如果从2009年《深圳市城市更新办法》出台开始算，深圳的城市更新已经走到第14个年头， 旧改项目的集聚也从核心区转移到外围区域。

据合一城市更新统计，截至目前，深圳有1044个项目被纳入城市更新计划，分区来看，龙岗、宝安、龙华是全市TOP3。

行政区内部，城市更新热土也在发生转移，在龙华民治、龙华中心区曾经是城市更新的主战场，当城市界面焕新接近尾声，大浪、观澜，开始接棒。

与上一轮更新浪潮不同的是，这一波更新，似乎不再“快”。

以观澜片区为例，据@深圳买房计划不完全统计，从深圳公示城市更新单元计划以来，观澜有42个旧改项目涉居住功能。

有的项目被纳入计划12年，至今仍无法进入专规审批阶段；

有的项目被宣告失效；

能走到开发建设阶段并且成功入市的项目，只有寥寥几个。

更多的项目，还没走到规划批复阶段，又面临着资金紧张导致过渡费停发的问题。

难！

42个旧改，拆掉432万㎡

12个进入实施期，1个失效、4个延期

据@深圳买房计划 不完全统计，观澜片区42个涉居住功能的城市更新项目，拟拆除重建的面积合计约432.3万㎡。

▲观澜42个旧改项目进度盘点（上下滑动查看）

当中，体量超过百万体量的巨无霸项目就有2个，包括观城第一期项目（拆除70.5万㎡，规划容积282万㎡）、牛湖南片区项目（拟拆除82万㎡）。

从项目进度来看， 截至目前，观澜片区完成/进入开发建设阶段的项目只有12个。

完成实施：

观澜商业中心项目（金洪观荟）、松元厦旧村改造（奥宸观壹城）、观澜旧村改造（深业观澜玫瑰苑、佳华领域广场）、悦兴围旧村改造（阳基御龙山）、观澜中心西片区项目（合正观澜汇二期）、白鸽湖老村项目（中森公园华府）、凌屋工业区项目（北宸之光）

正在建设：

长湖头村项目（一期为万科启城）、田背工业区项目（合正观澜汇三期）、蚌岭片区项目（深物业澜湖时代）、大布巷片区项目（金光华溪山禾玺）、观城第一期项目（观城世纪花园、观城时尚花园等）

▲金光华大布巷项目，预计今年入市 | 摄于今年8月

此外，新石桥旧村项目于2023年宣告失效，合正主导的首信广场项目、龙光主导的庙溪老村片区项目、金光华主导的松元厦向西片区项目以及鸿荣源主导的牛湖南片区项目，都有过申请延期的记录。

中森主导的新田元水老村项目，今年发布房屋征收提示。

而剩余的项目，有的进入专规批复/草案阶段，有的已经走到实施主体确认阶段，只要开发商资金不出问题，距离开发建设就只差一步了。

也有的，立项多年，还在确权。

从项目扎堆的地段来看，项目集中在4号线茜坑站到松元厦站沿线，牛湖站周边也有多个项目。

从项目的申报/实施主体来看，本土民企居多，多数拥有丰富的城市更新项目开发经验，有的开发商甚至重仓观澜。

例如合正，除了已建成/在建的合正观澜汇一二三期外，还有首信广场项目和被纳入龙华2024年首批城市更新计划的田背西村项目，另外，田寮围项目已经进行了更新意愿公示。

中森地产在观澜则以村改为主，除白鸽湖老村项目外，元水老村项目、牛湖老村都在推进中。

鸿荣源的观澜旧改项目，“大”是最亮眼的标签，总建面超过320万㎡的观城第一期项目，已进入建设期。

▲鸿荣源观城项目 | 摄于2023年11月

▲观城世纪花园主体建筑已建至30多层，最大层数48层 | 摄于2024年8月

金光华在观澜也是侧重村改项目，大布巷项目马上进入收获期。

慢！

立项12年，确权还没完成

有村民反馈称过渡费停了

从上述数据来看，尽管观澜片区纳入旧改计划的整体规模不算小，推进的速度却也不算快。

今年8月，公众号@绿基地产 发布《 关于号召兴田片区、龙新片区城市更新项目全体业主积极配合开展物业权利人核实工作的倡议书 》，内容指出，项目目前无法进入专规审批有两个主要原因：

1、项目合法用地指标不满足60%要求，目前开发商已和各股份公司达成合作意向，年底可解决这个问题；

2、两个片区没有100%完成物业权利人核实工作，截至今年6月底，兴田片区确权进度81%，龙新片区确权65%，未能达到专规申报条件，希望业主能配合完成确权，以便项目早日启动签约。

▲图源@绿基地产

据了解，观湖街道兴田片区城市更新单元和新田龙新片区更新单元分别于2012年2月、12月纳入深圳城市更新计划，也就是说，立项12年，两个项目还没能完成确权。

另一方面，一个更普遍的问题是，有的旧改项目多数业主已经签约搬空，但项目却推进缓慢，甚至连约定的过渡费也停了。

去年中，陈屋村城市更新项目的村民就曾反馈，开发商已接近一年没有支付过渡费，不少村民因此陷入经济困境，甚至无家可归。

陈屋村项目位于4号线松元厦站附近，于2016年立项，申报主体为深圳宏天房地产开发有限公司，2017年9月开始跟村民签约腾房。

项目的最新动态停留在2022年，首批确权公示，此后无新进展。

在村民的投诉和街道办的协调下，宏天房地产去年5月曾承诺，于2023年6月10日前尽最大可能完成欠付的过渡期租金的支付。

@深圳买房计划 于9月19日实探陈屋村项目看到，大部分房屋已搬空，有的大门和窗用水泥或铁板封上，墙面上喷着大大的“拆”字。

有的“拆”字已经褪色，又被重新描了一次。

现场来看，还没看到有被拆除的房屋，相比其他停滞的旧改项目房子被拆、业主又没拿到过渡期租金，陈屋村的业主相对“幸运”一些。

▲陈屋村项目拆除范围内多数房屋已搬空 | @深圳买房计划 摄于今年9月

走进小巷发现，少量未签约的房屋还有人居住，偶尔看到居民骑着电动车从巷子窜出、小孩在路边玩。

“这种情况的项目太多了。”一位城市更新领域的业内人士说。

其续指，一方面项目未能达成100%签约导致没法推进，另一方面开发商需要给已签约交房的业主支付过渡费，双重压力下很多开发商选择躺平。

事实上，项目的难推进可能跟村改权属关系复杂也有关，宏天房地产近几年被起诉/立案信息里，就有涉陈屋村权属的案件。

与陈屋村同时纳入城市更新计划的田背工业区项目，或许因权属相对简单，推进速度上要快很多。

项目由合正操刀，于2016年立项、2020年规划获批复、同年确认一二期实施主体，2022年1月获建设工程规划许可证（即合正观澜汇三期），建起的澜汇云庭去年入市，还有澜汇云境项目待售。

▲合正田背工业区旧改项目，建起合正观澜汇三期 | 摄于今年9月

项目推进普遍缓慢的情况下，你们还会期待旧改吗？

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