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一个不曾用自己的脚
在路上踩下脚印的人,
不会找到
一条真正属于自己的路。

——周国平

作者|十一郎

来源|地产十一言(ID:dichanshiyiyan)

蹭着海淀的红利,昌平南着实火出圈了,什么回天、新城都是过眼烟云。

截至目前,整个昌平南在售项目多达10余个,总体供应套数6938套,如果再算上没有统计出的国誉燕园、文源府、紫金书院等,昌平南2022年全年供应套数在9000多套,不到10000套。

其中,朱辛庄作为昌平南的新价值板块,因为大华的意外首秀,这几天响彻了整个北京楼市。

01

DICHAN SHIYIYAN

卷下去,还是跌落神坛?

是想分一杯羹赚取一波声量还是真的认准这个板块?卷不死就继续卷,问题是还能不能卷的动?要继续热闹一把清还是跌落神坛?

从周边新房的维权潮中或许能看出来一丝迹象。北清橡树湾霸王条款、文源府公示不利因素不清不楚等开始啪啪打脸,价格与价值不匹配。

北清橡树湾开盘不到半年就降价促销,这是营销的把戏?还是被逼无奈。

宸悦国际指导价5.4万元/㎡,开盘均价只有5万元/㎡左右,最低4.8万元/㎡。

一系列项目降价,但并没有快速去化,除了文源府、北清云际、奥森春晓,除此之外,昌平南其他新房网签都在50%以下。

回归到供求关系,最根本的原因是供大于求,需求端并不旺盛。

十一郎认为,附近的大厂小米等都在裁员,产业带动房价的助力大大下降,对昌平南房价有一定利空。

但新房内卷仍在继续,而且卷的更狠。因为,今年朱辛庄两个地块来了。但好不好卖的决定性因素还是产品。毕竟板块未来还是有升值潜力的。

星樾已经开放售楼处,大华0028地块相信也会很快。

02

DICHAN SHIYIYAN

板块有升值潜力,毋庸置疑

朱辛庄赢在产业、地铁少有的三轨交汇、商业配套完善。但相比二拨子能直达海淀产业区更快的速度不够快,产业支撑力减弱,配套也不如二拨子建设快。又不如永丰,虽然是海淀北,但好在是海淀范围,亲生的。

朱辛庄虽说是两轨交汇处,但直达海淀产业园还是差了点。而二拨子板块与海淀的连通,除了靠北清路这条主动脉之外,航智桥-航智路与邓庄南路,其实都预留了去往海淀的通道。而且13号线更快。

再看区域的房价,犹记得2020年朱辛庄周边次新二手房领秀慧谷挂牌价5.8万/平,彼时含新风系统精装交付的新房万橡悦府5.4万/平。

两年后,0028地块销售指导价6.2万/平。而领秀慧谷最高价房源飙升到7.6万,差不多的也是7万左右,那么一二手倒挂价格空间就有8000元/平,妥妥的买到就是赚到!对比周边所有新盘也无所畏惧,一点不带怕的。

看到了这样的涨价前景和倒挂优势,买房人哪怕上车后不做置换也开心。

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另据CRIC克而瑞数据显示,目前5个项目入市,目前成交过半(网签数据截止至3月1日),再加上萬橡悦府、万橡华府等先头部队带热了这片区域,销售速度会很快。

大华朱辛庄地块,总结下就是价格倒挂,配套建设中,而对开发商来说,地块小,总价低,又无现房销售面积要求,毛利可观,赚钱也快,何乐不为?……

不过就是产品能否赢下过渡买房人群的心。

大华朱辛庄地块距离朱辛庄地铁站约600米,比越秀星樾距离地铁近400米,争分夺秒的优势也是优势。其他配套基本打平。

0028地块未来会出什么样的产品?据土拍时媒体对大华集团相关人士的采访中得知,地块得房率不会低的,保持在一个正常的水平,大概75%-80%左右。

户型面积段方面,我们考虑聚焦几个面积段,不会都做,有两居,可能以三居、四居为主,目前区域刚改产品相对少一些,还要看最终的设计规划来确定。

但越秀星樾的产品整体规划设计其实也算是目前区域的天花板了,大华一个新秀企业想要超越或许有些难,本身地块好像除了方正之外,容积率和限高已经决定了大概率就是4栋楼,25层高层板楼。

有媒体报道,以上海大华在杭州开发的首个项目大华潮悦前城为例,其117平米的户型设计并不尽如人意,未能做到明显的动静分离,使得套内使用面积有所损失,与其他新房对比明显。

如果独立操盘,没准儿就得潜心学习师傅们,比如龙湖等。但十一郎猜测,估计过不了几天,项目公司股东名单里,就会出现其他的房企合作。

03

DICHAN SHIYIYYAN

大华是谁?从意外到质疑

往往是悲喜相随的。一片惊喜声过后,十一郎也搜索了一下大华的过往。

公开资料显示,上海大华创立于1988年,前身是上海市宝山区大场乡商品住宅开发公司组建,是国内较早一批拥有房地产开发国家一级资质的房地产开发企业。

2005年-2006年,高光时刻来临。瞄准旧城改造这一板块的大华,一度成为了上海商品房销售面积和销售额的“双冠”。

有了光环的大华开启了疯狂拿地的3年,2017年,大华集团在云南拿地超过3000亩,先后开发5个房地产项目。2019年,大华集团在大连、苏州等地拿地……

快就是慢,2021年中报数据显示,大华集团营收约66.92亿元,去年同期则是107.62亿元,同比大降37.81%。其中,房地产销售大降41.5%。

经过了几年的经营开发交付,大华项目也出现了各式各样的维权。2022年11月,上海大华公园城市二三期业主针对“路面烂尾”一事开启了维权。

据悉,大华公园城市小区环境被减配,原本设计为人车分流的石板路面降标为全沥青路面,较为严重地破坏了项目美观。

上海大华斐勒花园精装房墙面渗水,且项目尾盘还存在大面积缺漏、裂纹、起砂等诸多质量问题。

另外,大华斐勒花园沙盘上的“印象爱丽丝水景”被单方面取消;上海大华碧云天大华碧云天则被指借消防之名偷工减料,绿植大草坪公区用8字砖代替。

目前,上海大华旗下有300余家控股子公司,业务覆盖地产开发、建筑施工、物业服务、商业运营、酒店运营等。相关数据显示,上海大华在全国已经开发运营了八大平方公里新城,建设了17个百万方超大型社区,拥有约70万业主。

在北京这次土拍现场,大华集团相关人士提到,“北京市场潜力大,我们也认为朱辛庄0028地块也是比较优质的地块,这个地块小而精,也比较适合我们。”十一郎还是替大华捏一把汗的。

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