最近，上海虹口北外滩板块的新湖天潼198项目俏俏地开盘了，这是今年城央板块的重磅风貌别墅项目。
说这个项目重磅，不仅仅是它北外滩、苏州河的烫金区位，还有它的价格：
洋房公寓均价18万/㎡，别墅起步价约1.8亿，以起步建面502㎡的别墅计算，单价接近36万/㎡。
这是什么概念？
要知道有沪上第一豪宅之称的檀宫，前一阵子成交了一栋二手独栋别墅，均价37.57万/㎡。
天潼198的别墅均价，只比檀宫低了不到2万/㎡，还仅仅是个合院+叠加的风貌别墅。
应该说，天潼198刷新了上海风貌别墅的价格天花板！
这个项目背后的开发商，或许很多人不太熟悉——新湖中宝。 前老板是曾经的温州首富、在上海20多年只开发了3个项目，这几年也一直在向高科技、先进制造业和地产资管转型，去年房地产业务的销售收入也仅有29个亿。
不过这家房企又很有意思，一直是小透明一般的存在，但艳姐又总是听业内的人提到它，每一次项目开盘都会有其他家房企高管去参观学习。
今天艳姐就来跟大家聊聊天潼198和新湖中宝。也欢迎大家在文末留言，发表您的观点，和艳姐进行互动。
01
风貌别墅的新高度
42个户型要挑花眼？
艳 姐在前面提到，新湖中宝在上海20多年的时间，只开发了3个项目，但都有共同的特点：
城央板块、城市更新、开发周期非常长。
像2002年开发的新湖·明珠城，在内环内的普陀武宁板块，总建面90万㎡，开发周期21年；2012年开发的新湖·青蓝国际，在静安区中兴路板块，总建面33万㎡，开发周期12年。
天潼198区位示意
天潼198也不例外，位于虹口区北外滩，总建面倒不大，只有11万㎡，但如今距离它拿地已经过去了8年。
其实，新湖中宝并不是一家擅长高周转的开发商，所以它更愿意花时间去打磨一款经典且可以流传的产品，并在这个过程中让项目和板块的价值最大化。
天潼198鸟瞰图
所以，我们看到的天潼198，是上面这个样子：
隐藏于闹市的弄堂里。
这其实也隐藏了新湖中宝的小心思，复刻上海老石库门的浪漫风貌，将原汁原味的弄堂搬入小区之中。
天潼198效果图
凑近看的话，会发现天潼198的高层和风貌别墅这两个产品并不是割裂的关系：高层产品保留了古典建筑的三段式立面，基座的连续拱券以及顶部的柱头设计，中间段通过局部铝板和金属线条的穿插，在风格上与风貌别墅进行了完美融合。
其实艳姐也看了不少市面上的风貌产品，超高层或高层+风貌别墅的产品组合中，前者和后者在风格上有很大的反差，设计师像是特意要通过不同的设计语言，将两种产品和客群区隔开来。
天潼198效果图
但天潼198两种产品融合的就毫无违和感。当然，这样做是难以进行标准化和一体化施工的，成本自然也会提高不少。但新湖中宝并没有因为高层产品的门槛低就做区别对待，充分考虑到了高层客群的情绪价值和风貌平权。
艳姐认为，这才是真正的风貌产品。
天潼198的景观也很有特点。
天潼198效果图
因为地块面积本来就不大，只有1.9万㎡，所以设计师用了“邻里关系”的语言，放大街角景观空间的社交属性，再通过乔木、灌木和水景的搭配，江南园林那种愉悦的层次感和立体感就出来了。
天潼198效果图
更用心的是，天潼198在这小小的地块之中，竟然营造出了一种归家的仪式感：由宽入窄的线型园林，从开阔的弄堂巷道，到自家的私家庭院，也对应着开放到私密。
还有一点让艳姐挺惊讶的，天潼198的户型有42个，面积段覆盖200-900㎡，产品非常丰富。
艳姐觉得新湖中宝还是很懂豪宅客户的，之所以做了42个户型，感觉可能是出于以下两方面原因：
一方面，可能是报规时的要求，毕竟在苏州河和黄浦江交汇处的绝版板块，要对得起土地的价值，产品设计方面的考虑就会多一些。
另一方面，一般来说价格贵的房子，户型会考虑多一点，可能会把空间用尽。当然，受边界条件影响，户型一般会做一些调整。因此那么多户型可能还是因为低密别墅的原因，才做了那么多的户型。
就像檀宫、华洲君庭一样， 每一套的户型都是 不一样的。
说实话，艳姐作为上海人，也看了不少产品，但你在市面上根本找不到类似天潼198这样的产品，这也让它显的很“另类”。
当然，这样的设计也一定出自大师之手。
顾问是世界级设计大师季裕棠，代表作是东京安达仕酒店、伦敦瑰丽酒店、华盛顿柏悦酒店、纽约瑰丽酒店等；建筑设计是GOA大象设计创始人陆皓，绿城的一些经典作品出自陆皓之手；精装设计是华裔设计师李懿恩，代表作有苹果公司美国计算机科技研发中心、上海大剧院等。
可以说，天潼198刷新了上海风貌别墅的新高度。
02
造房子or做艺术品？
其实，新湖中宝是个对产品非常执着的开发商，虽然在上海已经交付了2个项目，但不管新湖·明珠城，还是新湖·青蓝国际，在板块内都是标杆级的存在。
新湖·青蓝国际实景图
新湖·青蓝国际还曾获得过上海市建设工程白玉兰奖，这是上海市工程建筑的最高荣誉。
在天潼198的打磨上，新湖中宝也十分用心。
最让艳姐震撼的，还是它的样板间的设计，就像是一座私人美术馆，充满高级的私人定制感。
天潼198样板间实景图
这是样板间的入户门，艳姐的第一视线被上面这把黄铜门锁吸引到了，非常简约，又极具质感，暖色调给人一种归家的温馨感。
天 潼198 样板间实景图
在玄关的处理上，天潼198也用了不少心思，石材拼贴的地面，暖色调的木饰面，材质、肌理、色调过渡的非常自然，营造出一种空间的秩序感。
天 潼198 样板间实景图
踢脚线是最容易被忽略，也是很出质感一个细节。天潼198使用了石材+斜面设计组合的踢脚线，让空间的建筑美感更上了一个台阶。
让艳姐感到惊艳的是，天潼198对于光线运用的出神入化。
天潼198样板间实景图
像在餐厅这个位置，设计师选用了亮面漆吊顶与整面白色高光烤漆墙板增加光反射，给整个空间勾勒出一种金灿质感的轮廓。这样一种光感餐厅，即便在阴天，也能在这里感受到近似午后阳光的温暖气息。
天潼198样板间实景图
卧室的处理则是去繁就简，以沉静温暖的配色和材质，营造和平宁静的氛围感。
天 潼198 样板间实景图
卫生间的空间也极具美感，大面积运用黑白撞色大理石，让空间的秩序美与材质的自然美融合，非常具有观赏性。
天 潼198 样板间实景图
复古的陶瓷红，搭配卡莉斯塔的龙头套装，真的就像一件艺术品。
天潼198样板间实景图
厨房是天潼198的又一个亮点。一中一西的双厨房，采用了洄游式立体布局，浅色橱柜搭配暖色饰板，以及丰富的收纳装置，兼具美学和实用，生活与艺术在厨房这个空间得到很好地交融。
大家如果仔细看的话，会发现目前市面上大部分新房的装修都偏浮夸，更像是商务会所风格。或许是为了基于实用的考虑而做了大量的堆砌，很难get到它的美感或者是质感。
毕竟大家造的是房子。
但在看完天潼198这套样板间后，能感受到它很看重视觉的丰富度、收藏的多样性以及空间的氛围感，丝毫没有拖泥带水的繁复，但又有一种优雅、舒适、高端的质感。
或许，新湖中宝给天潼198的定位，并不仅仅是中国的豪宅，更是世界的豪宅吧。
03
不可“低估”的新湖中宝
新湖中宝的创始人是黄伟，温州人，也是曾经的温州首富，早期曾是一名中学老师。
不知道大家是否还记得去年热播的《繁花》，男主角宝总靠上个世纪90年代上海的股票认购证赚得盆满钵满。
黄伟的第一桶金也来自股票认购证。
80年代末，黄伟辞掉了铁饭碗做起了眼镜生意，靠卖眼镜挣的钱买入了股票认购证。
当年30一本的认购证，黄伟直接买入了800本。
后来，一本从30暴涨到了上万，黄伟靠这一笔买卖赚回了800万。
再后来，一路顺风顺水的黄伟转战期货市场。坊间传闻黄伟在“3.27”国债期货事件中一战成名并赚了2亿，后面在商品期货中又赚了10亿。1994年左右黄伟进入房地产行业。
或许是资本市场的巨大成就，很善于“低买高卖”的黄伟，把这种风格带到了地产业务。
艳姐在前面提到，新湖中宝的地产业务的特点就是大盘开发，周期非常长。
启东新湖·海上明月实景图
像上海新湖·明珠城开发周期从2002年-2023年，上海新湖·青蓝国际从2012年-2022年，启东新湖海上明月从2014年至今，200万㎡也只卖了十分之一左右。
在地产上行时期，这种“低买高卖”的手法，房价和地价上涨的利润或许利润非常可观。
但市场一旦出现调整，新湖中宝还是非常难受的。
去年，新湖中宝的归母净利润16.31亿，同比下降12.19%，其中因为地产项目减值提取了14.86亿。尽管如此，地产业务贡献了97%的营收、毛利率达到夸张的40%。
考验新湖中宝的还有资金压力。去年底的货币资金余额59.34亿，但短期借款和一年内到期的有息负债接近112亿。
不过，艳姐也看到，近几年黄伟也先后多次引入了衢州国资，今年初又以30.06亿向后者转让了约18.43%的股份。
转让后，衢州国资占比28.54%，超过黄伟及一致行动人的28.39%，成为新湖中宝的第一大股东。
可以说，目前的新湖中宝已经是一家典型的混合所有制企业。
艳姐也相信，随着衢州国资的加持，新湖中宝几年前就定下的向高科技、先进制造业和地产资管转型的速度，大概率会加速推进。
结语：
看完天潼198，艳姐对新湖中宝的产品打磨能力还是毫不怀疑的。
下半年，新湖中宝另一个重磅项目——拿地9年后的黄浦亚龙项目大概率也会上市。
这两个项目的货值大约有800亿！
看来新湖中宝终于要迎来爆发了。
阔别多年之后，新湖中宝又会给上海带来哪些惊喜？我们拭目以待！
主编：张艳
责编：Eric
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