这周出了贴息新政，相信大家也都看到了：首套房、120 平以内、总价 150 万以内，最高 100 万贷款能享 1% 的贴息，补 5 年。

那么这个政策到底有用吗？

其实如果光说 “房贷贴息 1%” 这六个字，那效果是非常牛逼的。可一旦加上各种前提条件，效果就得打折扣。

那首套、120 平内、150 万内、5 年这几个条件，会把效果打多少折扣呢？

先说 120 平和 150 万的限制。统计 82 个城市的数据，符合这个面积和总价的成交量占比 58%，成交金额占比 37%。放大到全国的话，大概有 60% 的二手房交易能享受到这个政策。

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再看首套的限制。全国房贷里接近 90% 都是首套房贷款，所以这个限制其实影响不大。

最后是 5 年的期限。5 年对比动辄三四十年的房贷周期看着很短，但实际上大家平均持有按揭的时间也就 10 年以内，补 5 年其实还不错。

而且实际操作里，200 万的房子可以把网签价做低到 150 万来蹭这个政策，这么算下来，补贴的覆盖范围大概能扩大到 70%。

综合来看，这次救市是实打实支持刚需买房，思路是对的，刚需起不来，楼市就没指望；刚需回暖了，市场才有盼头。像上海那种刚需先反弹，再一步步向上传导，最终带动整个市场企稳回升，是最健康的复苏路径。

不过这次贴息也有个小问题：只补刚需，想置换改善的还是受限制，后面政策还得接着优化。

那政策还有哪些优化空间？其实首套、120 平、150 万、100 万限额这些条条框框都可以去掉，就保留 “贴息 1%、补 5 年” 就够了。

算笔账：假设一年新增房贷 3 万亿，按现在的限制，一年补贴大概 100 亿，5 年就是 500 亿；要是把限制全放开，一年补贴 300 亿，5 年就是 1500 亿。哪怕连 5 年期限都去掉，考虑到按揭平均持有时间不到 10 年，总共也就需要贴息 3000 亿。

这金额和现在一年的消费补贴差不多，说明贴息政策其实还有很大的扩大空间。

不比不知道，一比才发现房地产的扶持待遇原来这么低。要是把消费补贴的钱拿一部分来做房贷贴息，说不定比直接发消费补贴，拉动消费的效果还要好。

好在现在房地产的扶持力度也在慢慢提升，未来还是值得期待的。