这可能是普陀发展最为割裂的板块。
01
这就是桃浦！
内部分为好几大块，每一块都被高架和铁路割裂开来，互相联系不大、发展风格也不同：
西部是桃浦新村，90年代建造的动迁大居，且中槎浦河以西是物流园区；
北部边角料是新杨工业区，有很多工厂和企业，中间夹杂着一个新杨和苑动迁小区；
中部是规划的桃浦智创城产业区，与东部的拓展区被铁路南何支线分割开来；
东北角是一个小型的祁安路动迁社区，周边被铁路和高架围得死死的。
这几个板块城市界面与开发逻辑都不同，让桃浦成了普陀发展最为割裂的区域！
造成这样的结果，和其历史上的行政变迁有很大的关系，有些像“三不管地带”。
自南宋起桃浦分别归属过嘉定、宝山和真如管辖。
直到1992年，桃浦才找到自己的家，从嘉定划入了普陀，正式成为市区一员。
桃浦的起点很低，解放后长期隶属于嘉定的化工区，属于乡下地段。
桃浦工业区始建于1954年，至1976年时集合了20多家化工厂和医药厂。
几十年的工业发展，使得桃浦的土地污染一度比较严重。
从1984年起，治理桃浦“毒土地”成为当时嘉定县和市里的一个重要任务，为此还专门成立了环境监测站。
直至1997年，桃浦才摘掉了重污染的帽子，土地得到有效改善。
90年代两湾一宅搞大动迁时，有很多人迁往桃浦新村，在此安顿下来。
所以桃浦又承担了底层的动迁职能。
桃浦新村
迁到桃浦的人群当中，有早期的滚地笼、地痞与LM，还有周边的工厂人员，居住人口层次不一。
为了区分市区和郊区，1992年把桃浦划入了普陀，1994年撤乡建镇，始为桃浦镇。
至此桃浦成了普陀管辖最远的地区。
后来桃浦在祁安路、古浪路、武威东路片区建了更多的动迁房，还有早期的商品房。
这样从早期的工业区与郊区，桃浦逐渐向住宅区和市区转变，种种角色参杂在一起，形成了今天的桃浦风貌。
02
虽说身为市区，但桃浦的命运发展一直不太顺，没有踏准时代的步伐。
桃浦原先是由工业区和菜地发展而来，摘掉土地污染的帽子后，桃浦开始进行第一次转型：
1997年以后桃浦开始改组工业区，建设上海都市型工业基地，主要发展现代物流、印刷包装等产业。
在和南翔的交界地带，即中槎浦河以西坐落着菜鸟网络上海普陀盒马园区、好德物流、科捷物流、北芳储运集团、上海博储物流有限公司等物流企业；
新杨工业区坐落着上海金叶包装材料、上海顺灏新材料、上海塔恩包装材料、永业食品等企业。
菜鸟网络上海普陀盒马园区
这此企业污染虽然变小了，但是随着产业的更替和时代发展的要求，这些产业又落伍了。
桃浦迫切需要向2.5和3.0产业转变，通过产业的升级带动城市界面的提升。
一直以来桃浦的郊区感、工业感和割裂感都比较强，桃浦必须作出某些改变以适应市区发展。
于是时间很快来到2008年，桃浦开启了第二次转型：
这次桃浦决定发展以总部经济、展示市场、科技研发等都市产业为功能特征的生产性服务业功能集聚区。
2011年桃浦科技智慧城规划横空出世，为日后发展指明了方向。
经过多年努力，桃浦果断淘汰了一批落后的产能，迁走了一部分企业，完成了核心区的地块腾退工作。
但是运气不太好，后来普陀把发展重点倾向了真如和长风，于是桃浦被“放养”。
真如是城市副中心，拆迁更新最优先，分散了普陀精力；
长风工业区凭借着靠近长宁的优势顺利转型为长风生态商务区，抢走了桃浦的资源。
直到2016年，桃浦科技智慧城首发项目智创TOP才迎来动工，进展缓慢。
眼看着长风商务区的成功，桃浦已经不再满足于生产性服务业功能集聚区的定位，想向更高能级转变。
2017年桃浦科技智慧城更名为桃浦智创城，正式开启第三次转型。这时候其定位发生了很大的变化：
立足“科创、智能、智造一体化”的目标定位，打造上海西北中心城区具有引领性的现代化城区；
建成以智慧城市为核心竞争力的上海建设卓越全球城市的功能集聚区、以集成创新为鲜明特色的上海建设全球科创中心的重要承载区；
最终成为上海中心城区转型升级的示范区、西北中心城区的新地标、产城融合发展的新亮点。
随着2022年桃浦智创城首宗地块迎来拍卖，2023年入市首个新盘项目景泰府（后更名为金茂府）。
标志着时隔6年桃浦智创城总算进入了实质性和密集开发阶段。
至此，桃浦的发展似乎终于进入了正轨。
03
不过桃浦智创城的规划与发展面临很多问题。
其规划总面积是7.9平方公里，说大也大，说小也小。
因为沪嘉高速、外环高速与铁路南何支线合围的区域才是核心区，仅约4.2平方公里。
东部拓展区是同济大学坐落地，还有先前已建好的动迁房，这些就占了3.7平方公里。
其中核心区去掉中央绿地公园，再去掉住宅地块，可用于产业开发的空间就更小了。
桃浦智创城的土地都是切割成一小块一小块的，并不大，比南大智慧城规划的13.5平方公里小多了。
桃浦智创城核心区规划
南大真是机灵鬼，自己也规划了一个中央绿地公园，与桃浦直接连着开发。
更大规模的商办与住宅开发，直接对桃浦智创城形成了截胡。
未来南大办公楼建好后会不会以更便宜的租金分流一些原本要去往桃浦的企业来办公呢？
真如的办公楼空置那么多，桃浦再建这么多办公楼会不会形成同质化竞争？
所以桃浦今后的路注定充满荆棘，落地又会有很长的一个周期，而且有不确定性。
当然桃浦智创城已引入了东方雨虹、德爱威、乐凯新材料、上海电力高压、李园实业等企业总部入驻。
但总体规模不大，能级不高，招商力度还需加大。
其中龙头新材料企业东方雨虹之前就在普陀办公，后来去了花桥，然后兜兜转转又回来了。
所以市场蛋糕就那么大，红利都被大家分完了，谁能一招鲜，谁就能吃遍天。
虽然桃浦智创城的商办体量规划达209万方超过了前滩，但能否成为前滩要打一个很大的问号。
从全区的产业站位来看，桃浦智创城处在真如、长风之后的第三层级，错过了最好的发展时机。
而且对外比桃浦也不如前滩、徐汇滨江等CAZ地段，能级根本不一样。
普陀财力有限，整体营商环境与西南闵行有较大差异，我们对这片产业区的发展持审慎乐观态度。
从这个区域的发展，我们也能窥见出桃浦房产到底拥有什么样的市场站位。
先说最西部的桃浦新村，这片动迁社区与桃浦中东部有较大的割裂，处在外环外了。
桃浦新村其实混的是嘉定南翔片区，处在南翔置换链条的最低端，虽然便宜但不建议买。
桃浦新村的房子挂牌普遍在4万元/m²，实际成交价打得更低，在3.2万元/m²，跌幅30%，不抗跌。
买这种90年代的老破小，还不如去买南翔2013年的动迁次新祥和雅苑，还带电梯。
桃浦硬伤比较多，除了铁路高架阻隔的共性问题外，多了飞机噪音和垃圾焚烧厂的污染。
桃浦新村处在虹桥机场降落航道的正下方，飞机大致沿着金迎路由北向南低空飞过，噪音很大。
桃浦新村西部中槎浦河沿线小区影响较大，如阳光水岸苑房顶是轰鸣的飞机：
垃圾焚烧厂距离桃浦新村不到2公里，而且有湿垃圾中转站在扩建，饱受当地居民诟病：
加上商业、医疗和教育配套一般，所以桃浦新村老破小很难被看好。
眼下桃浦的生态环境和居住配套，远不如隔壁南翔做得好。
反映在新房市场上，桃浦中部智创城的新房同样不建议入手，而且定价8字头还不低，透支严重。
反倒是宝山南大凭借着近轨交和价格优势吸引了更多人的认筹，截流了桃浦新房的购买力。
而且南翔6字头的次新房比桃浦8万的新房更有性价比，配套更加成熟。
最后我们再看看桃浦东部祁安路、古浪路和武威路片区。
这里多以动迁房和早期商品房为主，与宝山大华连在一起，就隔了个中环。
桃浦东部配套同样不行，需要蹭大华的商业，而且二手房产品都能被大华取代，买了就不好脱手了。
中环名品公馆是这里最新最顶端的次新房，但是8.8万元/m²的单价为何不买到万里呢？
所以桃浦的二手房和新房在市场上站位不高，产品没法与外围板块区分开来，缺乏竞争力，容易被嘉定和宝山稀释。
这也鞭策了三区交界的桃浦未来要在产业和配套上下大功夫，擦亮自己的名片，提高市场站位。
桃浦周边的邻居都不行，没法形成带动，真如辐射也弱，只能靠自己努力了。
大家都希望桃浦的产业能够发展起来，与真如、嘉定新城连成一条线，补足上海西北坍塌的一角。
展望未来，桃浦会有20+26号线轨交升级的预期，今年底还有一个沪西医疗中心开建，配套将进行升级。
希望桃浦发展越来越好，对得起市区的地位。
未来的桃浦究竟能否翻身？且让我们拭目以待！
▼以上为正文
编辑∣环线咨询
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