作者：周军律师
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工业厂房是不是商品房？能不能适用商品房销售管理办法？
我们先来看一下商品房和工业厂房的一般概念。
一、商品房
商品房主要是指用于居住的住宅建筑，包括公寓、别墅、住宅楼等，它们通常位于城市或城镇的居住区内，由房地产开发商建设并出售给个人或家庭用于居住。商品房的销售通常受到国家房地产政策的严格监管，包括预售许可、销售价格、购买资格等方面。
《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定，房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或销售、出售商品房的行为。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
通过上述相关规定可以看出，被称之为“商品房”的房屋，应具备如下特征：
1、商品房是建设在城市规划区国有土地上的房屋，集体土地或非城市规划区的国有土地上建设的房屋不能称之为商品房；
2、商品房是房地产开发企业投资开发建设的房屋，非房地产开发企业开发建设的房屋不能称之为商品房；
3、商品房是可以直接向社会预售或现售并转移所有权的房屋，不能向社会预售或现售并转移所有权的房屋不能称之为商品房。
因此，商品房一般是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上建设的、可以向社会用预售或现售的方式转让并转移所有权的房屋。
二、工业厂房
工业厂房则是指用于工业生产、加工、仓储等非居住用途的建筑，它们通常位于工业园区或工业区内。工业厂房的建设、销售和使用受到工业用地政策和工业发展规划的指导，与商品房的管理存在明显区别。
工业厂房明显不具有“商品房”的特征，工业厂房建设在国有土地上的，但不一定在城市规划区中；工业厂房的建设单位不是房地产开发企业，也不能直接向社会预售或现售并转移所有权。
工业厂房的建设审批与商品房的建设审批也明显不同，商品房的建设、销售需要有“五证”，即土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证和预售许可证。工业厂房的建设只要“四证”，即土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证，一般不会颁发预售许可证。
因此，工业厂房一般不能被认定为商品房。
三、工业厂房的预售通常受到限制
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，工业厂房的预售需要满足特定条件，并且需要获得相应的预售许可。一般而言，工业厂房的预售许可条件比商品房更为严格，且预售的范围和对象也受到限制。
工业厂房的购买者通常是企业或投资者，他们购买工业厂房用于生产、加工、仓储等商业活动，而不是用于居住。因此，工业厂房的销售和转让通常需要遵循工业用地的管理规定，而不是商品房的销售政策。
综上，工业厂房不属于商品房范畴，其预售受到特定的法律法规和政策的约束，与商品房的预售存在明显的区别。购买工业厂房时，应详细了解相关的法律法规和政策，确保交易的合法性和合规性。
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