挂牌，延至10月22日，仍要求现房销售。官方未披露原因。但容积率3.0偏高层刚需，青田县域刚需去化有限，现房把回款拖到竣工后，风险放大。
厦门同场土拍，岛内核心低密地块现房销售，岛外翔安刘五店普通地块沿用封顶预售，被国贸联合市政开发拿下。泉州首幅现房销售地块更“一日游”：9月9日公告要求项目公司制、主办银行制、现房销售制，仅一天后便因“地块内可能存在权属争议”终止。可见，地方在挑有回购托底、风险可控的地块试水，前期权属核查更严。
所以，现房销售对购房者是利好：所见即所得，烂尾风险下降。对房企是压力测试：资金占用更久，成本更高，拿地更谨慎，短期供应节奏可能放缓。
当前楼市仍在调整，核心区与县域远郊分化加剧。
试点只是开始。能否大范围推开，不取决于口号，而取决于三个现实问题：钱从哪来、房卖给谁、风险谁承担。
后续走向，值得持续观察。
热门跟贴